記者｜牛鈺
繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持“房住不炒”、“三穩(wěn)”、租購并舉，滿足購房者合理住房需求以及探索新的發(fā)展模式，是2022年政府對房地產(chǎn)工作方面的主要部署。
3月5日上午，國務(wù)院總理李克強在政府工作報告提到，繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
堅持“房住不炒”
“房住不炒”的基調(diào)已連續(xù)多年出現(xiàn)，“探索新的發(fā)展模式”、“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”是首次出現(xiàn)在政府工作報告中，但在去年底中央經(jīng)濟工作會議、全國建設(shè)工作會議、以及近期住建部行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會等一系列重要會議中已強調(diào)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在堅持“房住不炒“底線的同時，報告也明確了改革的內(nèi)容：“會議重點提出發(fā)展新模式、保租房、三穩(wěn)和良性循環(huán)等，也就說圍繞“房住不炒”的長效機制和房地產(chǎn)供給側(cè)改革（保租房、新模式、老舊小區(qū)、城市更新、提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量等），將會結(jié)合起來，漸進推進，這是房地產(chǎn)中長期的主題。
在房地產(chǎn)發(fā)展模式方面，今年兩會期間也有類似提案和建議出現(xiàn)，如有委員提出探索新發(fā)展模式的建議包括：堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動機制；堅持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利；堅持盤活存量，健全配套服務(wù)等。
“滿足合理住房需求“
值得注意的是，此次政府工作報告中對“滿足合理住房需求“的表述，包括剛需和改善性住房需求。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，實際上，改善型住房需求在市場中的占比不斷提高，貝殼研究院估算，全國改善型換房需求能夠占到50%-60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。
據(jù)此，許小樂認(rèn)為促進改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環(huán)，也能夠促進城市更新改造投資，對于發(fā)展租賃市場也有非常大的幫助?？梢哉f，在當(dāng)前形勢下，促進改善型需求能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金困局。
再次強調(diào)租購并舉
另外，繼2018年兩會后，今年兩會再次強調(diào)租購并舉的戰(zhàn)略，長租房市場將繼續(xù)快速發(fā)展。
2021年兩會時已提出“規(guī)范發(fā)展長租房市場”，一年來，中央、地方針對租賃領(lǐng)域監(jiān)管政策逐步完善，多省市在“十四五”規(guī)劃中明確了完善和發(fā)展長租市場，以及保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，租賃市場愈發(fā)規(guī)范化發(fā)展。
2月24日，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會上，住建部在“住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“方面，也著重提出要大力增加保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人住房困難問題。
全年預(yù)計能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。同時將加快推進長租房市場建設(shè)。
而在金融端已出現(xiàn)對合理住房需求、住房租賃市場的支持文件。
3月4日時，中國銀保監(jiān)會、中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》，文件提及了優(yōu)化住房金融服務(wù)和滿足新市民安居需求的導(dǎo)向。 也提及支持銀行保險機構(gòu)通過參與保障性租賃住房試點、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺等方式推動增加長租房源供給，完善住房租賃市場供應(yīng)體系。
多家分析機構(gòu)認(rèn)為，今年將更多的出臺土地、金融等支持租賃市場化發(fā)展的支持政策，通過發(fā)揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求，繼續(xù)規(guī)范租賃市場的發(fā)展。
因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)
今年的政府工作報告還有一個新的描述：因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這意味著各地政府可以根據(jù)自身情況，調(diào)整之前的房地產(chǎn)政策。
自去年下半年以來，已出現(xiàn)多個城市因城施策出臺支持樓市發(fā)展的政策。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年1-2月份，全國已有超40個城市放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括公積金額度、首付比例，購房補貼、以及放松限購限貸等方面，也有菏澤等城市已經(jīng)下調(diào)了商貸首付比例。
3月份伊始，地方精細化房地產(chǎn)調(diào)控的消息不斷傳來，其中不乏鄭州等熱點城市。3月4日，界面新聞從青島即墨區(qū)不動產(chǎn)登記中心了解到，該區(qū)已實行放松新房、二手房出售年限的認(rèn)定規(guī)則，減少交易約束松綁“限售”。同日，唐山、南昌也調(diào)整了公積金管理政策，提高公積金貸款額度，唐山還將二套房首付比例降至30%。
中指研究院認(rèn)為，宏觀政策的發(fā)力對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運行亦將帶來重要支撐，預(yù)計全年M2增速保持高位， LPR繼續(xù)下調(diào)，為房地產(chǎn)行業(yè)資金流動性恢復(fù)奠定良好基礎(chǔ)的同時，也能夠降低企業(yè)、購房者的資金成本，改善供需兩端資金面。