文|空間秘探  雷布同

全球最大長租公寓運營商睿星資本Grey star（以下簡稱“睿星”）將開年第一“槍”，瞄準了學(xué)生公寓市場。通過公開市場競標，睿星以3.88億英鎊（折合人民幣約32.83億元）收購4個學(xué)生公寓項目和一個建后出租項目。同時，還推出了針對歐洲市場的專注學(xué)生及青年專業(yè)人士的公寓品牌Canvas。斥巨資加上推新品牌，學(xué)生公寓市場的魅力到底有多大？中國市場玩家能不能從中分一杯羹？

英國學(xué)生公寓市場再迎“大富翁”

據(jù)了解，睿星收購的這4個學(xué)生公寓分別位于倫敦、曼徹斯特和考文垂等主要大學(xué)城，共1807個床位。而且目前這些公寓均位于運營中，且入住率極高。硬件方面，4個公寓均配備健身房、影音室和露臺等設(shè)施。

之后，這4個學(xué)生公寓項目將被分在兩個不同的資產(chǎn)包中。位于倫敦蘭貝斯區(qū)和北阿克頓區(qū)的兩處項目將被納入Chapter資產(chǎn)包。而位于曼徹斯特和考文垂的項目將在睿星新推出的 Canvas品牌下運營。其中Chapter投資組合目前包含11棟倫敦優(yōu)質(zhì)學(xué)生公寓，原本有5642個床位，這兩項新資產(chǎn)的加入之后，該組合床位將增至6272個床位。

據(jù)睿星英國投資部高級總監(jiān)Ben Mowbray介紹，本次投資是其首次在英國的資產(chǎn)組合中引入青年專業(yè)人士公寓。首次出手便如此闊綽，其中既有英國以每年2.1%速度增長的18歲人口給的底氣，還有睿星在歐洲市場屢獲成功的經(jīng)驗支持。不過，目前這筆收購并未最終敲定，還有待相關(guān)監(jiān)管部門的批準。

很有意思的一點是，盡管這是睿星的青年專業(yè)人士公寓在英國首秀，但學(xué)生公寓并不是。細數(shù)睿星歷年來在英國學(xué)生公寓市場的投資，這一次的收購，理解為“大富翁”的版圖再擴張，更合適一些。

2015年，英國學(xué)生公寓成交額達35億英鎊左右，達到2014全年成交額的兩倍有余。也是在這一年，睿星以6億英鎊的價格從英國基金Round Hill Capital手中買下了位于倫敦的學(xué)生公寓資產(chǎn)包，并包裝成Greystar自己的品牌在倫敦運營。

期間，睿星又相繼購入并售出部分學(xué)生公寓資產(chǎn)，如2021年，睿星達成了迄今最大規(guī)模交易，以47億英鎊價格將iQ Student英國學(xué)生公寓業(yè)務(wù)出售給黑石集團。至此，睿星旗下英國學(xué)生公寓資產(chǎn)價值高達近百億美元。

當然，作為全球?qū)W生公寓領(lǐng)頭羊睿星的版圖并不局限于英國。英國之外，睿星在2018年收購DC Tower III正式進軍德國和奧地利學(xué)生公寓市場；在2019年收購了法國學(xué)生公寓租賃平臺Acteva并建立9.73億美元英國長租公寓開發(fā)基金；在2020年成為了西班牙最大的學(xué)生公寓自營業(yè)主。目前，睿星的學(xué)生公寓事業(yè)幾乎遍及了歐洲主要國家。

不過，在學(xué)生公寓市場瘋狂“撒幣”的并不只有睿星，還有2015年花了11億英鎊收購了英國的Liberty Living Portfolio的一組學(xué)生公寓投資組合的加拿大退休金計劃投資委員會（CPPIB）。次年，新加坡豐樹投資（Mapletree）斥資4.17億英鎊向英國Ardent公司收購了25棟學(xué)生公寓樓。曾與龍湖共同推出長租公寓投資平臺的新加坡主權(quán)基金GIC，也在2016年斥資4.3億英鎊買下了ThreeSixty學(xué)生公寓資產(chǎn)包，并直接介入學(xué)生公寓的運營環(huán)節(jié)。

學(xué)生公寓，魅力為什么這么大？

即便是在過去全球房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代，能夠吸引如此多的主權(quán)基金和私募資本的參與，足以證明學(xué)生公寓的投資價值。為什么學(xué)生公寓的投資魅力會如此強大？回顧擁有全球最大學(xué)生公寓市場的美國學(xué)生公寓發(fā)展簡史，或許能夠一解疑惑。

早在美國正式成立之前，來自世界各國的冒險家們將其在故鄉(xiāng)的先進科技、理念以及制度都帶到了這片土地上。一些曾在牛津和劍橋大學(xué)受過古典式高等教育的英國人，為美國帶來了高等學(xué)府。隨之而來的，還有受古希臘的“通才教育”影響形成的住宿制學(xué)院模式，在象牙塔式的校園中，教師和學(xué)生共同吃住、學(xué)習(xí)與生活緊密結(jié)合。

到了美國南北戰(zhàn)爭期間，隨著學(xué)生紀律問題增加，封閉式的住宿制學(xué)院模式已然不再適合當下的高校。與此同時，德國研究型大學(xué)模式在美國逐漸興起。時任密歇根大學(xué)校長的塔潘認為應(yīng)該廢除大學(xué)宿舍，在他看來，“宿舍體系是令人厭惡的。宿舍讓學(xué)生形成獨立的社區(qū)，他們經(jīng)常養(yǎng)成壞習(xí)慣，趨于做出不守秩序的行為?！笔艽擞绊懀笈d建的麻省理工、加州大學(xué)等研究型大學(xué)建筑規(guī)劃中不再包括宿舍。

1860-1920年間，美國新增移民人口近千萬。在此期間，美國大學(xué)宿舍供應(yīng)嚴重不足，據(jù)美國教育局1931年的一份調(diào)查報告顯示，所調(diào)查的44所大學(xué)僅能為15%的學(xué)生提供宿舍。于是，首輪學(xué)生宿舍擴建就此拉開了帷幕。

但是隨著女性、退伍老兵、少數(shù)族裔等新群體進入大學(xué)，學(xué)生宿舍很快又迎來了需求大缺口。無奈，美國政府甚至動用了戰(zhàn)時物資，為大學(xué)搭建“臨時宿舍”。此后又迅速頒發(fā)《宿舍建設(shè)法案》，用了十余年的時間，將學(xué)生宿舍的規(guī)模擴充至原有的10倍。

短時間內(nèi)的規(guī)?？焖贁U張，決定了這些臨時擴建的學(xué)生公寓存在戶型緊湊、室內(nèi)設(shè)施不完善等弊端。也正是在此時，一些私營房企發(fā)現(xiàn)了學(xué)生公寓的商機。1964年，美國第一家學(xué)生公寓正式誕生——由建筑公司兼酒店管理公司起家的Education Realty Trust（簡稱“EDR”）在北卡羅來納大學(xué)教堂山分校引入首個1300張床位的“學(xué)生酒店”。此后，校外學(xué)生公寓市場的火熱一發(fā)不可收拾。

因此，海外學(xué)生公寓市場的火熱不僅是房企和財團的推動，更是學(xué)校和學(xué)生共同選擇的結(jié)果。聚焦學(xué)生公寓本身，之所以能成為新興熱門資產(chǎn)類別，主要有兩大因素的共同作用。

其一是持續(xù)增長的客群，租住學(xué)生公寓主力的國際學(xué)生規(guī)模增長迅猛。英國高等教育統(tǒng)計局公布，截至2020年共有143000余名中國留英學(xué)生，相比5年前增加了51140，增幅高達56%。而且留學(xué)生客群相對租期較為穩(wěn)定，支付與履約能力有保障，屬于優(yōu)質(zhì)租客。

其二是穩(wěn)定上漲的投資回報率。一般而言，學(xué)生公寓租金每年會有固定的漲幅，因此投資回報率也會隨之逐年上漲，如英國二三線城市的學(xué)生公寓甚至可以達到8%-10%，但是普通租賃住房的平均投資回報率基本在4%-5%之間。

中國的學(xué)生公寓，去哪兒了？

國內(nèi)高校的住宿市場幾乎在建設(shè)之處都清一色規(guī)劃了宿舍，鮮少出現(xiàn)美國等歐美國家讓學(xué)生在校外自行租住學(xué)生宿舍的情況。不過，美國高校經(jīng)歷的擴招與宿舍緊缺，中國高校也同樣遭遇過。

2018年一篇題為《為了留在北大，我可能要花二十萬》的文章，將北大專碩新生的住宿囧境暴露無遺。文中稱，該年北大有至少45%的專碩新生無法入住萬柳公寓，需自行解決住宿問題，如此一來再加上學(xué)費與生活費用預(yù)估兩年專碩需要花費近20萬元。這，并不僅僅是北大一所學(xué)校的難題。

根據(jù)《學(xué)位與研究生教育發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，中國2020年在學(xué)研究生總規(guī)模將達到290萬人，專業(yè)學(xué)位碩士招生占比達60%左右。以此計算，每年的研究生擴招增幅近5%。顯然，擴張研究生的不只是北大，住宿矛盾同樣不限于北大。

2020年9月初，湖南師范大學(xué)研究生官網(wǎng)通知，新生將分兩批，分別在8月20日、8月23日登錄系統(tǒng)進行宿舍預(yù)約。有學(xué)生反映，第一次申請落選后，第二次申請又因宿舍快速滿員再次失敗。隨后，兩百余名全日制學(xué)生收到學(xué)校通知，“學(xué)校床位有限，目前已無法充分安排所有符合條件的學(xué)生住宿?！?/p>

從當前的現(xiàn)狀來看，面對擴招帶來的宿舍床位緊張，國內(nèi)高校顯然是采取了與歐美國家不一樣的做法。擴建，成了各省解決高校激增的住宿需求的一致選擇。

同濟大學(xué)在去年用了184天，完成了研究生新公寓的主體結(jié)構(gòu)施工至封頂。預(yù)計該項目建成后，將滿足2000余名研究生新生的住宿需求。青海省在今年2月宣布支持青海大學(xué)、青海師范大學(xué)和青海民族大學(xué)各建設(shè)1幢學(xué)生宿舍樓，以滿足高校擴大招生規(guī)模后大學(xué)生的住宿需求。

為什么國內(nèi)高校不將學(xué)生宿舍的建設(shè)任務(wù)交給市場？尤其是在加快推進高校后勤社會化改革的背景下，在學(xué)生宿舍板塊“自力更生”的執(zhí)念，看似還有些逆向而行。不過，從研究生的宿舍分配風(fēng)波中可以發(fā)現(xiàn)個中緣由。

首先需要肯定的是，學(xué)校配建宿舍住宿成本遠低于學(xué)生公寓。2019年西安交通大學(xué)投入使用的創(chuàng)新港校區(qū)學(xué)生宿舍為單人單間且五室一廳并配有獨立衛(wèi)浴，一年僅收費1200元。根據(jù)線上租房信息顯示，學(xué)校周邊的一室一廳一衛(wèi)戶型月租金900元，一年房租將超10000元。尤其是對于部分家境一般或是脫產(chǎn)讀碩的學(xué)子而言，學(xué)校配建宿舍是其首選。然而在美國，情況剛好相反，選擇租住學(xué)生公寓能比校園宿舍節(jié)省200-1000美元左右，且設(shè)施更新，配套更齊全。

其次是高校出于管理的需求。早在英國人引入高?！白∷迣W(xué)院制”時，一種觀念也隨著高校的發(fā)展逐漸深入人心。住宿學(xué)院制能給學(xué)生提供親密的、支持性的社區(qū)，從而促進學(xué)生的社交、智力和個性的發(fā)展，讓大學(xué)成為能夠存在共同體和友誼的地方。

除此之外，學(xué)生宿舍還是高校的擴招利器。充足的辦學(xué)空間，尚有盈余的配建設(shè)施，是一所高校在教學(xué)水平之外吸納生源的又一關(guān)鍵。尤其是在高等教育逐步走向市場的今天，一旦在規(guī)模擴張方面失速，那么很有可能意味著之后的長遠發(fā)展也有可能落后于人。

中國玩家如何分一杯羹？

綜上，盡管學(xué)生公寓在國內(nèi)市場出現(xiàn)的可能性寥寥，但是并不意味著中國玩家不能從中分得一杯羹。只不過，弱水三千，眾人各取一瓢飲罷了。

從投資層面來說，學(xué)生公寓的投資市場幾乎“來者不拒”。無論是個人投資者或是機構(gòu)投資者，無論是如睿星這類專業(yè)投資機構(gòu)，或是黑石集團等泛地產(chǎn)領(lǐng)域的投資機構(gòu)，都可以選擇投資學(xué)生公寓。

而且學(xué)生公寓作為兼具穩(wěn)定收益、增值空間和避險屬性的資產(chǎn)，早已受到海內(nèi)外投資人的熱捧。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2016年以來，加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會（CPPIB）、新加坡政府投資公司（GIC）、豐樹資本在美國學(xué)生公寓市場累計完成了近60億美元的投資。

不過需要注意的是，房地產(chǎn)項目爛尾的通病，學(xué)生公寓項目也難以避免。因開發(fā)商涉嫌欺詐被捕，原計劃于2020年竣工的英國利物浦學(xué)生公寓Aura項目被迫停工并爛尾。尤其是對于國內(nèi)的個人投資人而言，選擇學(xué)生公寓項目的時候一定要慎重。尤其要警惕那些承諾高昂租金回報率，而且要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金的開發(fā)商，因為這類項目很有可能是買家集資建房，最終導(dǎo)致投資人蒙受損失。

從公寓產(chǎn)品層面來說，學(xué)生公寓有若干條固有的產(chǎn)品邏輯，值得諸多有意打造細分市場的公寓品牌借鑒。一是選址策略，將物業(yè)與目標客群的距離縮至極致。在EDR被睿星收購前，其運營床位平均距校距離不到0.3英里。二是配套高標，甚至頗有了幾分高端酒店的色彩。

在一些學(xué)生公寓中，除了網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等基礎(chǔ)硬件配套之外，還配有娛樂室、空調(diào)泳池、健身房、停車場等功能設(shè)備。這樣一來，既提升了學(xué)生公寓的市場競爭力，同時也能提升客單價提高投資回報率。

不過學(xué)生公寓產(chǎn)品趨向高端化，也與酒店有一定的關(guān)聯(lián)。睿星資本的創(chuàng)始人Bob Faith，也是“喜達屋之父”。在睿星資本從一家在休斯頓管理著9,000間公寓的區(qū)域型公司一路成長為全球長租公寓巨頭的途中，受到創(chuàng)始人早年在酒店行業(yè)積淀的影響，高端酒店的理念也逐步滲入睿星旗下的產(chǎn)品，學(xué)生公寓自然也不例外。

從市場層面來說，盡管大多高校一般會明令禁止本科生外宿，但是研究生相對而言住宿更為自由。因此，對于恰好有物業(yè)資源且對學(xué)生公寓看好的運營商而言，不妨去一些住宿供不應(yīng)求的高校周邊進行一些調(diào)研，確定高校是否存在外溢的租賃需求，且與運營商手中現(xiàn)有的住宿產(chǎn)品匹配程度如何，然后再決定是否要放手一搏。

其實并不僅是學(xué)生公寓，由于國情不同，還有一些住房租賃產(chǎn)品同樣是國內(nèi)市場暫時還未出現(xiàn)的。不過，這并不代表國內(nèi)住房租賃品牌不能從中獲得一些啟示，正如學(xué)生公寓在產(chǎn)品方面為國內(nèi)品牌提供的些許借鑒。畢竟，學(xué)會站在巨人的肩膀上，本身就已經(jīng)是一種進步了。

*空間秘探（ID：MESPACE007）