記者 | 黃昱

2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策層面暖風(fēng)頻吹，目前有超40個城市發(fā)布了不同程度的樓市寬松政策，主要涉及降低首付比例、房貸利率下降、通過財稅刺激托底樓市等。然而，從政策放松傳導(dǎo)到市場仍需要一定的周期，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨壓力。

2月，在市場情緒波動延續(xù)、春節(jié)假期等影響下，百強(qiáng)房企單月成交額繼續(xù)承壓。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企2月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，top50房企中僅仁恒、首開單月銷售取得正增長。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增指出，目前市場整體仍處低溫狀態(tài)，但在政策環(huán)境改善下，市場活躍度緩慢恢復(fù)，預(yù)計3月份成交規(guī)模環(huán)比會有所上升，但基于去年同期高基數(shù)下，成交規(guī)模同比大概率仍為下降趨勢。值得注意的是，熱點(diǎn)一二線城市市場恢復(fù)節(jié)奏或相對較快。

樓市尚不樂觀的同時，房企融資仍然受限。在這樣的市場環(huán)境下，房企在投資拿地上繼續(xù)秉持謹(jǐn)慎的態(tài)度，并通過組織架構(gòu)調(diào)整提高管理效能，總之，一切為了下一個“春天”來臨做準(zhǔn)備。

開局承壓

據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，2022年前2月，各規(guī)模房企的累計銷售額繼續(xù)下滑，其中累計銷售額排名11-50名的房企累計銷售額降幅最大，同比下降47%，排名前10和51-100名的房企則分別同比下降42%、38%。

從整體市場來看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022 年1月，50城商品住宅成交面積在2195萬平方米左右，同比下降40.5%，環(huán)比下降 29.6%，市場情緒整體偏低。據(jù)初步統(tǒng)計，2月代表城市商品住宅成交面積降幅仍在四成左右。

對于2月的銷售表現(xiàn)，申萬宏源分析師指出，主要源于幾個方面：1、盡管需求端政策有所放松，但力度仍較小，市場持續(xù)走弱半年后市場預(yù)期悲觀、需求偏弱；2、行業(yè)資金進(jìn)一步緊張導(dǎo)致房企持續(xù)降價；3、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期導(dǎo)致市場觀望情緒加大等。

此外，市場供應(yīng)明顯放緩也是銷售表現(xiàn)不佳的重要原因。據(jù)中指院初步統(tǒng)計，2022年1月，20城商品住宅新批上市面積約 1180萬平方米，同比下降超三成，環(huán)比下降超四成。部分城市受疫情及市場下行影響，供應(yīng)明顯放緩。2月新批上市規(guī)模延續(xù)下行趨勢，同比降幅達(dá)五成。

銷售不樂觀的同時，大部分房企的融資依然受限?？硕鹧芯恐行闹赋?，1-2月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來明顯改觀，同比遠(yuǎn)低于歷史同期。同時，從今年以來的房企融資結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前新發(fā)債企業(yè)仍以國資隊(duì)為主、輔以少部分優(yōu)秀的民營房企，國企央企的發(fā)債總量占到近5成。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2月房企信用債發(fā)行規(guī)模為250.2億元，環(huán)比下降16.38%，同比下降7.92%；海外債發(fā)行規(guī)模為15.8 億元，環(huán)比下降 83.46%，同比下降 94.57%。

從融資成本來看，信用債平均利率為3.59%，環(huán)比增長0.21個百分點(diǎn)，同比下降1.25 個百分點(diǎn)；海外債平均利率為 6.95%，環(huán)比增長1.39 個百分點(diǎn)， 同比增長1.37個百分點(diǎn)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前房企違約案例仍有發(fā)生，金融機(jī)構(gòu)的白名單也主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。

在此背景下，房企在拿地上仍然十分謹(jǐn)慎。據(jù)中指院數(shù)據(jù)， 1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1440.9億元，同比下降62.7%；50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為79.4%，較同期降低3.6個百分點(diǎn)，企業(yè)傾向合作拿地。

與此同時，房企組織架構(gòu)調(diào)整在2月份逐漸進(jìn)入常態(tài)化和密集調(diào)整階段。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管彭澧麗稱，一方面，房企通過組織架構(gòu)調(diào)整，進(jìn)行區(qū)域整合，提升企業(yè)經(jīng)營效率和效益；另一方面，高層管理崗位的調(diào)整有助于優(yōu)化企業(yè)的組織能力和管理模式。

政策密集放松

公開信息顯示，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于2月初制定出臺，新管理辦法將明確預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“重點(diǎn)額度管理”，由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

對于新政出臺的目的，克而瑞研究中心認(rèn)為，首要目標(biāo)是保交付、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，其次意在糾偏，對于此前預(yù)售資金過度監(jiān)管“一刀切”的城市而言，短期內(nèi)將在一定程度上緩解企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。

不過在孟新增看來，全國性的監(jiān)管指導(dǎo)意見出臺，雖然有利于對當(dāng)前過度監(jiān)管的政策進(jìn)行糾偏，但去年下半年以來部分房企違約導(dǎo)致地方政府對房企的信任度明顯減弱，因城施策下，本次政策出臺對監(jiān)管資金釋放的額度或有限。

為了穩(wěn)定并引導(dǎo)市場恢復(fù)信心，地方政府也開始密集放松需求端調(diào)控政策。

據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，自 2022年以來，全國已有超40個城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。

孟新增表示，需求端政策調(diào)整力度加大，有利于緩和市場情緒，促進(jìn)合理住房需求釋放?！暗胤揭虺鞘┎呗鋵?shí)中央政策導(dǎo)向，釋放合理住房需求，全國兩會后，預(yù)計將迎來更多城市政策調(diào)整?！?/span>

不過，克而瑞研究中心也指出，短期內(nèi)行業(yè)政策調(diào)控的主基調(diào)不會改變，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

前不久國新辦舉行的推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會上，住建部副部長倪虹強(qiáng)調(diào)，關(guān)于2022年的總體考慮，還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

展望3月，克而瑞研究中心認(rèn)為，成交整體提升幅度有限，各城市市場將持續(xù)分化，理想情況下，隨著市場信心逐漸恢復(fù)，上半年核心一、二線城市市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升，下半年弱二線及強(qiáng)三線城市或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。

接下來，三四月份的市場能否回暖尚有待觀望。