文|每日財報 何嬙
“寧可走慢兩步，不能走錯一步”，美的集團(tuán)最早布局房地產(chǎn)時，何享健曾定下這樣的發(fā)展基調(diào)。
事實上，很長一段時間以來，在千億規(guī)模的房企中，美的置業(yè)（03990.HK）都顯得相當(dāng)?shù)驼{(diào)。乍一看似乎不甚聰明，可當(dāng)運氣降臨之時，才往前上一點名次，但大部分時候，都處在行業(yè)中游。
2月24日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公告稱，集團(tuán)一直在探討出售若干資產(chǎn)以改善整體流動資金狀況的可能性。目前公司已經(jīng)梳理了一批合作項目和投資性物業(yè)，合作項目主要是以與合作方以及國央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜。預(yù)計上半年可以完成30到40億左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。
在眾多接盤方里，美的置業(yè)選擇率先出手。向來不聲不響的美的置業(yè)此次頗顯果斷，吸引了一眾“業(yè)內(nèi)玩家”的關(guān)注。
接連上演“漁翁得利”
目前，榮福(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司工商信息已變更，美的置業(yè)接過正榮地產(chǎn)股東成為其全資股東。
據(jù)企查查顯示，2月22日，榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司工商信息發(fā)生變更，原股東榮興（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司持有51%股權(quán)，現(xiàn)由原來的合作方美的置業(yè)子公司接過股份，同時法定代表人也從楊旭變更為王楠杰。
值得注意的是，徐州市美的新城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、徐州美的置業(yè)有限公司、徐州聚輝房地產(chǎn)有限公司，三者均為美的置業(yè)關(guān)聯(lián)公司。
據(jù)悉，天津西青“和筑梅江”項目，是榮福（天津）置業(yè)于2020年12月16日拿下的津西青（掛）2020-08號地塊，成交價為11.28億元。
項目位于天津西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，整體商業(yè)配套比較完善，1公里內(nèi)步行可達(dá)梅江永旺夢樂城、印象城、西青山姆會員店，項目旁洛卡小鎮(zhèn)金融廣場可基本滿足儲蓄理財?shù)冉鹑诜?wù)需求。
《每日財報》發(fā)現(xiàn)，其實這并不是美的置業(yè)以合作方名義收購的第一個項目。在2021年12月底，美的置業(yè)接手了與雅居樂合作的武漢佛祖嶺“美的雅居樂云筑”項目。另外花樣年、金科股份等也將一些合作項目的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給了這家來自廣東順德的民營房企。
可見，在整個行業(yè)籠罩在資金鏈迷霧中之際，美的置業(yè)卻開始扮演“漁翁”的角色。但美的置業(yè)真的有能力逆市而行嗎？
現(xiàn)金流管控較穩(wěn)
2004年，美的置業(yè)正式成立公司，此后五年都未走出珠三角，表現(xiàn)平平。直到2010年，美的置業(yè)邁出珠三角。2010至2017年，美的置業(yè)先后布局西南、長江中游、長三角、華北地區(qū)，開始了進(jìn)階之路。
2018年10月，登陸港交所上市，成功上岸，迎來了它的高光時刻。這一年也是美的置業(yè)增長近6年的峰值，營收同比增速達(dá)到70%左右。
但是，也如其他房企一樣，美的置業(yè)的快速擴(kuò)張，同樣伴隨著危機(jī)。這期間，美的置業(yè)出現(xiàn)過重大事故，甚至造成了多人死亡。2018年以后，美的置業(yè)的增長迅速放緩，營收同比增速下滑嚴(yán)重。2020年，是其近6年表現(xiàn)最差之年。
之后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理時代的到來，美的置業(yè)稍有喘息。截至2021年11月，美的置業(yè)銷售回款超過1100億元，回款率超80%，多個區(qū)域回款均表現(xiàn)不俗。
優(yōu)異的銷售回款主要在于美的置業(yè)穩(wěn)健的經(jīng)營性現(xiàn)金流管控能力，一方面得益于美的置業(yè)在高量級城市、高流量板塊的土地儲備。根據(jù)中期報，截至2021年6月30日，美的置業(yè)土地總儲備面積達(dá)6309萬平方米，權(quán)益總建筑面積達(dá)4223萬平方米，其中強(qiáng)三線及以上城市占比近九成，并且在新增土儲方面將90%以上的資源放在二線及以上城市。聚焦一二線城市群和都市圈有利于項目入市后快速去化，助力銷售回款。
另一方面得益于區(qū)域深耕的顯著優(yōu)勢，核心城市的大盤熱銷讓美的置業(yè)在市場下行的大環(huán)境中保持了競爭力。根據(jù)2021年中期報，美的置業(yè)上半年重點區(qū)域銷售占比近七成，銷售排名前十城市銷售占比達(dá)50%。截至2021年11月，深耕城市佛山銷售突破130億元，無錫、徐州、金華、邯鄲等多個城市銷售額均超50億元，區(qū)域深耕優(yōu)勢明顯。
踩“紅線”仍能發(fā)中票
如今，美的置業(yè)的規(guī)模雖然上來了，可負(fù)債壓力卻是不能忽視的。據(jù)半年報，截至2021年6月30日，總借款為571.21億元。銀行及其他借款、公司債券分別為449.17億元、122.05億元。
對照“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，美的置業(yè)2018年至2021年9月底，各報告期末扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是79.7%、80.2%、76.6%、74.7%，凈負(fù)債率分別是97.4%、89%、80.2%、79.3%，現(xiàn)金短債比分別是1.11、2.11、1.52、1.15?？梢?，美的置業(yè)踩了“一道紅線”，屬于“黃檔”房企。
此外值得注意的是，在“明股實債”重災(zāi)區(qū)——少數(shù)股東權(quán)益里，美的置業(yè)的表現(xiàn)也頗為詭異。據(jù)財報顯示，2021上半年，美的置業(yè)的應(yīng)占利潤里，少數(shù)股東權(quán)益為8.47億元，比2020年同期的3.30億元增長了156.68%，占了總利潤的28.21%。
權(quán)益占比方面，美的置業(yè)的少數(shù)股東權(quán)益為204.23億元，占了權(quán)益總額430.73億元的47.41%。
而更有意思的是，踩了“一道紅線”的美的置業(yè)依然獲得了在銀行間發(fā)行中票融資的機(jī)會。2月23日，美的置業(yè)披露今年首筆中期票據(jù)融資說明書的“更正”文件，從內(nèi)容看是一些細(xì)節(jié)修正。
可美的置業(yè)在2月21日曾披露2022年首筆中票融資說明書，時隔2天發(fā)現(xiàn)一些小問題，這也足能窺見其獲得“再融資”資格后的“受寵若驚”。其實可以理解，因為對任何一家房企而言，當(dāng)前能抓到的任何一筆可用資金，都可能會救其一命。
而去年11月中旬以來，中鐵建、招商蛇口、中糧置業(yè)等地產(chǎn)央企，華發(fā)等地方國企，以及龍湖、金地、碧桂園、金科等極個別優(yōu)質(zhì)民企獲得境內(nèi)發(fā)債，更多房企“望眼欲穿”，仍難以獲得再融資機(jī)會。
如今，美的置業(yè)作為背靠“美的系”何享健家族的千億地產(chǎn)民營房企，在已獲得銀行間注冊發(fā)行中票50億元規(guī)模批文基礎(chǔ)上，第一期分為“2+2”、“3+2”年期兩類品種，基礎(chǔ)發(fā)行5億元，上限15億元，募資擬全部投入公司33個項目建設(shè)。
可以預(yù)見，2022年地產(chǎn)融資環(huán)境或會愈加友好，房企自救的機(jī)會也會更多。但也要明確一點，黑鐵時代房地產(chǎn)粗放式高發(fā)展已經(jīng)一去不復(fù)返，各種信號都表明，房價告別大漲時代，無論是房企還是購房者，調(diào)整心態(tài)很重要。2022年，對很多房企來說仍是一場生死之戰(zhàn)。