記者｜黃昱
自監(jiān)管層鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大對出險房企的項目收并購后，近期并購市場上案例開始增加。
作為較為穩(wěn)定的民營房企之一，美的置業(yè)(03990.HK)在最近接盤了一些原合作方的項目股權(quán)。
天眼查app顯示，2月23日，天津西青和筑梅江住宅項目的開發(fā)商榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)生股權(quán)變更，原股東之一的正榮地產(chǎn)將所持有的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè)。至此，美的置業(yè)成為該項目公司的唯一股東。
據(jù)悉，該項目地塊于2020年12月16日以11.28億元的價格拿下，后續(xù)開發(fā)中引入美的置業(yè)，于2021年6月30日首次開盤，今年1月開始該項目已更名為“美的云筑”，目前仍在售。
接近美的置業(yè)方面的人士向界面新聞透露，除了上述項目外，在此輪收并購中，美的置業(yè)還收購了其他兩個項目的合作方股權(quán)。
美的置業(yè)方面表示，此輪收購主要出于四個目的，一是紓困同行；二是逐步提升自操盤項目比例；三是打造產(chǎn)品標簽，提升品牌認可度；-四是更好保障業(yè)主權(quán)益。
不難發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)此輪收并購以合作項目為主。
美的置業(yè)方面向界面新聞大概解釋了此輪收并購的邏輯，首先確實是以合作項目為主，合作方為當前資金緊張面臨剛性兌付的企業(yè)；項目的選擇囊括多種類型，判斷標準需要綜合考慮自身優(yōu)勢、城市能級、潛力片區(qū)、項目本身質(zhì)素、賬面資金鋪排等方面。
在城市能級方面，美的置業(yè)選擇收購的項目要配合其城市升級戰(zhàn)略，以一二線、強三線為主，逐漸退出低能級城市。
合作項目是此輪并購市場的開端，不僅美的置業(yè)，近期中海地產(chǎn)收購的廣州亞運城項目也是合作項目。
這一方面體現(xiàn)了有意收購的房企在收購時非常謹慎，往往會選擇對具體情況十分熟悉的合作項目；另一方面也說明了即便擺上貨架的待售資產(chǎn)不少，也很難引發(fā)收購潮。
當前房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境乍暖還寒，雖然并購貸、保障性租賃住房、預售監(jiān)管資金相關政策發(fā)布，但只有小部分優(yōu)質(zhì)房企得以發(fā)行新的融資票據(jù)，流動性困難房企仍需積極自救。
去年11月以來，保利發(fā)展、中鐵建、招商蛇口、中糧置業(yè)等央企國企，以及龍湖、金地、碧桂圓等極個別優(yōu)質(zhì)民企獲得境內(nèi)發(fā)債。
作為一家民營房企，美的置業(yè)近期也在境內(nèi)獲準發(fā)行票據(jù)融資。
2022年1月13日，美的置業(yè)已獲準注冊人民幣50億元的中期票據(jù)。在此基礎上，據(jù)2月21日上清所披露，美的置業(yè)發(fā)布2022年度第一期中期票據(jù)募集說明書，基礎發(fā)行金額5億元，發(fā)行金額上限15億元，品種一期限為2+2年期，品種二期限為3+2年期，起息日為2月28日。
募集說明書顯示，該期中期票據(jù)募集資金擬全部用于項目建設。經(jīng)中誠信國際信用評級有限責任公司綜合評定，發(fā)行人主體信用評級為AAA，該期中期票據(jù)債項評級AAA。
截至募集說明書簽署日，美的置業(yè)及其子公司待償還直接債務融資余額為105.2億元，其中定向工具2億元、公司債103.2億元。
據(jù)美的置業(yè)2021年中期業(yè)績報告披露數(shù)據(jù)，截至去年6月底，美的置業(yè)的凈負債率從2020年末的79.2%下降到58.2%，現(xiàn)金短債比從2020年的1.52倍提升到2.21倍，扣預資產(chǎn)負債率為74.7%。
雖然為黃檔企業(yè)，但彼時美的置業(yè)擁有現(xiàn)金總量321億元，足以償還571億有息負債中一年內(nèi)到期的106億元。
此外，截至2021年9月末，美的置業(yè)及合并報表的下屬子公司已獲得銀行授信額度1376.90億元，已使用額度542.74億元，未使用額度834.15億元。
截至2021年6月30日，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本為4.92%，新增有息負債融資成本低至4.74%，遠低于其他民營房企的平均融資成本。
因此在去年下半年以來相對困難的市場環(huán)境下，美的置業(yè)仍然表現(xiàn)的較為穩(wěn)健。
2021全年，美的置業(yè)的合同銷售約為1371.4億元，同比增速為8.7%，實現(xiàn)了規(guī)模的穩(wěn)步增長。
美的置業(yè)自2019年開始進行區(qū)域深耕的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，同時主動控制了一些此前進入的低量級城市投入。經(jīng)過兩年多的資源騰挪和陣地轉(zhuǎn)移，如今，美的置業(yè)已經(jīng)戰(zhàn)略性的將布局重點從三四線城市切換至一二線城市，實現(xiàn)了順利過渡。
2021上半年，美的置業(yè)在強三線及以上城市拿地占比87%，自一線、二線及強三線城市的銷售貢獻達到了78%，其中一線、強二線城市合約銷售金額占比達39.9%；長期深耕的滬蘇、浙閩及珠三角區(qū)域銷售占比達69%，同比提升8個百分點。
2021年中期業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層表示，要繼續(xù)增加在高量級城市的布局，實現(xiàn)一、二線和強三線市場布局占比達到85%以上的目標。
按照計劃，美的置業(yè)將在未來2-3年培育以及鞏固五個超過百億元的根據(jù)地城市，同時強化培育15-20個50億元銷售規(guī)模的高能級城市，以及10-20個30億元的高潛力城市。