實習記者｜王婷婷

繼北京之后，上海也將迎來今年的首批集中供地。

2月23日下午，上海2022年第一批次集中出讓地塊信息出爐。根據(jù)上海土地市場官網(wǎng)顯示，上海本次共推出40宗土地，均為涉宅用地，總供應(yīng)面積達215.6公頃，總起拍價850.7億元。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計，上海首批集中出讓的40幅地塊中，有純宅地31幅，商住綜合用地5幅以及4幅“城中村"改造地塊。

分區(qū)域來看，在今年上海的首批土地出讓中，主城區(qū)供應(yīng)地塊有4宗，其他區(qū)域供應(yīng)36宗。具體來看，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)出讓8幅地塊，青浦、松江各出讓5幅，寶山出讓4幅，奉賢、嘉定、閔行、浦東新區(qū)各出讓3幅，金山、普陀各有2幅地塊出讓，市區(qū)徐匯、楊浦各出讓1幅地塊。

其中，起始總價最高的3宗地塊分別為普陀區(qū)長風社區(qū)地塊，約63.7億元；普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊，約62.5億元；徐匯區(qū)斜土街道地塊，約43.2億元。

至于起始樓面價最高的3宗地塊，則是徐匯區(qū)斜土街道地塊、楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊和普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊，分別為78751元/平方米、73000元/平方米以及64581元/平方米。

中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒表示，上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應(yīng)總量上有大幅提升。回溯2021年，上海的三批集中供地共計成交了78宗含宅地塊（不含安置房等特殊用地），而2022年僅僅首輪集中供地，便有40宗涉宅用地出讓。

整體而言，上海此次供應(yīng)土地分布范圍較廣，門檻也較低。根據(jù)此次出讓規(guī)則，觸頂溢價率最低為4.24%，最高為10%。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認為，多數(shù)地塊總價不高，且土拍最高限價不到20億元的有21宗，占比差不多達到一半，利好資金預(yù)算不多的房企。

除此之外，從規(guī)則調(diào)整來看，2022年上海的首次供地也更務(wù)實和公平。

公開信息顯示，上海本次供地首先做出調(diào)整的是“評標辦法”，部分地塊不再采取“135分制”，而將改用“商務(wù)標（70分）＋技術(shù)標（30分）的100分制”。

其中，商務(wù)標分為經(jīng)濟實力（20分）、技術(shù)資質(zhì)（10分）、項目經(jīng)驗（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術(shù)標分為總體設(shè)計（10分）、建筑設(shè)計（10分）和商務(wù)展示（10分）。

此外，上海增加了4宗搖號地塊，其余依舊采取 “招掛復合”+“一次書面報價”的競價模式。目前來看，該模式也是現(xiàn)階段兩集中城市中較為合理和高效的競價方式。

對于此前延續(xù)的“隨機值”的處理，上海本次供地也進行了優(yōu)化。公告顯示，進入“一次書面報價”階段后，若出現(xiàn)相同報價觸發(fā)“隨機值”，政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價中的后者修改報價”。

對此，殷玉軒分析稱，該條競價政策的改變，直接增加其余報價人在出現(xiàn)相同報價后的參與度，更加降低了利用相同報價進行報價操縱的可能性，使公平性得到更大的保證。

結(jié)合近期房地產(chǎn)行業(yè)一系列偏暖政策，對于上海今年的首輪土拍熱度，盧文曦預(yù)測房企參與熱情依舊會較高。一線城市依然是熱點，上海的拿地規(guī)則使房企有一定利潤空間；在今年已入市的房源中，有樓盤比當初房地聯(lián)動價要高出一些，房企利潤得到保障。

上海此次供地信心十足的背后，也得益于上海樓市的活力，即便在淡季，市場表現(xiàn)也并不差。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1月上海新房價格環(huán)比上漲0.6％，同比上漲4.2％；二手房價格環(huán)比上漲0.6％，同比上漲5.8％。

今年以來，全國已有多個城市公布了2022年第一批集中供地的土地信息。

年初，北京發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地房出讓公告，共計18宗，總建筑規(guī)模約169萬平方米，已于2月17日完成集中出讓，攬金480億元。

經(jīng)歷了2021年集中供地元年，接下來，各地將陸續(xù)開啟2022年土地市場的第一次集中拍賣。