文｜智瑾財經(jīng) 橙子
受多方政策性利好，最近資本市場的房地產(chǎn)行業(yè)漲聲一片。
此前債務暴雷，全國多地項目停工，連續(xù)兩年虧損的泰禾集團（000732）也從1月底開始，股價多番漲停。
1月28日到2月9日，泰禾股價連續(xù)3個交易日漲停，此后短暫回調后，2月11日股價再度漲停，再到2月18日、21日，泰禾股價又迎來兩連板。
對于這波反彈，從公開信息來看，泰禾在年前發(fā)布過一份業(yè)績預告，稱得益于項目結轉情況較好，以及嚴格管控費用成本、上年計提了較多存貨減值準備等，2021年有望繼連續(xù)兩年虧損后，實現(xiàn)扭虧為盈。
圖片來源：泰禾集團官方公告
即便業(yè)績層面扭虧，但隱藏在泰禾背后的債務問題，以及旗下幾乎無優(yōu)質項目及新增項目的基本面下，泰禾真能順利上岸嗎？
回顧泰禾
簡單回顧一下，泰禾集團創(chuàng)辦于1996年，早期在福州大本營完成原始資本積累，并從福州走向全國，一度成為國內500強企業(yè)之一。
2002年，泰禾首次進入北京，便瞄準高端別墅市場，并憑借中式建筑風快速出圈，在北京站穩(wěn)腳跟，也將自己打造成中式院子標桿品牌。
2009年，泰禾集團成功躋身中國房地產(chǎn)企業(yè)20強；
2010年9月，泰禾集團通過重組福建三農，成功借殼上市，正式踏入資本市場。
此時，泰禾已經(jīng)完成一階段發(fā)展，上市之后，泰禾開始走向二階段——規(guī)模擴張。
為了實現(xiàn)規(guī)模擴張，泰禾開始不計成本拿地。
2013年以來，泰禾通過各種金融杠桿，在北京、上海拿下多塊儲備土地，并由于多次溢價搶地，獲得“地王收割機”稱號。
但也不可否認，盡管高溢價，卻也讓泰禾在一二線城市收獲大量土儲，為其積累了不少優(yōu)質資產(chǎn)。只是泰禾并未將這些處于增值狀態(tài)中的土地變現(xiàn)，而是通過二次抵押，持續(xù)杠桿拿地，這也為其后來自救艱難埋下伏筆。
受此影響，泰禾集團負債情況變得愈發(fā)嚴重，資金鏈稍有變動，便可能大廈傾覆。
2017年，泰禾發(fā)展進入高潮階段，成功邁入千億房企俱樂部，拿地手筆也越來越大。其在北京孫河的一塊地皮耗資60億，溢價率高達50%，而該地塊就是后來聞名京城的“爛尾樓”——北京院子二期。
2018年，北京院子二期項目正式開盤，盡管單套疊層別墅的售價已經(jīng)超過了2000萬元，但仍舊火熱，剛一開盤便被搶購一空。但由于該項目監(jiān)管賬戶內80億資金被泰禾挪用，導致項目工程款不到位，項目停滯，無法網(wǎng)簽，這對業(yè)主而言，不僅無法按期收房，連房子能否歸屬自己也不確定。
而整個房地產(chǎn)市場也從2018年開始進入下行拐點，對泰禾而言則是雪上加霜，銷售情況更加糟糕，資金面持續(xù)偏緊，債務壓力以及項目交付壓力越發(fā)明顯。
2019年，泰禾首暴資金鏈斷裂，金融機構也停止對其“輸血”，名下多處項目也因資金問題遲遲未能動工，成為了爛尾樓。其中，位于太原的金尊府項目，5000套全部售出，卻已爛尾3年，至少需要30億資金才能完成修建。
同時，泰禾債務危機也在2020年全面爆發(fā)。
2020年7月6日，泰禾發(fā)布公告官宣債務暴雷，稱一筆將于2020年7月5日到期，票面利率7.5%，本息合計16.125 億人民幣的中期票據(jù)無法按期兌付，由此泰禾債務危機也逐漸拉開序幕。
到目前，泰禾集團約有50個地產(chǎn)項目面臨爛尾，根據(jù)其2021年半年報數(shù)據(jù)，已到期未歸還借款金額則增至464.66億元。
賣身還債時卻已無優(yōu)質資產(chǎn)可賣
那么，面對這400多億逾期債務，以及根據(jù)其2021年三季報披露的超600億一年內到期的非流動負債及短期借款和其他流動負債，泰禾當下償還能力幾何？
圖片來源：東方財富
得益于早期大規(guī)模拿地，泰禾在全國積累了不少優(yōu)質盤，這也為其資產(chǎn)變現(xiàn)提供了可能，不過2019年至今，泰禾優(yōu)質資產(chǎn)幾乎所剩無幾。
2019年，世茂曾收購泰禾長三角和廣佛地區(qū)7個項目，不僅優(yōu)質而且便宜，然這樣的情況并非個例。
同時，公司大部分資產(chǎn)由于處于抵押狀態(tài)，如今也被債權方紛紛送上貨架，導致泰禾幾乎無優(yōu)質資產(chǎn)可賣。
今年1月19日，泰禾曾斥資70億元在福州打造的東二環(huán)泰禾廣場就被債權方中華聯(lián)合保險集團送上拍賣臺，用于償還本息27.6億元欠款。據(jù)說該項目曾直接刷新了福州城市綜合體的天花板，也成就了如今炙手可熱的福州東二環(huán)區(qū)域。
隨著泰禾余下債務陸續(xù)到期，這樣的情況大概率成為常態(tài)，可即便如此，泰禾欠下的債恐怕仍不夠還。
同樣，由于大量優(yōu)質資產(chǎn)處于抵押或者已經(jīng)被出售，加上全國多地樓盤爛尾，泰禾當前資產(chǎn)周轉也同樣遭遇危機，即便今年業(yè)績大概率扭虧，也仍難抵債務壓力，只能勉強維持不被退市的命運。
不過，今年來隨著政策面對房企風險出清頻放利好，近期多家銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)并購項目進行專項資金支持規(guī)模也接近600億元，這對泰禾加速資產(chǎn)變現(xiàn)或存利好。
只是泰禾當前手里的子彈，還能撐到解困的那天嗎？
要知道，距離泰禾最近的白衣騎士——萬科，至今仍未對泰禾拋下橄欖枝，且萬科本身也在經(jīng)受活下去的壓力。