記者｜張子怡
在深惠同城化的趨勢(shì)下，惠州與深圳樓市早已做到了同呼吸、共命運(yùn)。與成交量下滑的深圳樓市一樣，目前惠州樓市也不樂(lè)觀。
惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年惠州新房成交99957套，同比減少38%；成交面積1055萬(wàn)平，同比減少37%；成交金額1372.73億元，同比減少35%。
成交量下滑后，惠州市場(chǎng)的新房去化周期也自2021年年初開(kāi)始持續(xù)攀升。截至2021年年末，惠州新房去化周期為29個(gè)月，而2021年年初，惠州新房去化周期還保持在10個(gè)月左右。
在價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，惠州市二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌6個(gè)月。
深圳投資客向來(lái)是惠州樓市的重要組成部分。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年，深圳客在惠州購(gòu)房者中占比為58%，惠州本地購(gòu)房者占比僅為20%。
東莞、惠州和中山，作為臨深城市一直承接著深圳客的需求外溢，但因地理位置、購(gòu)房政策的差異，東莞和中山2021年本地購(gòu)房者占比依然達(dá)到八成?？梢?jiàn)，惠州樓市對(duì)深圳客的依賴程度。
一位惠州業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，惠州一離開(kāi)深圳投資客的支撐，就顯出三線城市的底色，樓市下滑到什么地步？有家大開(kāi)發(fā)商在惠州最近推盤，開(kāi)盤半個(gè)月銷售還是個(gè)位數(shù)。
進(jìn)入2022年，惠州新房供應(yīng)量大增。據(jù)惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)（1.24-2.06）惠州全市一手住宅新增供應(yīng)2059套，同比上升5.25倍；新增供應(yīng)面積為22.57萬(wàn)平，同比上升5.52倍。
大量新增供應(yīng)并沒(méi)有吸引更多的購(gòu)房者。從網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)看，2022年春節(jié)期間（1.24-2.06）惠州全市一手住宅網(wǎng)簽成交539套，同比下降51.49%；成交面積5.66萬(wàn)平，同比下降50.91%。2021年春節(jié)期間惠州樓市網(wǎng)簽成交量創(chuàng)2017年以來(lái)新低。
面對(duì)低迷不振的樓市，低首付、送家電、買房打折等活動(dòng)重出江湖。
“惠州現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下跌了不少，現(xiàn)在買房跟2020年相比，能便宜20萬(wàn)到40萬(wàn)，這兩年漲幅全跌沒(méi)了。開(kāi)發(fā)商為了能把房子賣了，什么促銷的招都出了?！?/p>
界面新聞了解到，目前多個(gè)位于大亞灣、惠陽(yáng)區(qū)的新盤打折力度不小，不少樓盤首付可以降低至1.5成，多個(gè)樓盤打折力度在9折以下。
例如，位于大亞灣區(qū)域的泰豐牧馬湖項(xiàng)目，該盤推出團(tuán)購(gòu)政策：一次性付款房?jī)r(jià)8折 、首付按揭81折 、低首付房?jī)r(jià)83折，低首付購(gòu)房者還可僅付1.5成首付，另外1.5成兩年內(nèi)按月還款且免息。
大亞灣的另外一個(gè)項(xiàng)目豐谷天璽也推出了不少優(yōu)惠：一次性付款房?jī)r(jià)9折，分期/按揭房?jī)r(jià)94折，低首付開(kāi)發(fā)商可免息墊付20萬(wàn)元，還有千元紅包可供抽獎(jiǎng).......
一名惠州德佑中介告訴界面新聞，之前新房開(kāi)盤都不打折，甚至半夜選房不接受貸款，現(xiàn)在是8折起步還借首付?！皠e人以前買是一萬(wàn)八，現(xiàn)在直接一萬(wàn)五。”
除了中小開(kāi)發(fā)商新盤打折促銷外，在惠州常年深耕、開(kāi)發(fā)大盤的大型開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目也參與打折，如星河丹堤、金地和龍光，這些開(kāi)發(fā)商近期推售的項(xiàng)目也有9折促銷活動(dòng)。
在信貸層面，隨著1月份5年期LPR下調(diào)后，惠州的房貸利率緊隨著大幅下調(diào)。
目前，惠州各銀行機(jī)構(gòu)從1月21日開(kāi)始普遍下調(diào)了房貸按揭利率，其中剛需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也較2021年有所提速。
與去年12月相比，惠州首套房貸利率大致降低了80個(gè)基點(diǎn)到150個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率降低了85個(gè)基點(diǎn)到215個(gè)基點(diǎn)。在此之前，惠州首套房貸主流利率6.5%、二套房貸主流利率6.8%，在全國(guó)范圍內(nèi)都排名前列。
開(kāi)發(fā)商如此賣力，銀行機(jī)構(gòu)也十分努力，但惠州樓市頹勢(shì)難減。
惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)期間（1.24-2.7）惠州市樓盤的整體來(lái)訪量約2500批次，同比下降75%；認(rèn)購(gòu)套數(shù)近160套，同比下降83%；盤均來(lái)訪量 18批次，對(duì)比上一年春節(jié)下降73%。
數(shù)年來(lái)，受深圳投資客外溢影響，不少開(kāi)發(fā)商在惠州拿地不斷，以至于新房供應(yīng)量居高不下。
惠州中原數(shù)據(jù)顯示，截至目前，惠州住宅庫(kù)存約1762萬(wàn)平方米，其中大亞灣體量最大，達(dá)到351萬(wàn)平方米，去化周期在3年以上。
即使跟粵港澳大灣區(qū)其他核心城市相比，惠州也屬于新房超大供應(yīng)量的城市，市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供過(guò)于求的狀態(tài)。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，近三年（2019年-2021年），惠州的新房供應(yīng)量為17.03萬(wàn)套、14.8萬(wàn)套、12.04萬(wàn)套，新房成交量則為13.19萬(wàn)套、15.09萬(wàn)套、9.99萬(wàn)套。住宅成交均價(jià)為1.08萬(wàn)元/平方米、1.15萬(wàn)元/平方米和1.16萬(wàn)元/平方米，漲勢(shì)十分平穩(wěn)。
惠州樓市低迷的態(tài)勢(shì)，也直接傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。
有數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度，惠州共出讓土地546萬(wàn)平方米，成交68宗，流拍13宗，流拍率為16%，位于粵港澳大灣區(qū)前列。
惠州樓市上一波火熱發(fā)生2020年8月，因惠陽(yáng)擴(kuò)權(quán)的傳言引來(lái)不少深圳客投資，彼時(shí)不少中介都表示：惠州的房子漲價(jià)在即，抓緊買房。新盤在當(dāng)時(shí)也是開(kāi)盤一次、漲價(jià)一次。
如今，經(jīng)歷政策數(shù)番調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅早已不在。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2022年惠州樓市的走向主要取決于深圳，如果深圳樓市觸底反彈，惠州樓市也會(huì)隨之反彈，不過(guò)反彈幅度不會(huì)太大。
反觀深圳樓市，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月深圳二手住宅過(guò)戶1557套，環(huán)比下跌25%，同比下跌78%。從去年至今各月度走勢(shì)來(lái)看，深圳今年1月份二手房過(guò)戶量已經(jīng)低于2021年10月的1605套年度低點(diǎn)，再次刷新近十年的歷史新低。
在深圳樓市都面臨調(diào)整期的階段，惠州樓市短期內(nèi)想要重新走入上升通道也并不容易。