文|邁點(diǎn) 曹沁
最近香港酒店業(yè)的壓力不小。
疫情的來(lái)勢(shì)洶洶對(duì)香港的酒店產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，實(shí)際上自2020年疫情爆發(fā)以來(lái)，文華東方并非唯一受到?jīng)_擊的高端酒店。早在2021年2月，香港半島酒店、馬哥孛羅酒店、港威酒店、太子酒店及朗廷酒店等多家高級(jí)酒店就曾聯(lián)合發(fā)文稱(chēng)，業(yè)界正深陷水深火熱之中，呼吁香港特區(qū)政府采取更多行動(dòng)重振酒店業(yè)。
01 “國(guó)際化”的香港高端酒店市場(chǎng)
香港位于珠江口以東，北接深圳，南面珠海萬(wàn)山群島，西與澳門(mén)隔江相望，由香港島、九龍半島、新界內(nèi)陸地區(qū)以及262個(gè)大小島嶼（離島）組成，是個(gè)不折不扣的港口型城市。而這樣獨(dú)特的地理位置也讓香港擁有從默默無(wú)為的小漁村到國(guó)際大都市的傳奇發(fā)展歷程。如今的香港已經(jīng)是國(guó)際重要的經(jīng)濟(jì)、金融及航運(yùn)中心，經(jīng)濟(jì)自由度居世界前列，被譽(yù)為“東方明珠”。而在數(shù)百年城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，香港也形成了獨(dú)特的高端酒店市場(chǎng)。
從香港的高端酒店市場(chǎng)來(lái)看，有幾點(diǎn)值得思考。
一是開(kāi)業(yè)高端酒店以國(guó)際高端酒店品牌為主。根據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的信息顯示，目前香港開(kāi)業(yè)的高端酒店共有53家，其中國(guó)際高端酒店品牌有32家，占比約為60%，而屬于國(guó)內(nèi)高端酒店品牌的只有21家，且均為香港企業(yè)。目前國(guó)內(nèi)龍頭酒店集團(tuán)如錦江國(guó)際集團(tuán)、華住集團(tuán)等并未在香港有高端酒店布局。
二是香港的高端酒店整體發(fā)展平穩(wěn)，受政策經(jīng)濟(jì)影響較大。自二十世紀(jì)八十年代開(kāi)始，香港高端酒店增速平緩，大多以1-2家每年的速度開(kāi)業(yè)。唯一兩個(gè)爆發(fā)節(jié)點(diǎn)是2009年和2019年，一年內(nèi)開(kāi)業(yè)了5家高端酒店。前者受到2008年爆發(fā)的金融危機(jī)影響，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)地價(jià)等產(chǎn)生影響，次年經(jīng)濟(jì)回暖，同樣進(jìn)行酒店投資的好時(shí)期。后者則受到2018年開(kāi)通的港珠澳大橋影響，將香港與廣東珠海和澳門(mén)相互鏈接，給香港的住宿業(yè)帶來(lái)利好影響。
三是香港的高端酒店并無(wú)明顯的品牌概念，同質(zhì)化相對(duì)嚴(yán)重。目前來(lái)看，香港的高端酒店擁有品牌屬性的大多為國(guó)際酒店品牌，但是本土酒店大多以單店形式出現(xiàn)，并未形成連鎖化，且不具備一定的品牌標(biāo)識(shí)。另外，香港的高端酒店受到店如香港半島酒店、香港美麗華酒店等早期的高端酒店影響，均已奢華度假商旅為主，并無(wú)明顯的產(chǎn)品差異。對(duì)比北上廣深等一線城市，其主題類(lèi)型出現(xiàn)明顯斷層。
02 94年香港酒店大變革
香港城市的發(fā)展與其區(qū)位有著分不開(kāi)的關(guān)系，作為一個(gè)天生的港口城市，其是中國(guó)最早接觸西方文化的城市之一。而伴隨著香港經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)，高端酒店市場(chǎng)也開(kāi)始在香港的土地上開(kāi)始出現(xiàn)與發(fā)展，而不少高端酒店也逐漸成長(zhǎng)為香港的城市地標(biāo)。
從某種程度上看，香港的高端酒店市場(chǎng)發(fā)展可以被分為3個(gè)歷史時(shí)期：
其一是以1928年開(kāi)業(yè)的香港半島酒店為節(jié)點(diǎn)的新生時(shí)期。據(jù)了解，香港半島酒店自1922年動(dòng)工興建，1928年正式開(kāi)業(yè)，其中的建設(shè)成本高達(dá)三百萬(wàn)港元，一躍成為香港第一家高端酒店，開(kāi)啟了香港高端酒店的時(shí)代。直到1957年香港美麗華酒店的誕生，才打破了香港酒店市場(chǎng)近30年只有一家高端酒店的歷史。
圖源：香港半島酒店官網(wǎng)
而在香港半島酒店的帶領(lǐng)下，越來(lái)越多的國(guó)際高端酒店品牌嗅到了香港市場(chǎng)的潛力，紛紛布局，包括文華東方酒店、鉑爾曼酒店、喜來(lái)登酒店、洲際酒店、香格里拉酒店等國(guó)際高端酒店先后在香港落地開(kāi)業(yè)。
其二是以1997年香港回歸為歷史節(jié)點(diǎn)，香港高端酒店市場(chǎng)迎來(lái)了本土酒店品牌的大爆發(fā)。根據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在1997年之前，香港高端酒店共有19家，其中國(guó)內(nèi)高端酒店品牌僅有5家，分別為香港美麗華酒店、香港帝苑酒店、香港黃金海岸酒店、富豪香港酒店及香港九龍海逸君綽酒店。而在1997年香港回歸以后，香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸與大陸地區(qū)產(chǎn)生共鳴，經(jīng)濟(jì)鏈接也愈發(fā)緊密，有近10家本土高端品牌先后開(kāi)業(yè)。
圖源：The Mira HONG KONG官網(wǎng)
其三則是以2020年新冠疫情爆發(fā)為節(jié)點(diǎn)，香港高端酒店市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展疲軟期。自2020年開(kāi)始，香港新開(kāi)業(yè)的高端酒店僅有4家，分別是香港東涌世茂喜來(lái)登酒店、香港夏利酒店、雅格酒店和WM酒店。與此同時(shí)，根據(jù)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2021年全國(guó)高端酒店開(kāi)業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，內(nèi)地高端酒店僅2021年就開(kāi)業(yè)了超過(guò)170家，除了東北以外，各地區(qū)高端酒店增長(zhǎng)也呈現(xiàn)多品牌多品類(lèi)的特點(diǎn)。
圖源：《2021年全國(guó)高端酒店開(kāi)業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》
03 香港高端酒店市場(chǎng)的三大困局
對(duì)于香港而言，過(guò)去的高端酒店消費(fèi)是身份和地位的象征，其市場(chǎng)的發(fā)展也是為了匹配不斷增加的富人需求，不過(guò)這種需求正在伴隨著城市更新的趨緩和內(nèi)地高端酒店市場(chǎng)的成熟而被不斷轉(zhuǎn)移。不可否認(rèn)的是，香港高端酒店市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了94年的飛速發(fā)展，在滿足一代人的“奢華夢(mèng)”之后已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的瓶頸期。無(wú)論是酒店品牌的多元化程度還是酒店產(chǎn)品對(duì)年輕人需求的挖掘，都已和不斷創(chuàng)新求變的內(nèi)地高端酒店拉開(kāi)了差距。而從目前來(lái)看，香港高端酒店市場(chǎng)面臨的困局不止于此。
首先，疫情的不確定性讓香港高端酒店市場(chǎng)的未來(lái)難以預(yù)測(cè)。根據(jù)香港旅業(yè)網(wǎng)發(fā)布的2021年到港旅客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年到港旅客為91398人次，同比2020年的350萬(wàn)下降了97.4%，其中內(nèi)地和非內(nèi)地游客均同比下降了近97%，這也意味著香港的旅游業(yè)在2021年幾乎回到冰點(diǎn)。而伴隨著2022年香港面臨的疫情壓力的加重，香港的酒旅消費(fèi)市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)很難恢復(fù)，加上香港短時(shí)間內(nèi)很難達(dá)到內(nèi)地清零的防疫成效，這對(duì)香港高端酒店市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也帶來(lái)極大的發(fā)展困境。
圖源：香港旅業(yè)網(wǎng)
另外值得警惕的是，進(jìn)入2022年以來(lái)，包括美國(guó)、加拿大等西方國(guó)家以以泰國(guó)、越南等為代表的東南亞國(guó)家相繼放開(kāi)防疫限制，這對(duì)香港等港口城市的疫情恢復(fù)來(lái)說(shuō)，并不是一件好事。
其次是香港城市發(fā)展的周期滯緩一定程度上縮小了高端酒店的發(fā)展空間。從目前來(lái)看，香港的高端酒店大多聚集在中心經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的商區(qū)，且不少酒店都進(jìn)行了多次翻修改建，近年來(lái)新建的酒店很多也是在原有的物業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行翻牌新建等，很少新建物業(yè)，這和香港城市化帶來(lái)的高昂地價(jià)有著分不開(kāi)的關(guān)系。2月16日晚間，港股公司爪哇控股公告顯示其于2月15日以港幣11.88億元拍下香港淺水灣一地塊，折合樓面價(jià)約90萬(wàn)元/m2，再次刷新全球樓市的極限值。高地價(jià)和高房?jī)r(jià)也限制了香港高端酒店發(fā)展的勢(shì)頭。
最后則是香港的區(qū)域特征過(guò)于明顯，內(nèi)地高端酒店品牌入駐有一定的壁壘。前文就已提及，在香港多年的高端酒店開(kāi)業(yè)中，大多以國(guó)際高端酒店品牌和香港本土高端酒店品牌為主，內(nèi)地高端酒店品牌幾乎沒(méi)有，而在與之江河之隔的深圳和廣州，則擁有多種類(lèi)型的高端酒店品牌。而這種區(qū)域特性并不利于香港高端酒店市場(chǎng)的發(fā)展。
04 香港高端酒店投資猜想
與內(nèi)地其他一線城市相比，香港的城市發(fā)展有獨(dú)特性，其高端酒店市場(chǎng)的發(fā)展和內(nèi)地走的完全不是相同的路。但從目前來(lái)看，不止香港，是包括港澳臺(tái)乃至全球酒店市場(chǎng)都面臨著共同的疫情高壓和新一代年輕人的消費(fèi)需求變化。從某種程度上說(shuō)，這些變化將會(huì)作用在各個(gè)酒店市場(chǎng)中，并給市場(chǎng)帶來(lái)翻天覆地的變化。在香港語(yǔ)境中，邁點(diǎn)認(rèn)為在未來(lái)幾年中，或許將會(huì)出現(xiàn)這些變化。
# 疫情推動(dòng)市場(chǎng)洗牌，香港高端酒店或?qū)⒂瓉?lái)收并購(gòu)熱潮
除去國(guó)際高端酒店品牌以外，香港的本土高端酒店品牌大多以單店出現(xiàn)，超過(guò)兩家以上的連鎖屈指可數(shù)，并且這些酒店大多正在進(jìn)入物業(yè)老舊，翻新費(fèi)用高昂的階段，這種情況加劇了其在疫情下的經(jīng)營(yíng)困境。
根據(jù)企查查顯示，不少酒店或許已經(jīng)進(jìn)入了尋找買(mǎi)家的階段，如香港帝苑酒店所屬的帝苑酒店管理有限公司目前顯示已告解散。要知道，這些酒店大多具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如今在疫情影響下，酒店資產(chǎn)貶值，對(duì)于不少投資者來(lái)說(shuō)或許是一個(gè)良好的入局機(jī)會(huì)。因此，在未來(lái)幾年內(nèi)，如果疫情依然持續(xù)，香港的旅游業(yè)依然難以恢復(fù)，那么香港的高端酒店市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)一批倒閉潮，隨之而來(lái)的則是收并購(gòu)的浪潮。
# 高端酒店翻新重建，掀起經(jīng)典回歸浪潮
在香港的高端酒店發(fā)展歷史中，出現(xiàn)了很多極具代表性的高端酒店，這些高端酒店伴隨著香港電影、人文等文化的發(fā)展而被廣為人知，成為香港極具標(biāo)識(shí)性的文化承載建筑之一。但正如前文提及，伴隨著時(shí)代的發(fā)展和歷史的變遷，不少高端酒店面臨物業(yè)老舊，資產(chǎn)變更等各種問(wèn)題，在市場(chǎng)中逐漸褪色。不過(guò)近年來(lái)不少高端酒店通過(guò)翻新改建回歸經(jīng)典，在市場(chǎng)中展現(xiàn)了極大的投資價(jià)值。
如1978年開(kāi)業(yè)的香港麗晶酒店，其在開(kāi)業(yè)的數(shù)十年中成為不少香港經(jīng)典電影的取景拍攝場(chǎng)地，后經(jīng)過(guò)多次易手。如今從香港洲際酒店重新翻新改造回歸麗晶酒店品牌，挖掘新時(shí)代背景下的經(jīng)典內(nèi)涵。以外，香港文華東方酒店、香港四季酒店等高端酒店均在近年內(nèi)完成了翻新工作重新開(kāi)業(yè)。
# 香港城市規(guī)劃或許可以推動(dòng)高端酒店投資新洼地出現(xiàn)
2021年10月6日，在任期最后一份《施政報(bào)告》中，香港特首林月娥對(duì)外釋放一則重磅消息，表示將建設(shè)北部都會(huì)區(qū)，同一天，香港政府發(fā)布《北部都會(huì)區(qū)發(fā)展策略》。這兩份文件表示北部都會(huì)區(qū)將動(dòng)用香港近30%的土地，建設(shè)一座可以容納250萬(wàn)人的新城。這一消息無(wú)疑給香港高端酒店市場(chǎng)帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。
圖源：《香港跨越2030年的規(guī)劃愿景與策略》
香港目前的城市格局并非一天建成的。上世紀(jì)六十年代，如今香港繁華的荃灣、沙田等區(qū)域被開(kāi)發(fā)；七十年代，香港開(kāi)發(fā)了屯門(mén)、粉嶺、上水、元朗、大埔及馬鞍山等區(qū)域；八十年代開(kāi)發(fā)了大型居民區(qū)將軍澳與天水圍；九十年代開(kāi)發(fā)了東涌，著名的香港迪士尼樂(lè)園就位于此。而其在1989年推出的港口與機(jī)場(chǎng)發(fā)展策略（(Port and Airport Development Strategy, PADS），1991年為城市區(qū)域推出的大都會(huì)計(jì)劃（Metropolitan Plan），這些行動(dòng)都深刻地影響了香港的發(fā)展，而高端酒店市場(chǎng)也與這些土地改革政策相伴而行。
過(guò)去香港的城市發(fā)展格局一直“南重北輕”，重心以南部維多利亞港兩岸的香港島和新界南為主，如今伴隨著新城規(guī)劃的落地，香港高端酒店市場(chǎng)也有了新的市場(chǎng)承載，人口的遷移和區(qū)域政策的利好都為高端酒店投資釋放了良好信號(hào)。
# 香港高端酒店市場(chǎng)迎來(lái)酒店品牌的多元化或是大勢(shì)所趨
自香港回歸以來(lái)，其城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展就與內(nèi)地日趨緊密。2018年港珠澳大橋的建立推動(dòng)了香港與內(nèi)地的交通和經(jīng)濟(jì)連接，成為住宿業(yè)發(fā)展的助推力。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，內(nèi)地赴香港旅游2367萬(wàn)人次，創(chuàng)歷史新港，彼時(shí)香港平均房?jī)r(jià)1359港元。僅香港半島酒店2018年上半年?duì)I業(yè)收入就達(dá)到了6.6億港元，同比上升9%。
而以此為基點(diǎn)推動(dòng)建設(shè)的粵港澳大灣區(qū)更擔(dān)負(fù)著重要的歷史使命，其將進(jìn)一步連接內(nèi)地和香港之間的關(guān)系，也將進(jìn)一步塑造區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的能力，拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而這也意味著香港的高端酒店市場(chǎng)正在和內(nèi)地保持一致，也給內(nèi)地高端酒店品牌提供了更加開(kāi)放的空間。
事實(shí)上這也是香港近年來(lái)的發(fā)展目標(biāo)之一，上文提及的香港要興建的北部都會(huì)區(qū)，緊鄰深圳，這也意味著在大灣區(qū)戰(zhàn)略框架層面，又可以借助深港一體化，為香港經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型提供動(dòng)能，而香港高端酒店市場(chǎng)也將因此受益。
05 結(jié)語(yǔ)
無(wú)論從什么角度來(lái)看，香港對(duì)于中國(guó)都是極為特別的，它既像是中國(guó)失而復(fù)得的幼子，又像是一個(gè)學(xué)識(shí)滿滿的“海龜”，給發(fā)展中的中國(guó)提供了很多有利的經(jīng)驗(yàn)。如果說(shuō)過(guò)去香港的繁華吸引的是眾多國(guó)際酒店集團(tuán)的目光，那么如今的香港在中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的帶領(lǐng)下也將展現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，吸引更多投資者的目光。