記者 | 孫梅欣

時(shí)隔3年多，地處魯西南的小城菏澤，再度因?yàn)闃鞘姓{(diào)控相關(guān)政策被外界關(guān)注。

這一次是針對(duì)購(gòu)房首付進(jìn)行不同比例的下調(diào)。菏澤當(dāng)?shù)囟嗉毅y行近期調(diào)整了信貸政策，對(duì)名下無(wú)房無(wú)貸的首套房購(gòu)房者，首付比例可以降至20%。另外，根據(jù)名下房產(chǎn)和貸款情況，首付降至25%-30%不等。在此之前，上述條件的公開(kāi)要求首付比例，是不低于30%和40%。

雖然今年以來(lái)，已經(jīng)有不少城市陸續(xù)在公積金貸款上放寬了條件，但明確對(duì)商業(yè)貸款首付比例下調(diào)的城市，菏澤還是第一個(gè)。

又是菏澤。

就在2018年12月，也正是菏澤，成為全國(guó)首個(gè)放松“限售”年限的城市。當(dāng)時(shí)，這個(gè)魯西南小城，正處于“舊改”進(jìn)程的最高潮。

3年之后，它又再度在房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策上，降低了門(mén)檻。

這次松動(dòng)的背后，正是當(dāng)年轟轟烈烈“舊改”后市場(chǎng)反應(yīng)的延續(xù)。菏澤以自己鮮活的案例，演繹了一個(gè)典型四線小城，在快速城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)所經(jīng)歷的劇烈調(diào)整。

購(gòu)房意向不升反降

在明確首付下調(diào)后的第一個(gè)周末，作為菏澤一家房產(chǎn)中介創(chuàng)始人的金瑞，并沒(méi)有迎來(lái)想象中的門(mén)庭若市。相反，咨詢購(gòu)房的人比往常更少：“周末算下來(lái)，意向購(gòu)房人少了15%左右，而且數(shù)據(jù)是每日遞減。”

“首付明確下降，買(mǎi)房人觀望意向更濃。”金瑞很是無(wú)奈：“一方面覺(jué)得，由于市場(chǎng)足夠差，才會(huì)引來(lái)利好扶持，對(duì)未來(lái)本地樓市走向的看法更加觀望；另一方面，覺(jué)得現(xiàn)階段利好只是剛開(kāi)始，還可以再等等，更不急于出手了?！?/span>

金瑞認(rèn)為，相比于外界對(duì)菏澤降首付的關(guān)注，菏澤本地市場(chǎng)表現(xiàn)出的冷靜反應(yīng)，主要有兩個(gè)因素：“第一，按照兩成首付的條件，購(gòu)房人要無(wú)房無(wú)貸，還要銀行流水充足，條件比較苛刻。”

他坦言，由于過(guò)去5年時(shí)間菏澤的“舊改”推進(jìn)，大部分人或買(mǎi)房，或拆遷安置，名下基本上都有房或者有貸款記錄，能滿足兩成首付的群體數(shù)量并不大。

第二個(gè)原因，則是在此次下發(fā)通知之前，菏澤不少項(xiàng)目在實(shí)際操作中，也能按照兩成首付辦理：“只是過(guò)去更多是私下辦理，現(xiàn)在是公開(kāi)了。”

這一說(shuō)法，在菏澤其他在售項(xiàng)目的售樓處也得到了印證。

菏澤牡丹區(qū)一家大型樓盤(pán)的銷(xiāo)售員告訴界面新聞，項(xiàng)目從2015年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直可以辦理最低兩成的首付，現(xiàn)在的利率最低可到5.5%：“但只有少量銀行可以辦理，并需要滿足比較嚴(yán)格的條件。”

根據(jù)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)在2016年的要求，在未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套房，首付比例最低為25%，各地可以向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，作為“非限購(gòu)”城市的菏澤，此次下調(diào)首付比例，并未突破政策底線。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照“因城施策”的原則，下調(diào)首付的決策，是根據(jù)菏澤目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而做出的調(diào)整。

如果觀察菏澤過(guò)去5年的房地產(chǎn)發(fā)展走向就不難發(fā)現(xiàn)，這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著極短時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷的大規(guī)模“舊改”而跌宕，如今正經(jīng)歷著艱難時(shí)刻。

新房庫(kù)存已超20萬(wàn)套

和5年前相比，很多再度來(lái)到菏澤的人，能明顯感受到這個(gè)城市的嶄新面貌。

相較于當(dāng)時(shí)正值大規(guī)模“舊改”的建設(shè)期，如今的菏澤，到處都佇立著新建的高樓。這其中，尤其以住宅樓居多。

在菏澤重要水系趙王河兩岸，密集排布著新建的高端住宅樓，有當(dāng)?shù)夭┲髟谝曨l網(wǎng)站上說(shuō)：“趙王河兩岸的新房，能裝得下所有的菏澤人。”

這當(dāng)然是一句玩笑話，但足可以顯現(xiàn)，菏澤新房市場(chǎng)的飽和度。

金瑞告訴界面新聞，目前菏澤現(xiàn)房加獲得預(yù)售許可證的新房庫(kù)存量，大約超過(guò)20萬(wàn)套，并且還有很多已經(jīng)出讓的地塊待開(kāi)發(fā)。二手房庫(kù)存量，大約在4萬(wàn)套左右。

菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2021年，菏澤新房供應(yīng)量為328.4萬(wàn)平方米，累計(jì)約為3.5萬(wàn)套，比2020年下降25%，比2019年下降49%。

如此算下來(lái)，2020年全市新房供應(yīng)量約為4.6萬(wàn)套，2019年約為6.8萬(wàn)套。

和這三年相對(duì)應(yīng)的當(dāng)年新房成交量，則分別為2.45萬(wàn)套、2.75萬(wàn)套，和3.22萬(wàn)套。

也就是說(shuō)，僅僅這3年下來(lái)，菏澤新房市場(chǎng)新增未被消化的庫(kù)存量，就至少超過(guò)6萬(wàn)套。

按照目前超過(guò)20萬(wàn)套的新房庫(kù)存量計(jì)算，以目前市場(chǎng)每年3萬(wàn)套左右的去化量來(lái)看，還有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能消化庫(kù)存。

眼下一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，一般新房交付后，可以在3個(gè)月內(nèi)就可以辦理的房產(chǎn)證，在菏澤需要等上1年。當(dāng)?shù)財(cái)?shù)個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售告訴界面新聞，這是因?yàn)楫?dāng)?shù)?/span>“需要辦理房產(chǎn)證的樓盤(pán)太多，而相關(guān)部門(mén)人手不夠”所導(dǎo)致。

與高位庫(kù)存量相對(duì)應(yīng)的，是菏澤一路下滑的新房成交價(jià)。

界面新聞根據(jù)安居客公布的過(guò)去50個(gè)月菏澤新房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，菏澤房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2017年-2018年的迅速上漲后，便呈現(xiàn)出持續(xù)下滑。

這其中，菏澤平均房?jī)r(jià)最高的單月，出現(xiàn)在2018年10月，當(dāng)時(shí)價(jià)格一度接近6700元/平方米。就是在這個(gè)高點(diǎn)的2個(gè)月后，菏澤放開(kāi)了“限售”政策，成為全國(guó)第一個(gè)“吃螃蟹”的城市。

解除“限售”后，大量房源入市，菏澤房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)走低。并且從2021年10月開(kāi)始，每月均價(jià)幾乎沒(méi)有超過(guò)5900元/平方米的狀況。

以今年2月的5879元/平方米均價(jià)計(jì)算，已經(jīng)比3年多前的高點(diǎn)下降約800元/平方米，降幅達(dá)到12%。

菏澤一位地產(chǎn)人士透露，雖然2019-2021年的年度整體成交量上漲，但由于樓盤(pán)眾多，實(shí)際各家樓盤(pán)的成交量在下滑，“即便是流量樓盤(pán)，過(guò)去同一時(shí)間能賣(mài)90套，現(xiàn)在只能賣(mài)掉30-40套。”

庫(kù)存量大，新房銷(xiāo)售去化緩慢，也影響了近兩年菏澤的土地收入。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年間，菏澤單年出讓涉宅地塊的金額，分別為186億元，117億元和142.5億元。雖然2021年較2020年水平有所上升，但比2019年及之前的數(shù)據(jù)，仍然大幅下滑。

據(jù)菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年，菏澤城區(qū)掛牌土地大部分沒(méi)有成交，高新區(qū)土地全年為零，整體成交地塊為2017年以來(lái)最少。

除了土地成交量下滑，菏澤市場(chǎng)還出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商退地情況。一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，部分開(kāi)發(fā)商早前拿下的大幅地塊，由于涉及拆遷未完成的情況，不得不退掉原計(jì)劃拿下的大部分地塊。

還有一些在2020-2021年間拿地的企業(yè)，由于自身開(kāi)發(fā)資金承壓，以及菏澤現(xiàn)階段售價(jià)“難以算過(guò)賬”的情況，拿地2年仍未開(kāi)發(fā)。

“如果現(xiàn)在還沒(méi)有一些明顯的利好政策，2022年菏澤土地出讓的情況，將很不樂(lè)觀。”上述人士告訴界面新聞。

爆發(fā)后的沉寂

曾參與過(guò)菏澤市場(chǎng)調(diào)研的青島樓市學(xué)者張百忍認(rèn)為，菏澤目前市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的供大于求，是前幾年大規(guī)模“舊改”后，市場(chǎng)遺留的問(wèn)題：“短時(shí)間內(nèi)購(gòu)房需求集中爆發(fā)后，便進(jìn)入更長(zhǎng)周期的沉寂。”

根據(jù)菏澤市政府2015-2017年的政府工作報(bào)告，以及2018-2020年的“新三年棚改計(jì)劃”，5年間涉及棚改戶約為52萬(wàn)戶。以3人為一戶計(jì)算，所涉及的人數(shù)約為150萬(wàn)人。

“雖然菏澤全市人口接近900萬(wàn)，但實(shí)際上城市人口大約為220萬(wàn)人?！?/span>舊改’所涉及的地區(qū)涉及全市各縣，但以市區(qū)居多，所以按城區(qū)范圍來(lái)算，幾乎每2、3個(gè)人，就會(huì)經(jīng)歷到‘舊改’當(dāng)中。”張百忍表示。

短時(shí)間內(nèi)集中舊改，激發(fā)了人們急于換房安置的購(gòu)房需求。2017年，也正是在菏澤“舊改”量最大的時(shí)期，碧桂園、恒大、富力等品牌房企在當(dāng)年陸續(xù)進(jìn)入。

另一方面，“舊改”給回遷戶所置換的，通常不止一套房。不少先行棚改并且拿到多套回遷房的人，便將多余的房子，出售給了后一批的棚改戶。

所以在這個(gè)周期內(nèi)，城區(qū)的居民大多是已經(jīng)棚改拿到多套房子的人，或者是正在棚改，急于買(mǎi)房入住的人。大部分的棚改戶，都在這一時(shí)期迅速涌入一二手市場(chǎng)，解決了多年未有的房產(chǎn)置換問(wèn)題。

除了商品房市場(chǎng)，政府方面也從開(kāi)發(fā)企業(yè)手中集中采購(gòu)了不少安置房。

據(jù)菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，雖然2020年全市新房銷(xiāo)售套數(shù)為2.75萬(wàn)套，但當(dāng)年政府采購(gòu)的安置房套數(shù)為8800套。也就是說(shuō)，當(dāng)年全市新房市場(chǎng)消化的3.73萬(wàn)套房源中，政府采購(gòu)就占據(jù)了其中23%的購(gòu)買(mǎi)力。

“實(shí)際上菏澤本地每年銷(xiāo)售排名前列的樓盤(pán)，基本都有政府采購(gòu)的比例。”金瑞告訴界面新聞。

這就形成了一個(gè)大的市場(chǎng)循環(huán)：政府大規(guī)模棚改，買(mǎi)房人涌入市場(chǎng)，房企積極拿地，政府依靠土地出讓金，再度投入“舊改”和采購(gòu)，房企獲得銷(xiāo)量后再度進(jìn)入市場(chǎng)拿地。

這一有效循環(huán)，在一段時(shí)間內(nèi)，給菏澤整個(gè)城市都帶來(lái)了嶄新的面貌。不僅菏澤市容煥然一新，城市經(jīng)濟(jì)也得到快速拉動(dòng)。

菏澤2021年的政府工作報(bào)告顯示，2020年，菏澤經(jīng)濟(jì)總量由山東省內(nèi)的第13位躍居第8位，前進(jìn)了5個(gè)位次，增速為山東省第一，人均水平擺脫了全省末位；財(cái)政收入也超越其他兩個(gè)地市，躍居山東省第11位。

但這一循環(huán)在2020-2021年間又發(fā)生了扭轉(zhuǎn)。首先，菏澤2020年棚改涉及戶數(shù)，從2019年的12萬(wàn)戶，速降到2020年的0.2萬(wàn)戶。其次，2021年下半年開(kāi)始，不少房企的資金鏈開(kāi)始緊張，一些頭部房企在菏澤大幅度降價(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也造成沖擊。

與大部分三四線城市相似，菏澤近些年也面臨著人口的凈流出，使得除了本地人之外，很少有外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力入市。

“掌上菏澤”公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年統(tǒng)計(jì)常住人口878.17萬(wàn)人，戶籍人口1018.74萬(wàn)人。常住人口比戶籍人口少了140萬(wàn)人。

早在2018年菏澤統(tǒng)計(jì)局就公開(kāi)坦誠(chéng)，2017年戶籍人口比常住人口多145.0萬(wàn)人，面臨“外出人口規(guī)模大”的情況。

“人口外流嚴(yán)重，本地市場(chǎng)有限，庫(kù)存規(guī)模太大了，根本就消化不了。”張百忍認(rèn)為，這是菏澤樓上所面臨的現(xiàn)狀。

和菏澤本地市場(chǎng)面臨的困境相比，“首付降至兩成”的消息，對(duì)于全國(guó)其他城市刺激作用則更大。

就在菏澤確認(rèn)降首付之后的4天時(shí)間里，已經(jīng)陸續(xù)有重慶、江西贛州等城市陸續(xù)傳出首付降至兩成的消息，佛山非限購(gòu)部分樓盤(pán)也2月21日前后，將樓盤(pán)最低首付降至兩成。

相比于全國(guó)其他城市的積極跟進(jìn)，如何解決菏澤的問(wèn)題，才是當(dāng)?shù)刈铌P(guān)心的。

金瑞認(rèn)為，現(xiàn)階段本地樓盤(pán)除了“以價(jià)換量”，沒(méi)有其他更好的辦法：“首付降到2成對(duì)本地市場(chǎng)去化根本起不了多少作用，除非有更大的利好出現(xiàn)。”