文|邁點

2022年2月13日晚間，對于網(wǎng)傳的“上海佘山世茂深坑酒店報價22.5億對外出售”的消息，世茂集團方面給出了最新回應，集團稱會進一步平衡資產(chǎn)持有量，部分持有資產(chǎn)有處置計劃，但該出售消息不實?；貞l(fā)布后引起行業(yè)熱議。

實際上，自去年下半年開始，包括世茂、恒大、碧桂園在內(nèi)的國內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)均有出售酒店物業(yè)新聞傳出，其中世茂集團的“出售資產(chǎn)清單”頗受關(guān)注，清單中表示世茂集團正在出售全國各個類型的資產(chǎn)項目，包括商辦、住宅、城市綜合體、物業(yè)、公寓、酒店等等。對此業(yè)內(nèi)人士認為，中國的地產(chǎn)酒店正處于艱難的換擋期。

1、誰在賣，誰能買？

得益于中國地價房價多年來火箭式的攀升速度，中國地產(chǎn)企業(yè)一直被認為是穩(wěn)賺不賠的高回報生意，自2020年疫情爆發(fā)以來，全球的經(jīng)濟發(fā)展都受到影響，不少地產(chǎn)集團也因此陷入流動性危機，通過買賣交易來獲取現(xiàn)金流成為不少地產(chǎn)集團的共同選擇，其中酒店資產(chǎn)往往是地產(chǎn)酒店首先選擇剝離的板塊之一。

世茂集團此次出售是個典型的案例。1月28日晚間，世茂集團發(fā)布出售酒店物業(yè)的公告顯示，其向上海地產(chǎn)出售上海世茂北外灘開發(fā)建設有限公司，總價為45億元，該公司的主要資產(chǎn)就是位于上海虹口區(qū)外灘黃浦路199號的上海外灘茂悅大酒店。此外，被世茂集團擺上貨架的有30余個項目，其中待出售的酒店資產(chǎn)共有7家，分別位于上海、南京和武漢等城市，但值得注意的是這些酒店都還剩下不小數(shù)額的融資余額未償還，這也意味著就算有企業(yè)按照評估價進行接盤，世茂集團能夠拿到手的資金并不多。

 去年一直位于風口浪尖的中國恒大集團也是一直買賣不斷，根據(jù)其發(fā)布的2021年中期報告顯示，在2021年1月29日收購了寧波雅太物業(yè)的100%股權(quán)，隨后在2021年6月則以該公司80%的股權(quán)作為銀行借款抵押。實際上，對于地產(chǎn)集團來說，為了回籠資金和增強現(xiàn)金流，對酒店項目進行買賣交易早已駕輕就熟，但是問題在于如今的市場而言，這些身價過億甚至數(shù)十億的酒店資產(chǎn)是否能被安然接盤仍然是個問號。

回看2017年萬達酒店為實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型而進行的資產(chǎn)拋售，其中文旅項目由融創(chuàng)以438.44億元拿下，76家城市酒店則被富力以199.06億元收購，最終交易金額超過了630億元，這對于當下的市場來說也是個天文數(shù)字了。再看現(xiàn)在世茂集團中的資產(chǎn)出售，據(jù)相關(guān)文件顯示，其30多個項目合計報價約為741億元，光是酒店資產(chǎn)就達到了近260億元，占整體資產(chǎn)待售清單的33.8%。不過根據(jù)目前的消息來看，盡管傳言有國資背景的企業(yè)正在與世茂方面項目進行接觸，但轉(zhuǎn)讓事項并無明確進展。從某種程度上說，后疫情時代的資本交易市場謹慎為上，財大氣粗的玩家越來越少，那么最后的壓力，還是來到了地產(chǎn)集團這一邊。

2、賣酒店，能幫助地產(chǎn)集團擺脫困境嗎？

實際上，想要依托拋售酒店資產(chǎn)來幫助地產(chǎn)集團擺脫困境還是有一定難度。

一方面，地產(chǎn)集團選擇拋售要么是為了回血，要么是為了止損，這也意味著其希望可以通過對項目資產(chǎn)的快速變現(xiàn)來解決集團現(xiàn)階段的現(xiàn)金困境。而前文的分析表明對于當下的市場環(huán)境而言，謹慎和穩(wěn)健交易成為資本買賣的關(guān)鍵，在疫情的威脅下越來越少的企業(yè)集團愿意拿出數(shù)十上百億的資金去收購一些未來并不明朗的項目。

另一方面， 對于不少地產(chǎn)集團而言，盡管出手了部分項目實現(xiàn)了資金回籠，但對于集團高額的負債來說有些杯水車薪。以世茂集團為例，根據(jù)其發(fā)布的2021年中期報告數(shù)顯示，截至2021年6月，其有息債務規(guī)模達到了1645億元，其中短期借款為444.43億元，而長期借款為1200.71億元。其披露的出售項目合計報價也只能償還一般的債務，更別說酒店資產(chǎn)了。實際上，根據(jù)各大上市房企發(fā)布的2021年中期報告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，包括中國恒大、保利發(fā)展、碧桂園、融創(chuàng)中國、綠地控股等在內(nèi)的房企有息負債均超過千億規(guī)模，而各家手持現(xiàn)金達到負債的50%的都寥寥無幾，因此降負債和增加現(xiàn)金流一直是房企長期發(fā)展的重要目標之一。

 那么，在這樣的市場環(huán)境下，以世茂為代表的地產(chǎn)集團為什么依然選擇變賣酒店資產(chǎn)？

從地產(chǎn)集團自身來說，其面臨的前所未有的政策壓力影響了自身收益，迫使其不得已走上了賣賣賣的道路。近年來國家持續(xù)把控房地產(chǎn)市場，堅持「房住不炒」主基調(diào)及「穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期」的目標，多部分協(xié)同監(jiān)管，推動房地產(chǎn)市場正向發(fā)展。在2020年先后推出了「三道紅線」、「房貸集中管理」、「住宅用地兩集中」等政策則意味著繼開發(fā)商、銀行、購房者層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，將地方政府供地納入調(diào)控，【管錢】及【管地】雙管齊下，圍繞四大主題的監(jiān)管閉環(huán)已經(jīng)形成。土地紅利的消失和政策的壓力讓地產(chǎn)集團的經(jīng)營壓力陡生，必須通過資產(chǎn)重組以及打造新的商業(yè)模式來維持收益水平。

而從酒店角度來看，其在地產(chǎn)集團各板塊中的營收競爭力無法使其成為“保留項目”。對于不少地產(chǎn)集團來說，酒店資產(chǎn)只是其眾多業(yè)務板塊中的一條支線，其占比并不大。根據(jù)世茂集團發(fā)布的2021年中期報告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，其酒店經(jīng)營收入為9.72億元，盡管同比2020年上半年增長了114.6%，但是其在盡管總營收中僅占1.33%。

而根據(jù)融創(chuàng)中國發(fā)布的2021年中期報告數(shù)據(jù)顯示，其文旅城建設及運營收入約為26.1億元，僅占總營收的2.7%。

3、地產(chǎn)酒店還有機會嗎？

不過，盡管近年來酒店拋售案時有發(fā)生，但共同點在于大多數(shù)地產(chǎn)集團并未完全拋棄對酒店項目的挖掘和重視，這和酒店資產(chǎn)在地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)版圖中的地位變化有著分不開的關(guān)系。早期的地產(chǎn)和酒店是配套關(guān)系，地產(chǎn)商們希望可以依托酒店品牌實現(xiàn)物業(yè)地價和房價的增值。彼時國際高端酒店因具有良好的品牌知名度和價值成為不少地產(chǎn)商們青睞的對象。后期的地產(chǎn)和酒店是嵌套關(guān)系。地價和房價增長空間縮短，地產(chǎn)集團為了打造多元化業(yè)務，增加營收第二第三曲線，紛紛將酒店作為自營業(yè)務大力發(fā)展，并開始介入管理，酒店作為地產(chǎn)集團多元化營收體系的一部分而獲得了集團的助力，從而形成了一種獨特的酒店類型。在此背景下，地產(chǎn)系酒店也也擁有了更加廣闊的發(fā)展機會。

首先，地產(chǎn)系酒店依然擁有得天獨厚的物業(yè)優(yōu)勢。一方面房企本身就是酒店物業(yè)最大的業(yè)主，對于其他需要花費高額成本租賃物業(yè)或者購買物業(yè)的酒店品牌來說，地產(chǎn)系酒店成本至少可以打?qū)φ?；另一方面則是房企本身覆蓋范圍廣，大多在全國各地都有商辦、公寓、綜合體或住宅項目，且因為大多數(shù)房企已有多年積累，無論是在一二線城市，還是三四線及以下城市都有項目覆蓋，從理論上說這些地方都可以進行酒店布局。

其次，地產(chǎn)酒店背靠大樹好乘涼，突圍求變空間廣闊。目前來說地產(chǎn)酒店廣為業(yè)內(nèi)人士詬病的問題主要集中于兩點，一是由于歷史問題過于重視國際酒店品牌，二是相比較其他專業(yè)的酒店集團又過于忽視酒店的運營管理。這些問題如果是在小型酒店投資人和業(yè)主身上或許很難很快糾正，但是在地產(chǎn)集團的語境下，酒店發(fā)展的容錯率也得到提升，而集團也有能力又實力針對酒店發(fā)展的問題進行對應的調(diào)整。

實際上，目前已經(jīng)有不少地產(chǎn)集團紛紛通過尋找外援強強聯(lián)合和自掏腰包加大支持力度等方式展現(xiàn)對酒店板塊的重視。如萬科在2021年4月通過旗下酒店管理公司與亞朵集團達成戰(zhàn)略合作；如融創(chuàng)中國在近兩年先后和華住集團、開元旅業(yè)集團達成戰(zhàn)略合作；又如碧桂園集團旗下通過不斷運營正在嶄露頭角的鳳悅酒店及度假村等。

最后，后疫情時代旅游住宿需求的擴大給地產(chǎn)系酒店乃至整個酒店行業(yè)發(fā)展提供了可能。從大環(huán)境來說，中國的旅游住宿產(chǎn)業(yè)在疫情爆發(fā)后受到了巨大的沖擊，出境游封鎖，國內(nèi)游、跨省游也因疫情的零星爆發(fā)而階段性停滯，但與之對應的則是被疫情壓制下愈發(fā)蓬勃的旅游住宿需求。而在國家大力推動文旅發(fā)展促進文旅消費的基調(diào)下，未來幾年內(nèi)中國的酒店市場或?qū)⒊尸F(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢，身處其中的地產(chǎn)系酒店自然前景廣闊。

4、地產(chǎn)酒店未來兩大猜想

華美顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱認為地產(chǎn)集團拋售酒店資產(chǎn)有很多原因，有的是為了實行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，出讓資產(chǎn)加強管理；有的是為了在公司財報出來之前調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。而對于地產(chǎn)集團來說，更多的原因還是銀行在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面出臺的“三道紅線”所引導的合理結(jié)果，從長期來看具有良性健康的引導作用。

而伴隨著房地產(chǎn)市場對“三道紅線”等政策的適應周期結(jié)束，地產(chǎn)集團的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營也會出現(xiàn)新的變化，對于其中的酒店板塊，邁點有以下兩大猜想。

猜想一：地產(chǎn)集團有望孵化本土龍頭酒店集團

根據(jù)全球酒店行業(yè)權(quán)威媒體美國《HOTELS》雜志公布2020年“全球酒店225”排行榜，中國共有18家進入百強行業(yè)，除了如錦江國際集團、華住酒店集團、首旅如家酒店集團等龍頭酒店集團以外，地產(chǎn)系酒店如碧桂園旗下的鳳悅酒店及度假村、綠地集團旗下的綠地酒店旅游集團均已入榜。這也意味著地產(chǎn)集團孵化本土龍頭酒店并非不可能。一方面正如前文所說，地產(chǎn)商擁有巨大的物業(yè)資產(chǎn)和全國范圍內(nèi)的物業(yè)覆蓋面積，可供自營品牌優(yōu)先選擇，對于其旗下酒店發(fā)展已經(jīng)有了先天的區(qū)位優(yōu)勢；另一方面酒店產(chǎn)品打造也受到成熟的市場環(huán)境的引導，酒店品牌多元化矩陣的打造也成為不少地產(chǎn)酒店共同的選擇，如綠地打造的鉑瑞、鉑驪等。在利用高端酒店品牌提升物業(yè)價值的同時，打造中高端酒店品牌也可以匹配住宅商鋪等更為廣闊的地產(chǎn)產(chǎn)品，這也是一個符合全新市場環(huán)境下，一個擁有多元化酒店品牌布局的酒店集團的雛形。

猜想二：地產(chǎn)集團分拆酒店板塊上市或是雙贏戰(zhàn)略

實際上，“分拆”對于上市公司是市值管理重要的一環(huán)，而近年來多元化業(yè)務發(fā)展的需求也推動了地產(chǎn)集團將物業(yè)、文旅、酒店等資產(chǎn)相機剝離主營業(yè)務。對于地產(chǎn)集團而言，這種方式優(yōu)勢十分明顯，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為四點：其一，可以擴大上市母公司融資渠道；其二，改善母公司財務情況，傳遞被市場低谷的信號；其三，對子公司管理層進行有效激勵；其四，有助于上市母公司專業(yè)化和多元化布局。而對于其旗下酒店資產(chǎn)而言，分拆上市可以有效的募集資金以供產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且因為增加了獨立運營管理的權(quán)利，酒店發(fā)展也更有自由度和全局觀。因此對于地產(chǎn)酒店來說，這或許是未來資本發(fā)展的方向之一。不過值得關(guān)注的是，分拆上市從實際操作來說并不簡單，不僅母公司需要一定的資本運作能力，對于分拆資產(chǎn)來說，也需要擁有資本市場青睞的實力。

結(jié)語：

從某種程度上說，中國的地產(chǎn)集團和酒店市場的發(fā)展有著分不開的關(guān)系，早期的地產(chǎn)商為了土地升值物業(yè)升值，積極與國際酒店品牌合作，引入了最早的國際高端酒店，一定程度上加速了中國酒店市場邁向現(xiàn)代化的腳步。而后中國酒店市場的不斷成熟，不少極具代表的本土酒店集團相繼孵化并快速成長，地產(chǎn)酒店似乎“被隱身”了，但這并不意味著其潛力的消退。如今伴隨著地產(chǎn)紅利的消失，地產(chǎn)集團必須思考在地產(chǎn)增值放緩下，如何發(fā)展以物業(yè)、酒店等為代表的多元化產(chǎn)業(yè)布局，在此背景下，中國地產(chǎn)酒店或許可以在陽光下展現(xiàn)更大的價值。