記者 | 黃昱

開(kāi)盤(pán)一年后，雅居樂(lè)位于廣州老城區(qū)荔灣的白鵝潭核心區(qū)江景房項(xiàng)目雅居樂(lè)天際715，再度因降價(jià)促銷(xiāo)在各大中介和置業(yè)顧問(wèn)的朋友圈刷屏。

相較于去年初開(kāi)盤(pán)時(shí)約7.5-8.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，雅居樂(lè)天際715近期推出的部分房源最低單價(jià)約4.6萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于打了五折，最低總價(jià)可以達(dá)到約290萬(wàn)元，比開(kāi)盤(pán)價(jià)少了超兩百萬(wàn)。

這已經(jīng)是去年以來(lái)雅居樂(lè)天際715第二次因?yàn)榻祪r(jià)而引發(fā)關(guān)注。去年10月，雅居樂(lè)天際715釋放讓利至少150萬(wàn)/套的消息，給出的名義是特批的“工抵房”。

雅居樂(lè)天際715的拿地價(jià)并不便宜。2016年8月，雅居樂(lè)以21.7億元配建拆遷安置房27450平奪下地塊，折合樓面價(jià)達(dá)36773元/平，刷新廣州最高樓面價(jià)記錄。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目要想盈利，開(kāi)盤(pán)價(jià)起碼要達(dá)到7萬(wàn)元/平方米以上。

除了廣州項(xiàng)目，雅居樂(lè)近期在中山、珠海以及佛山都有項(xiàng)目傳出降價(jià)的消息，這也說(shuō)明現(xiàn)階段的雅居樂(lè)繼續(xù)回籠資金。

雅居樂(lè)方面回應(yīng)界面新聞稱(chēng)，去年以來(lái)，在宏觀政策調(diào)控、疫情反復(fù)及市場(chǎng)波動(dòng)等多重因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大沖擊。各房企也均積極采取一系列優(yōu)惠促銷(xiāo)措施以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，屬于市場(chǎng)和行業(yè)普遍行為。

“為促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，保證項(xiàng)目正常去化，近來(lái)公司在個(gè)別城市的部分項(xiàng)目推出‘春節(jié)不打烊’階段性促銷(xiāo)活動(dòng)，所推出的價(jià)格優(yōu)惠和促銷(xiāo)行動(dòng)匹配真實(shí)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系。同時(shí)，促銷(xiāo)貨源極為有限，相較于整體市場(chǎng)情況，促銷(xiāo)折扣較為理性謹(jǐn)慎。在當(dāng)前的整體市場(chǎng)環(huán)境下，是公司和項(xiàng)目主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的積極舉措?！?/span>

對(duì)于當(dāng)前面臨的流動(dòng)性壓力，雅居樂(lè)表示，截至目前，公司各項(xiàng)債務(wù)均在到期日前按時(shí)償還。公司也將延續(xù)良好企業(yè)信用，繼續(xù)保持審慎資金管理，并視債務(wù)到期情況合理安排償債計(jì)劃。

雖然還未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的債務(wù)違約，雅居樂(lè)從去年開(kāi)始就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行資產(chǎn)處置，從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂(lè)已就14項(xiàng)物業(yè)的出售簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)或買(mǎi)賣(mài)合同，售價(jià)合計(jì)約為28億元。

另?yè)?jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，雅居樂(lè)對(duì)外公開(kāi)處置的資產(chǎn)已有9個(gè)，總價(jià)款超過(guò)40億元，包括出讓給中海地產(chǎn)的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)、三個(gè)位于義烏和徐州的項(xiàng)目股權(quán)，以及將5家環(huán)保公司出售給了海螺創(chuàng)業(yè)。

富瑞近期發(fā)表研究報(bào)告指出，雖然雅居樂(lè)資產(chǎn)處置可緩解近期現(xiàn)金流壓力，但同時(shí)有可能損害公司的核心基本面，可能需時(shí)數(shù)年才能恢復(fù)，當(dāng)中損害包括更快地耗盡土地儲(chǔ)備導(dǎo)致其規(guī)模收縮；經(jīng)常性收入增長(zhǎng)放緩至20%至30%；推遲其分拆環(huán)境業(yè)務(wù)的計(jì)劃，甚至可能退出有關(guān)業(yè)務(wù)。

富瑞預(yù)計(jì)雅居樂(lè)2022財(cái)年銷(xiāo)售額將下跌11%至1240億元。從1月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，數(shù)據(jù)已經(jīng)不太理想，雅居樂(lè)1月預(yù)售金額約為73.8億元，同比下降33%。

正如萬(wàn)科主席郁亮所言，今年是背水一戰(zhàn)的一年，要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。能解決過(guò)去累積下來(lái)的包袱就有開(kāi)始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去。

在郁亮看來(lái)，從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，如今地產(chǎn)行業(yè)直接跳過(guò)了青銅時(shí)代來(lái)到黑鐵時(shí)代。

建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森認(rèn)為，郁亮主要強(qiáng)調(diào)的還是憂患意識(shí)，對(duì)于優(yōu)秀的企業(yè)來(lái)說(shuō)目前至少還是在白銀時(shí)代，但對(duì)很多已經(jīng)躺平的企業(yè)來(lái)說(shuō)，黑鐵時(shí)代都不是了。

對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，緩解當(dāng)前存在的流動(dòng)性壓力是當(dāng)務(wù)之急。

對(duì)于雅居樂(lè)的到期債務(wù)壓力，標(biāo)普估算，2022年上半年雅居樂(lè)將有110-120億元人民幣的境內(nèi)債券、境外優(yōu)先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65-70億元債務(wù)到期。而估算雅居樂(lè)現(xiàn)金規(guī)模為350-450億元區(qū)間，其中僅25%-35%為境內(nèi)外控股公司層面的可動(dòng)用資金。

值得注意的是，1月份以來(lái)雅居樂(lè)已連續(xù)兩次提前贖回2019年發(fā)行的將于今年3月7日到期的部分美元票據(jù)，金額約2300萬(wàn)美元。

據(jù)DM數(shù)據(jù)，雅居樂(lè)目前流通中的離岸債券共有12只，總存續(xù)額約為50.34億美元，其中2022年需償還的債券余額約為11億美元，其中4.77億美元于2022年3月7日到期、2億美元于2022年8月14日到期、4億美元于2022年8月31日到期。

接下來(lái)的3月份，雅居樂(lè)就將面臨一筆美元債的兌付，這也將是考驗(yàn)雅居樂(lè)現(xiàn)金流狀況的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。