文|雷達(dá)財(cái)經(jīng) 張凱旌
編輯|深海
萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在集團(tuán)年會(huì)上的一番話，再度成為了地產(chǎn)圈的焦點(diǎn)。
這一次，郁亮不僅將當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)所處的時(shí)代定義為“黑鐵時(shí)代”，還在演講中提到2022年是萬(wàn)科“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年，“如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死，要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。”
值得一提的是，郁亮表示，為了減少浪費(fèi)，營(yíng)造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時(shí)氛圍，助理給自己定機(jī)票時(shí)不會(huì)買頭等艙?！澳苁《嗌馘X不是最重要的，傳達(dá)的信號(hào)很重要?！?/p>
作為地產(chǎn)業(yè)的龍頭，萬(wàn)科有關(guān)房地產(chǎn)時(shí)代的表述一直被業(yè)界當(dāng)做行業(yè)風(fēng)向的重要參考。此前，王石就曾在2012年稱，“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，白銀時(shí)代到來(lái)”，而郁亮在2018年9月那句著名的“活下去”廣為流傳后，也曾稱“白銀時(shí)代會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，等到青銅時(shí)代再去轉(zhuǎn)型就來(lái)不及了”。
如今，郁亮甚至跳過(guò)了青銅，直指黑鐵?！肮烙?jì)要徹底洗牌了”，盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚對(duì)雷達(dá)財(cái)經(jīng)表示。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，郁亮拋出黑鐵時(shí)代論斷背后，萬(wàn)科近幾個(gè)月銷售額出現(xiàn)大幅下滑。
郁亮年會(huì)演講引發(fā)爭(zhēng)議
這份本于1月9日郁亮在萬(wàn)科內(nèi)部召開的年會(huì)上發(fā)表的演講稿，近日一經(jīng)傳出就迅速在地產(chǎn)圈刷屏。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，郁亮演講內(nèi)容的信息量很大，其從戰(zhàn)略、組織、人、機(jī)制和文化五個(gè)方面切入，在詮釋了年會(huì)主題“愛(ài)拼才會(huì)贏”的基礎(chǔ)上，也給萬(wàn)科今年的發(fā)展定下了基調(diào)。
在郁亮看來(lái)，外部環(huán)境上的第一個(gè)特質(zhì)是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，簡(jiǎn)單概括即為去金融化?！翱s表出清對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，就是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)”、“能解決過(guò)去累積下來(lái)的包袱就有開始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去”。
第二個(gè)特質(zhì)則是今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到的一個(gè)中心、三個(gè)基本點(diǎn)的行業(yè)新發(fā)展模式。一個(gè)中心，就是解決老百姓居住問(wèn)題。三個(gè)基本點(diǎn)，分別是房住不炒、租購(gòu)并舉和人—地—房的匹配。在此基礎(chǔ)上，郁亮認(rèn)為，市場(chǎng)分化會(huì)越來(lái)越明顯，行業(yè)規(guī)模也會(huì)開始萎縮。
為了應(yīng)對(duì)這種變化，萬(wàn)科要從組織、機(jī)制、人等多方面進(jìn)行調(diào)整。
具體而言，首先是“一切從簡(jiǎn)”。如聊到“組織方面”時(shí)，郁亮就將重點(diǎn)放在了“精簡(jiǎn)”團(tuán)隊(duì)上?！案鲄^(qū)域真的需要建設(shè)那么多的產(chǎn)品線，那么多產(chǎn)品負(fù)責(zé)人嗎？”郁亮發(fā)問(wèn)，其舉例稱，剛開始每個(gè)單位設(shè)一位首席客戶官，集團(tuán)共65位首席客戶官。現(xiàn)在精簡(jiǎn)到14個(gè)人，但專題報(bào)告質(zhì)量卻更好了。
此外，郁亮稱，當(dāng)黑鐵時(shí)代來(lái)臨時(shí)，集團(tuán)無(wú)論是個(gè)人薪酬，還是福利、補(bǔ)貼都要與其相適應(yīng)?！拔覀儫o(wú)法給出超過(guò)別人的金錢激勵(lì)，而且只為了金錢激勵(lì)的人也不適合在黑鐵時(shí)代的行業(yè)中工作”、“萬(wàn)科能提供的機(jī)制是事業(yè)的舞臺(tái)、發(fā)展的機(jī)會(huì)，而不是單純的給錢”。
除了在團(tuán)隊(duì)方面“省”，業(yè)務(wù)流程方面也要“省”?！胺康禺a(chǎn)過(guò)去每個(gè)環(huán)節(jié)都可以外包，外包以后我們還能再賺錢”、“今天黑鐵時(shí)代了，我們自己不干誰(shuí)干？”
最后，郁亮還強(qiáng)調(diào)了“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時(shí)氛圍”八個(gè)字。一切工作圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長(zhǎng)肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開；只能從打贏仗的隊(duì)伍里面選拔干部；管理人員都要全部下沉，身先士卒；投資紀(jì)律、各項(xiàng)底線紀(jì)律都要牢牢堅(jiān)守。
“如果我們敢打、會(huì)打、愿意合伙打，我們就會(huì)贏，而且會(huì)贏得特別好?！?/p>
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，針對(duì)郁亮的這番講話，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了多種不同的聲音。
部分行業(yè)人士認(rèn)為，這預(yù)示了房地產(chǎn)行業(yè)即將到來(lái)的持續(xù)痛苦的轉(zhuǎn)型，郁亮演講最后提出的做“專業(yè)高手、全能冠軍、長(zhǎng)跑勝將”的要求，實(shí)則是意圖拔高公司經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的權(quán)重。
江瀚指出，這個(gè)時(shí)代可能紛爭(zhēng)更多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，發(fā)展速度也沒(méi)有那么快了?！坝袅琳f(shuō)連頭等艙都不訂了，更多是代表一個(gè)態(tài)度，代表萬(wàn)科上下要學(xué)會(huì)量入為出。上市公司學(xué)會(huì)過(guò)苦日子并不一定是件壞事，黑鐵時(shí)代也不意味著沒(méi)有機(jī)會(huì)，在不斷的發(fā)展過(guò)程中積累力量，從而向更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)進(jìn)發(fā)，這是萬(wàn)科給所有房企的啟示?！?/p>
但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，郁亮是在加劇地產(chǎn)圈的內(nèi)卷，告訴企業(yè)要延長(zhǎng)勞動(dòng)時(shí)間，加大勞動(dòng)強(qiáng)度，降低勞動(dòng)報(bào)酬，設(shè)法讓供應(yīng)商吐出更多利潤(rùn)，該優(yōu)化的優(yōu)化，該裁員的裁員，能干就干，不能干走人。
發(fā)言背后，萬(wàn)科近幾個(gè)月合同銷售額大幅下滑
郁亮發(fā)言背后，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)震蕩。
2021年，多家房企暴雷、資不抵債、業(yè)績(jī)驟降，曾經(jīng)盤踞富豪榜前列的房企“老大”們，財(cái)富也都經(jīng)歷了巨幅縮水。
1月31日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布的報(bào)告稱，2021年全國(guó)合約銷售額同比僅增長(zhǎng)5.3%，低于2020年的10.8%與2019年的10.3%，原因是2021年下半年因信貸環(huán)境偏緊銷售量下降且平均售價(jià)增速下降。由于房地產(chǎn)融資渠道受限以及購(gòu)房者信心趨弱，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)合約銷售額將同比下降5%-10%。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2021年規(guī)模房企年度目標(biāo)平均完成率不到90%，明顯低于過(guò)去三年超過(guò)105%的平均水平。
置身于行業(yè)大潮中，萬(wàn)科也不例外。雖然郁亮早在2018年就曾高喊“活下去”，公司也采取了降杠桿、去庫(kù)存、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等針對(duì)性的調(diào)整，但仍難逃業(yè)績(jī)下滑的局面。
2021年半年報(bào)中，萬(wàn)科在營(yíng)收同比增長(zhǎng)14.19%的情況下，歸母凈利潤(rùn)同比下降11.68%。同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，公司上一次中報(bào)出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下滑的情況，還是在2002年。
彼時(shí)，為安撫投資者，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝一度再次在接受采訪時(shí)談及“活下去”的字眼，其表示，整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則在發(fā)生變化，萬(wàn)科沒(méi)把規(guī)模和速度作為唯一目標(biāo)來(lái)看，活下去比什么都重要。
但穩(wěn)字當(dāng)頭的萬(wàn)科，并沒(méi)能穩(wěn)住業(yè)績(jī)。2021年5月至年底，萬(wàn)科的銷售一直呈現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢(shì)中，5月同比下降幅度尚為6.07%，12月已擴(kuò)至37.40%。
整體來(lái)看，萬(wàn)科2021年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額6277.8億元，同比下降10.85%。這是近六年來(lái)，萬(wàn)科年度銷售增速首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。
此外，萬(wàn)科還出現(xiàn)增收不增利的情況。2021年前三季度，萬(wàn)科營(yíng)收同比增12.42%，歸母凈利卻同比下滑16.0%。同期，公司毛利率為22.10%，同比下降7.8%，凈利率為9.06%，同比降3.4%。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2004年以來(lái)，萬(wàn)科的凈利率從未低于10%。
值得注意的是，跨入2022年后，上述頹勢(shì)仍在延續(xù)。
1月，萬(wàn)科合同銷售額356.0億元，同比下降50.19%。這是近年來(lái)，除2020年3月外，萬(wàn)科錄得最低單月銷售額，同比降50.2%也是多年來(lái)最大的單月降幅，甚至超過(guò)了疫情影響最大的2020年3月。
行業(yè)人士指出，通常情況下，在春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮的影響下，1、2月的銷售成績(jī)?cè)谌曛卸际禽^為出色的。但如今市場(chǎng)呈現(xiàn)出的狀況是，包括萬(wàn)科在內(nèi)，碧桂園、融創(chuàng)、金地等多家百?gòu)?qiáng)房企銷售額均出現(xiàn)同比下滑，這或預(yù)示著今年房企的回款仍不樂(lè)觀。
曾多次為行業(yè)拉響“警報(bào)”
萬(wàn)科已經(jīng)是穩(wěn)定在房地產(chǎn)行業(yè)龍頭位置時(shí)間最久的企業(yè)之一。據(jù)報(bào)道，當(dāng)萬(wàn)科成為一家千億公司時(shí)，中國(guó)只有6家民營(yíng)企業(yè)達(dá)到這個(gè)規(guī)模，其他5家都跟地產(chǎn)無(wú)關(guān)。2010年，萬(wàn)科還成為了內(nèi)地第一家年銷售額千億元級(jí)別的房產(chǎn)企業(yè)。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科“常青”，與其一直秉持“居安思?！钡膽B(tài)度不無(wú)關(guān)聯(lián)，公司曾在過(guò)去十幾年中多次站出提示市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也正是這種警覺(jué)性，讓公司的營(yíng)收從2008年的409億，一路飆升至2020年的4191億。
2007年末，在一個(gè)活動(dòng)上，王石對(duì)記者提出的“樓市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)？”的問(wèn)題給出了肯定的答案，一時(shí)間“拐點(diǎn)論”甚囂塵上，不久后萬(wàn)科旗下的樓盤也開始紛紛降價(jià)。時(shí)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁的劉愛(ài)明還表示，房地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來(lái)了。
2014年，郁亮撰寫的《樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》引爆輿論。文章中提到，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過(guò)，人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了。
如果說(shuō)前兩次還只是萬(wàn)科略帶悲觀的預(yù)測(cè)的話，那么2018年萬(wàn)科在深圳舉辦深秋例會(huì)時(shí)，會(huì)場(chǎng)主屏幕、側(cè)方屏幕上鮮明的“活下去”三個(gè)字，則真正有了嚴(yán)肅的預(yù)警意義。
例會(huì)上，郁亮表示，這是真正意義上第一次檢討萬(wàn)科的整個(gè)戰(zhàn)略，因?yàn)樾袠I(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。
不過(guò)，彼時(shí)這一消息還是遭到了不少網(wǎng)友的質(zhì)疑。有人認(rèn)為郁亮在“演戲”，也有人稱其為“陰謀論”。
畢竟根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，合計(jì)超過(guò)50家房地產(chǎn)企業(yè)，除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，8成房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)上漲。其中有部分企業(yè)的凈利潤(rùn)甚至上漲過(guò)倍。而萬(wàn)科自身，上半年也實(shí)現(xiàn)了1060億元的營(yíng)收，和91.2億元的歸母凈利潤(rùn)，分別同比增長(zhǎng)51.8%、24.9%。
但后來(lái)行業(yè)內(nèi)發(fā)生的一系列事件，卻再次讓業(yè)界見(jiàn)識(shí)到了萬(wàn)科的前瞻性。
值得一提的是，此前每次提出相關(guān)預(yù)警后，萬(wàn)科都會(huì)做出相應(yīng)改變。
2010年前后行業(yè)面臨政策嚴(yán)調(diào)控，萬(wàn)科在運(yùn)營(yíng)模式上提出高周轉(zhuǎn)、小股操盤，帶動(dòng)ROE水平持續(xù)提升；2014年行業(yè)邁入白銀時(shí)代，萬(wàn)科又搶先布局多元化；郁亮2018年喊出“活下去”后，公司還從戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、組織、人事幾個(gè)方面進(jìn)行了變革。
從近兩年的成果來(lái)看，人事方面，萬(wàn)科截至2021年6月30日在冊(cè)員工數(shù)量為10.58萬(wàn)人，同比減少了20.7%；組織方面，2020年底，萬(wàn)科內(nèi)部推行新的管理體系OKR（目標(biāo)與成果管理法），這被外界稱作郁亮2021年最重要的一場(chǎng)組織試驗(yàn)。
除此之外，萬(wàn)科還在探索房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)外的其他業(yè)務(wù)。截至2021年三季末，萬(wàn)科總資產(chǎn)上升至1.97萬(wàn)億元，開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)放緩的同時(shí)，投資性房地產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤銷費(fèi)用兩項(xiàng)增長(zhǎng)明顯，主要由于公司對(duì)公寓、物流等持有型物業(yè)投資增加所致。
其中，2021年11月，萬(wàn)科旗下物業(yè)版塊萬(wàn)物云已啟動(dòng)分拆上市計(jì)劃；同時(shí)，萬(wàn)科商業(yè)、租賃住房等業(yè)務(wù)也已形成資產(chǎn)和業(yè)務(wù)規(guī)模。
在外界看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)目前距離跨過(guò)出清階段還有很長(zhǎng)一段距離，而現(xiàn)階段的調(diào)整也還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。否則，郁亮也不會(huì)如此決絕地宣布“黑鐵時(shí)代”的戰(zhàn)略。
祝九勝甚至表示，公司對(duì)2022年的市場(chǎng)情形還有一些看不太明白，最低經(jīng)營(yíng)目標(biāo)比2021年還要下調(diào)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，從萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)過(guò)往應(yīng)對(duì)變局的成果來(lái)看，其發(fā)布警示后，在寒冬中生存下來(lái)的可能性相對(duì)較高。不過(guò)，在行業(yè)背景甚至邏輯發(fā)生變化的情況下，萬(wàn)科的改革能否奏效，還需要等待市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證。
*雷達(dá)財(cái)經(jīng)（ID：leidacj）