文|西部城事 樓叔
樓市寒冬下，房企選擇分拆物業(yè)上市，在近一兩年成為風(fēng)潮，連有著央企背景的金茂也未能免俗。
去年8月底，中國金茂控股集團有限公司發(fā)布公告，建議分拆金茂物業(yè)發(fā)展股份有限公司于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨立上市。
時隔近半年后，由原“金茂物業(yè)”更名的“金茂服務(wù)”，終于等來好消息——通過港交所上市聆訊。這意味著，金茂服務(wù)的上市已基本板上釘釘。
于物企上市整體降溫的大背景下，金茂服務(wù)搶先拿下“虎年物管第一股”的桂冠，確實是喜事一樁。
不過，盡管背靠大樹，幾乎是含著“金鑰匙”出生，金茂服務(wù)招股書中所展露的“槽點”，依然無法掩飾。
01
招股書顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)合約建筑面積約為4570萬平方米，在管面積為2320萬平方米。
而截至2021年中期，上市物業(yè)合約面積均值達1.78億平方米。
很明顯，金茂服務(wù)的規(guī)模仍比較小，與頭部物管企業(yè)完全不在一個級別。并且考慮到，金茂服務(wù)的偏高端定位，未來的規(guī)模增長天花板，不宜過于樂觀。
從數(shù)據(jù)看，2019、2020年，金茂服務(wù)在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費均超過5元，而同期據(jù)中指研究院公布的物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的行業(yè)平均水平，均不到4元，這里面的差距還是比較大的。
此背景下，金茂服務(wù)未來在規(guī)模上的突破，勢必存在相對較多的限制。
相比在規(guī)模上的不足，過于依賴于“母體”，是金茂服務(wù)另一個更為明顯的發(fā)展掣肘。
截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服務(wù)管理的物業(yè)總建筑面積中，來自金茂集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)的部分，分別占到約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。
客觀說，物管企業(yè)在上市初期，對母公司依賴較多，是一種較普遍的行業(yè)病。但是，依賴度如此之高，還是少數(shù)。
這是否反映出金茂服務(wù)的“高端”服務(wù)在市場上的接受度并沒有想象中的那么光鮮，不得不讓人聯(lián)想。
與此同時，金茂地產(chǎn)近年也同樣在遭遇更大的不確定性。
根據(jù)不久前公布的數(shù)據(jù)，2021年，中國金茂簽約銷售額2356.03億元，并未完成2500億元的銷售目標(biāo)。
與此同時，金茂毛利率下降、均價持續(xù)下滑，以及表外負債等風(fēng)險，也一再引發(fā)關(guān)注。
很明顯，金茂服務(wù)如此與母公司高度捆綁，也很難避免關(guān)聯(lián)風(fēng)險。
事實上，招股書中，金茂服務(wù)也承認對母公司的依賴，并表示無法控制母公司的管理策略，以及未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。
02
盈利能力永遠是一家企業(yè)的關(guān)鍵指標(biāo)之一。
2018年、2019年、2020年，金茂服務(wù)分別實現(xiàn)收入約5.75億元、7.88億元、9.44億元；2021年前9個月，實現(xiàn)收入約10.49億元。
同期實現(xiàn)利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元?？雌饋硎遣皇沁€不錯？
但是，毛利率表現(xiàn)其實同樣遠低于行業(yè)平均水平。
招股書顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)物業(yè)管理板塊的毛利率約17.5%，其中來自金茂集團及中化集團開發(fā)物業(yè)的毛利率為18.2%，獨立第三方開發(fā)物業(yè)的毛利率更是僅有約8.6%。
來源：中物研協(xié)
2018年、2019年、2020年，金茂服務(wù)的綜合毛利率分別為20.0%、19.2%、24.9%。而去年上半年，51家上市物企的平均毛利率達到30.7%。
并且，這還是在2020年以來，金茂服務(wù)終止了若干毛利率較低的學(xué)校項目，才有的表現(xiàn)。
在物管價格本身已經(jīng)高于行業(yè)平均水平的情況下，金茂服務(wù)未來如何提高盈利能力，值得觀察。
03
在規(guī)模變得越來越重要的今天，金茂服務(wù)的外拓能力，也頗耐人尋味。
在公開信息中，有著央企背景的金茂服務(wù)，也似乎更青睞于將外拓目標(biāo)放在政企合作領(lǐng)域。
據(jù)鳳凰網(wǎng)：
去年2月10日，金茂服務(wù)與聯(lián)合嘉善經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會共同成立嘉善嘉茂城市公共資源管理有限公司；此后5月份又在城市服務(wù)領(lǐng)域再次布局，與地方國資企業(yè)舟山東港集團正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并成立了合資公司舟山東大金茂；之后金茂服務(wù)與中化藍天合資成立浙江中藍鑫茂園區(qū)管理有限公司；同年9月再度牽手地方政府，與南京新堯新城管委會正式簽署戰(zhàn)略合作。
招股書中，金茂服務(wù)也不無“凡爾賽”地指出，憑借我們作為國有企業(yè)的地位，我們在尋求與國有企業(yè)合作及在收購國有物業(yè)管理公司方面與競爭對手競爭處于有利地位。
但是，這樣的“凡爾賽”從另一角度來看，或恰恰表明金茂服務(wù)的路徑依賴。
事實上，招股書中也同時指出，我們可能對地方物業(yè)管理服務(wù)市場的了解有限，或在我們可能進軍的新市場中過往業(yè)務(wù)經(jīng)驗很少甚至毫無經(jīng)驗；可能面臨其他物業(yè)管理公司或管理自有物業(yè)的物業(yè)開發(fā)商更激烈的競爭。
客觀說，在當(dāng)前整個地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，金茂服務(wù)的央企背景應(yīng)該為其上市提供了加分項，但是，從分拆獨立到謀求上市，金茂服務(wù)是否真正“長大”，恐怕還是得靠真正獨立的外拓能力來證明。
其實，已有聲音質(zhì)疑，金茂服務(wù)在上市后是不是還得繼續(xù)靠父輩？
從此次意義上說，即便成功上市，金茂服務(wù)的成長之路，注定還需要更多磨練。