文|證券市場(chǎng)紅周刊 熊穎
項(xiàng)目延期交房大多都和資金問(wèn)題直接掛鉤。然而宋都股份不光多項(xiàng)目存在或疑似存在延期交房問(wèn)題，近期還賣(mài)“子”抵債、終止回購(gòu)股份等“節(jié)流”動(dòng)作不斷。
臨近農(nóng)歷春節(jié)，杭州如意春江一期的業(yè)主仍因延期交房等問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商宋都股份“斗智斗勇”。一系列動(dòng)作背后都在指向宋都股份的現(xiàn)金流并不輕松。過(guò)去一年，宋都股份也曾承諾耗資1.30億元至2.60億元回購(gòu)股份，2022年1月21日晚間，公司公告僅出資800萬(wàn)元回購(gòu)。讓人不解的是，沒(méi)錢(qián)回購(gòu)的宋都股份卻豪擲5億元投資沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)的鋰礦業(yè)務(wù)。
如意春江交房上演“拖字訣”，臨近年關(guān)業(yè)主仍在維權(quán)
如意春江位于杭州市富陽(yáng)區(qū)，是宋都股份旗下打造的別墅項(xiàng)目，據(jù)其官網(wǎng)介紹，規(guī)劃產(chǎn)品為38幢花園疊墅、38幢山景聯(lián)排，可售房源900余套。然而正是這樣一個(gè)高端項(xiàng)目，不光陷入長(zhǎng)時(shí)間交房延期，還存在諸多質(zhì)量問(wèn)題。
如意春江一期業(yè)主陳先生向《紅周刊》記者表示，原定于2021年3月31日交房的如意春江直到2021年12月中旬才正式交房。其間，開(kāi)發(fā)商將交房時(shí)間一拖再拖，曾先后多次作出承諾，項(xiàng)目將于6月、7月、8月等時(shí)間段進(jìn)行交房，不過(guò)最后都再度延期。
2021年10月，杭州富陽(yáng)住建局表示，宋都如意春江已經(jīng)通過(guò)五方驗(yàn)收?？蓳?jù)陳先生介紹，彼時(shí)，如意春江存在的問(wèn)題仍然不在少數(shù)，如部分墻體裸露紅磚、樓幢外墻空鼓、地下室滲水漏水、部分窗戶未安裝、水電燃?xì)饩W(wǎng)絡(luò)等均未接通，而上述問(wèn)題和購(gòu)房合同中的交房清單也不相符。
在《紅周刊》獲取的一份有業(yè)主代表和如意春江開(kāi)發(fā)商、宋都股份下屬公司涌都公司代表雙方簽字的會(huì)議紀(jì)要顯示：雙方確認(rèn)2021年10月12日房屋完成交付；交付期間業(yè)主提出的相關(guān)質(zhì)量維修問(wèn)題于12月31日之前整改完成；房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記于12月31日之前完成，如逾期按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任（見(jiàn)附圖）。
雖然根據(jù)上述文件，宋都股份已和業(yè)主約定在2021年底前完成質(zhì)量問(wèn)題的相關(guān)整改。不過(guò)1月26日，陳先生告訴《紅周刊》，“地下室滲水漏水、部分窗戶未安裝等問(wèn)題，一直在和開(kāi)發(fā)商反映，但到現(xiàn)在都沒(méi)有維修過(guò)?！?/p>
近期，一位杭州房產(chǎn)中介向《紅周刊》記者介紹，如意春江一期剛剛完成交房。但陳先生表示，自己和部分業(yè)主是“為了辦房產(chǎn)證才收的房，不然改造沒(méi)有完成，收了房也沒(méi)有意義?！?/p>
陳先生表示，希望宋都股份一方面能夠盡快完成質(zhì)量整改，另一方面，對(duì)延期交房所帶來(lái)的損失按照合同約定進(jìn)行賠償。據(jù)其介紹，目前已有200名業(yè)主對(duì)如意春江開(kāi)發(fā)商提起訴訟。
宋都股份在杭州的延期交房項(xiàng)目并不僅如意春江一個(gè)。據(jù)業(yè)主反映，同樣位于杭州市富陽(yáng)區(qū)的麓宸府原定交房日期為2021年3月31日，不過(guò)該小區(qū)也一直延遲到7月后才陸續(xù)交付。一般來(lái)說(shuō)，房屋在交付后才能結(jié)轉(zhuǎn)成為公司收入，根據(jù)宋都股份三季度報(bào)，截至9月末，麓宸府收入8.02億元，對(duì)應(yīng)結(jié)算面積3.95萬(wàn)平方米，占項(xiàng)目總可售面積7.1萬(wàn)平方米的55.63%，也就是說(shuō)，麓宸府仍有近半住宅未完成交房。
一位地產(chǎn)人士曾向《紅周刊》記者表示，延期交房一般都和資金直接掛鉤，一個(gè)是工程款，一個(gè)是融資。80%的延期交房項(xiàng)目都是因?yàn)檫@兩方面出了問(wèn)題。
而宋都股份旗下的另一項(xiàng)目也疑似存在工程款的發(fā)放問(wèn)題。領(lǐng)導(dǎo)留言板顯示，2022年1月初，一位自稱于2021年8月就在昆山市陸家鎮(zhèn)富榮路宋都如意明著工作的施工工人表示，自己“追討農(nóng)民工工資，多（次）協(xié)商討薪均無(wú)結(jié)果。”《紅周刊》記者核實(shí)發(fā)現(xiàn)，“如意明著”實(shí)際為“如意銘著”，宋都股份是其建設(shè)單位。
如意銘著的項(xiàng)目所屬地陸家鎮(zhèn)回復(fù)表示，接報(bào)后經(jīng)核實(shí)，陸家建設(shè)局建管口工作人員已與訴求人及項(xiàng)目建設(shè)單位、施工單位負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，建設(shè)單位表示會(huì)在本月（1月）20日之前支付工程款，施工單位表示拿到工程款后會(huì)立即進(jìn)行民工工資支付。
而根據(jù)房屋中介平臺(tái)所公布的交房時(shí)間，如意銘著也有延期交房的可能性。吉屋網(wǎng)于2020年6月發(fā)布的樓盤(pán)動(dòng)態(tài)指出，如意銘著預(yù)計(jì)于2022年6月首批房源交房，而到了2021年，這一交房時(shí)間被更改為2022年底。
賣(mài)“子”抵債、終止回購(gòu)股份，宋都股份資金鏈疑似承壓
無(wú)論是延期交房，還是拖欠農(nóng)民工工資，或都一定程度上反映出宋都股份的現(xiàn)金流承壓。此外，還有多項(xiàng)動(dòng)作指向宋都股份疑似存在較大的資金鏈壓力。
1月4日，宋都股份發(fā)布關(guān)于轉(zhuǎn)讓投資份額的公告，公司之全資子公司寧波旭都將其持有的嘉興楨誠(chéng)30%的投資份額全部轉(zhuǎn)讓于杭州西奧，交易對(duì)價(jià)為不超過(guò)6.01億元。根據(jù)公告，嘉興楨誠(chéng)旗下有9個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，而杭州西奧是宋都股份的長(zhǎng)期供應(yīng)商，截至公告日，杭州西奧在債權(quán)債務(wù)方面已向公司全資子公司宋都集團(tuán)提供了本金為11.8億元的在途借款。
此前，宋都集團(tuán)向杭州西奧的借款曾被多次延期擔(dān)保。2020年9月，宋都股份曾通過(guò)向杭州西奧質(zhì)押公司股票3.75億股，為宋都集團(tuán)獲得10億元借款提供質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押到期日為2020年12月17日。到期當(dāng)天，宋都集團(tuán)與杭州西奧簽訂了《借款合同補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)剩余借款本金9億元進(jìn)行續(xù)期，主債權(quán)到期日延長(zhǎng)至2021年6月30日。與此同時(shí)，被質(zhì)押的3.75億股也繼續(xù)為9億元借款提供擔(dān)保。然而，再度到期，宋都股份又發(fā)公告表示，此前被質(zhì)押的3.75億股中，1000萬(wàn)股解除質(zhì)押，另外3.65億股則延長(zhǎng)質(zhì)押至2022年8月31日，延長(zhǎng)質(zhì)押存續(xù)期旨在為宋都集團(tuán)獲得借款延續(xù)提供質(zhì)押擔(dān)保。
而此次宋都股份發(fā)布的轉(zhuǎn)讓投資份額公告指出，寧波旭都同意將上述轉(zhuǎn)讓款的收取權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給宋都集團(tuán)。上述轉(zhuǎn)讓款將直接與上述在途本金11.68億元及對(duì)應(yīng)利息進(jìn)行沖抵。而宋都股份更是指出，本次轉(zhuǎn)讓投資份額，有利于提升資金回籠水平，并通過(guò)合理的交易架構(gòu)的設(shè)置，有利于公司降低負(fù)債水平。
緊接著，1月21日，宋都股份又以提升資金使用效率為由，宣布終止回購(gòu)公司股份。至此，宋都股份回購(gòu)股份799.98萬(wàn)元，僅占回購(gòu)計(jì)劃最小值的6.15%。
一年前，宋都股份表示，擬在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，以不高于4.61元/股的價(jià)格，回購(gòu)股份1.3億元～2.6億元。彼時(shí)，其認(rèn)為此次回購(gòu)資金支付壓力較小，不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)狀況及未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響。
而到了一年后，宋都股份卻改口表示，一方面，公司毛利率呈下滑趨勢(shì)；另一方面，受項(xiàng)目公司預(yù)售資金監(jiān)管政策趨嚴(yán)形勢(shì)的影響，公司需要集中資金保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和主業(yè)周轉(zhuǎn)。
其實(shí)，宋都股份的擔(dān)憂不無(wú)道理。近年來(lái)，公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，2020年歸母凈利潤(rùn)縮水40.08%；2021年更是慘遭“滑鐵盧”，根據(jù)2021年業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，宋都股份預(yù)計(jì)2021年度歸母凈利潤(rùn)虧損3億元到4億元，與2020年同期相比減少約7.52億元至6.52億元。
而談及預(yù)虧原因，宋都股份指出，一方面，自持房產(chǎn)，公司根據(jù)租金現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)值與賬面歷史成本比較并計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，擬計(jì)提金額對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響約為-2.3億元至-2.9億元；另一方面，合作項(xiàng)目交付產(chǎn)生利潤(rùn)較上年度減少，預(yù)計(jì)權(quán)益法確認(rèn)投資收益較上年度減少，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響約為-1.4億元至-1.8億元。
?大手筆跨界鋰業(yè)，前后行為矛盾遭上交所問(wèn)詢
行業(yè)艱難時(shí)刻，公司要想精打細(xì)算本無(wú)可厚非。此前，宋都股份還因“退地風(fēng)波”損失5000萬(wàn)定金。然而，沒(méi)錢(qián)買(mǎi)地、沒(méi)錢(qián)回購(gòu)股份、賣(mài)“子”抵債的宋都股份卻有錢(qián)入局新行業(yè)，而且一出手就是5個(gè)億，似乎有些前后矛盾。
1月4日，就在宋都股份賣(mài)“子”抵債的同一天時(shí)間，公司宣布以5億元注冊(cè)資金成立新公司宋都鋰業(yè)。這一動(dòng)作使得公司股價(jià)大幅拉升，1月4日～1月7日期間，宋都股份股價(jià)漲幅46.49%。
一不愿具名的分析師向《紅周刊》表示，“礦業(yè)投資是有門(mén)檻的，需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。”某鋰業(yè)公司研報(bào)也指出，資源、技術(shù)共同構(gòu)成其核心競(jìng)爭(zhēng)力。
而宋都股份則在公告中表示，目前公司尚未有鋰業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)，沒(méi)有相關(guān)的技術(shù)儲(chǔ)備，沒(méi)有相關(guān)的資源及專業(yè)團(tuán)隊(duì)。截至目前，公司尚未明確具體投資項(xiàng)目，尚未簽訂相關(guān)投資協(xié)議。未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)存在一定的不確定性。
宋都股份的這一動(dòng)作也引起了上交所的關(guān)注。1月23日，宋都股份收到上交所問(wèn)詢函:詳細(xì)說(shuō)明，多次使用大額資金對(duì)外投資，卻未能安排資金完成股份回購(gòu)的原因及合理性。1月28日，宋都股份回復(fù)問(wèn)詢函稱，暫時(shí)無(wú)法在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)予以回復(fù)并披露，公司正在加快落實(shí)、推進(jìn)相關(guān)工作。且截至2月9日發(fā)稿前，宋都股份也并未針對(duì)問(wèn)詢函作出回應(yīng)。