文｜新經(jīng)濟(jì)e線
虎年春節(jié)前后，公募REITs再現(xiàn)炒作。2022年2月9日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT（508006）和紅土鹽田港REIT（180301）雙雙發(fā)布了基金停復(fù)牌及交易風(fēng)險提示的公告。這也是公募REITs上市以來首度因交易風(fēng)險提示而停牌。
來源：基金公告
當(dāng)天，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT在公告中稱，2022年2月8日，基金在二級市場的收盤價為7.263元，相較于發(fā)行價3.700元累計漲幅較高。基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。隨著交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。
為了保護(hù)基金份額持有人的利益，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT將自2022年2月9日開市起停牌，并于2022年2月10日開市起復(fù)牌。
新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，在現(xiàn)已上市的11只公募REITs產(chǎn)品中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的升水率最高。截至2月8日，該基金停牌前報收7.263元，較其3.7元的單位凈值相比，升水率高達(dá)96.3%。緊隨其后的為紅土鹽田港REIT，以79.36%的升水率位居第二，對應(yīng)停牌前收盤價和單位凈值分別為4.127元和2.3009元。
來源：基金公告
伴隨二級市場瘋狂炒作，公募REITs的凈現(xiàn)金流分派率已大幅降低。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，根據(jù)該基金2021年第一次收益分配公告，基金該次分紅方案為2.714元/10份基金份額。若投資者在該次分紅的權(quán)益登記日前通過二級市場交易買入該基金1000份，買入價格7.263元/份，則投資者的2021年度凈現(xiàn)金流分派率已不到4%【2.714*100/（7.263*1000）=3.737%】。
2月9日，受2只REITs停牌影響，市場炒作情緒有所降溫。當(dāng)天，在余下9只正常交易的REITs中，僅1只飄紅，另外8只收盤價格均有回落，跌幅居前的平安廣州廣河REIT（180201）全天下跌2.25%，終盤報13.983元。
多重利好助推
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，近期公募REITs炒作卷土重來與多重政策利好助推不無關(guān)系。近日，包括國家發(fā)改委、證監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局等多個監(jiān)管部門陸續(xù)發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 相關(guān)的文件或政策，助力REITS發(fā)展。
就在今年1月29 日，財政部網(wǎng)站顯示，為支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，財政部及稅務(wù)總局近日發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》（簡稱“3 號文”）。
當(dāng)前，我國REITs 的相關(guān)稅制存在改善空間，主要體現(xiàn)在資產(chǎn)注入階段的稅費(fèi)較高、存在提前交稅情況，存在重復(fù)征稅等方面?？v觀海外成熟REITs 市場，其良好發(fā)展均離不開稅收制度的支持。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“3 號文”作為基建公募REITs 試點(diǎn)稅收政策，補(bǔ)充了之前相關(guān)稅收細(xì)則缺失的問題，降低了發(fā)行過程中的稅務(wù)摩擦成本。
本次財政部稅務(wù)總局首次就REITs 試點(diǎn)出臺了稅收相關(guān)政策，體現(xiàn)了政府對于REITs 市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的高度關(guān)注和支持。REITs 試點(diǎn)稅收新政有效解決了高額增值稅及提前交稅的問題。
據(jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，首先，“3 號文”確定了底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)適用特殊性稅務(wù)處理，即保持其原計稅基礎(chǔ)。此舉有效避免了在資產(chǎn)注入階段，由于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在證券化過程中普遍采用市價估值，往往會產(chǎn)生較大增值，導(dǎo)致原始權(quán)益人需繳納高額的企業(yè)所得稅的問題。
其次，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs 轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，可實現(xiàn)企業(yè)所得稅的“雙遞延”。稅收新規(guī)允許原始權(quán)益人在轉(zhuǎn)讓項目公司時產(chǎn)生的企業(yè)所得稅，遞延至REITs 完成募資后繳納，有助于緩解其資金流動性壓力。最后規(guī)定了原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售中自持份額產(chǎn)生的企業(yè)所得稅，可遞延至實際成交也即鎖定期后，解決了此前基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原始權(quán)益人提前繳稅的問題。
此前，原始權(quán)益人在將項目公司的全部股權(quán)向REITs 轉(zhuǎn)讓時，需繳納全額100%的企業(yè)所得稅，同時根據(jù)規(guī)定需要參與戰(zhàn)略配售（自持份額不少于20%，鎖定期5 年），意味著原始權(quán)益人提前5 年繳納了戰(zhàn)配部分的所得稅。
除了稅收優(yōu)惠政策以外，滬深交易所也在春節(jié)前針對REITs發(fā)布了基金通平臺。為了便于投資者實現(xiàn)公募REITs 等基金份額的轉(zhuǎn)讓，上交所、深交所于2022 年1 月28 日分別發(fā)布了有關(guān)基金通平臺份額轉(zhuǎn)讓的通知。
據(jù)悉，基金通平臺是交易所設(shè)立的為基金份額轉(zhuǎn)讓提供場所及設(shè)施的服務(wù)平臺，僅面向持有開放式基金賬戶的投資者提供特定基金品種的轉(zhuǎn)讓服務(wù)，初期僅開通公募REITs的份額轉(zhuǎn)讓功能。由此，轉(zhuǎn)托管不便的場外投資者可以通過基金通業(yè)務(wù)，在原有銷售渠道下向做市商轉(zhuǎn)讓REITs 基金份額，實現(xiàn)投資退出。
具體而言，符合條件的基金公司、銀行、第三方銷售機(jī)構(gòu)等場外基金銷售機(jī)構(gòu)可以申請開通基金通業(yè)務(wù)權(quán)限。REITs場外投資者可以在上述銷售機(jī)構(gòu)查詢報價信息、向做市商轉(zhuǎn)讓基金份額。轉(zhuǎn)讓方式包括報價、詢價及交易所認(rèn)可的其他方式，投資者之間不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。特別地，滬深交易所對基金通相關(guān)業(yè)務(wù)不收取任何費(fèi)用，并對做市商進(jìn)行監(jiān)督考核，以充分保護(hù)投資者利益。
近百個項目推進(jìn)
值得關(guān)注的是，各方支持性政策陸續(xù)出臺，有利于REITs市場擴(kuò)容建設(shè)。實際上，自2021 年國內(nèi)兩批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相繼上市后，REITs 市場成交活躍，表現(xiàn)強(qiáng)勢，國內(nèi)公募REITs市場的影響力及關(guān)注度得到持續(xù)提升，越來越多的原始權(quán)益人參與籌備和申報REITs。
2022年1月27日，國家發(fā)改委表示，2021年以來在積極完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)規(guī)則、加強(qiáng)制度建設(shè)的同時，有序開展REITs項目推薦，著力做好項目的儲備工作。截至2021年底，共推薦15個項目，其中11個已正式上市，4個正在審核中；同時，目前全國正在實質(zhì)性推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 發(fā)行準(zhǔn)備工作的項目接近百個。
今年1 月21 日，天津市發(fā)改委、天津證監(jiān)局、市財政局、市國資委、市金融局五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于天津市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的支持措施》的通知（津發(fā)改投資〔2021〕11 號），要求各區(qū)人民政府、各有關(guān)單位極穩(wěn)妥做好本市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）試點(diǎn)工作，加強(qiáng)項目儲備、申報、發(fā)行、運(yùn)營全流程規(guī)范管理?！锻ㄖ穼訌?qiáng)項目儲備，挖掘存量資源、完善審核機(jī)制，提高申報質(zhì)量、優(yōu)化存續(xù)管理，推動健康發(fā)展、加大政策支持，吸引各方參與、強(qiáng)化措施保障，凝聚工作合力等工作方面提出了具體的要求。
1 月27日，福建省發(fā)改委、福建證監(jiān)局、省地方金融監(jiān)管局印發(fā)了《福建省促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的若干措施》的通知（閩發(fā)改規(guī)〔2022〕3號），《措施》圍繞基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行全流程，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目謀劃儲備、保障協(xié)調(diào)、中介機(jī)構(gòu)發(fā)展等多個方面，提出十三條具體措施。
此外，新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，證監(jiān)會今年1 月28 日印發(fā)的《2022 年度立法工作計劃》中提出，在今年“抓緊研究、擇機(jī)出臺”的項目中包括《不動產(chǎn)投資信托基金辦法》。此前，中國證監(jiān)會于2022年1月17日召開的2022年系統(tǒng)工作會議進(jìn)一步明確提出要推動拓寬基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 試點(diǎn)范圍。
另據(jù)了解，今年1月下旬首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs 2021年四季度報告已相繼發(fā)布，REITs 整體運(yùn)作表現(xiàn)良好。受疫情、季節(jié)性等因素影響，多數(shù)REITs營收環(huán)比有所下降，但基于三、四季報年化所得的年度營收表現(xiàn)基本符合甚至超越發(fā)行時的預(yù)測值。
通過橫向?qū)Ρ雀鱎EITs四季度EBITDA利潤率（EBITDA/營業(yè)收入）可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)類REITs整體盈利能力較強(qiáng)。其中，華安張江光大REIT（508000）、紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT（180101）四季度EBITDA 利潤率分別為78.95%、74.21%、69.87%。
縱向來看，多數(shù)REITs 四季度EBITDA 利潤率較三季度有所下降，其中浙商滬杭甬高速REIT（508001）、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT（180801）降幅較為明顯。特別是中航首鋼生物質(zhì)REIT由于四季度與外部管理機(jī)構(gòu)結(jié)算了年度運(yùn)營管理成本，導(dǎo)致凈利潤及EBITDA 為負(fù)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2022年仍將是REITs政策大年，后續(xù)涉及運(yùn)營、分配等環(huán)節(jié)的REITs稅制優(yōu)化、REITs 新業(yè)態(tài)的擴(kuò)圍以及REITs 產(chǎn)品擴(kuò)募等制度完善值得期待。