記者 杜萌

“因?yàn)槔塾?jì)漲幅較高，所以今日臨時(shí)停牌一天”，在醫(yī)藥和新能源板塊遭遇大挫行情時(shí)，公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT板塊卻在發(fā)愁“漲得太好”。

今日，紅土鹽田港REIT（180301.SZ）、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT（508006.SH）兩只基金分別發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告，稱截至2月8日，因?yàn)榛鹪诙?jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)相較于發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅較高，為了保護(hù)投資者的利益，而臨時(shí)停牌一天。

以紅土鹽田港 REIT 為例，紅土鹽田港 REIT 在2021年7月1日至 2021年12月31日期間預(yù)期的可供分配金額為3814.04萬元，首次發(fā)行份額為8億份，首發(fā)價(jià)格為2.3元/份。

該基金首次發(fā)行時(shí)的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金發(fā)行價(jià)格，那么對(duì)于在REITs首發(fā)時(shí)買入的投資者來說，該基金的年化凈現(xiàn)金流分派率為：38,140,408.85*2/(2.300*800,000,000)=4.15%

而對(duì)于在二級(jí)市場(chǎng)買入的投資者來說，以2月8日收盤的價(jià)格4.127 元/份為例，該投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率下降為：38,140,408.85*2/(4.127*800,000,000)=2.31%。

公告解釋稱，因?yàn)榛鹨垣@取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價(jià)格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

實(shí)際上，這并不是第一例REIT項(xiàng)目因?yàn)槔塾?jì)漲幅過高而發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)提示。1月18日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT就曾發(fā)布《交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告》，稱本基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為 6.41元，相較于發(fā)行價(jià) 3.70元累計(jì)漲幅較高。1月18日當(dāng)天，該基金相較1月17日收盤價(jià)格下跌6.59%。

界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自去年6月21日以來，共計(jì)兩批11只REITs產(chǎn)品上市，由于凈值不斷創(chuàng)下新高，REITs受到投資者的熱捧。截至2月8日收盤，11只REITs相較發(fā)行價(jià)格均有不同程度的上漲，其中富國首創(chuàng)水務(wù)的累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到96.22%，紅土鹽田港的累計(jì)漲幅也達(dá)到了79.57%。

REITs項(xiàng)目到底有何魅力，導(dǎo)致凈值不斷上漲，最后基金公司只得出面發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)提示？

這和春節(jié)前發(fā)布的一則REITs 稅收優(yōu)惠政策有關(guān)。1月29日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》，拉開了公募REITs 稅收優(yōu)惠的序幕。

天風(fēng)證券發(fā)布報(bào)告分析稱，公告提出了兩項(xiàng)主要針對(duì)原始權(quán)益人的稅收優(yōu)惠政策，主要在基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的發(fā)行設(shè)立和存續(xù)運(yùn)營環(huán)節(jié)的所得稅問題，給予了政策支持，規(guī)定可適用特殊性稅務(wù)處理或遞延繳納。

“具體來看， 一是REITs 設(shè)立前的內(nèi)部重組適用特殊性稅務(wù)處理，不征收企業(yè)所得稅 ；二是 REITs 設(shè)立階段，原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售部分將抵減轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)所獲增值，給予遞延繳納 。”天風(fēng)證券表示，此舉有望有效緩解原始權(quán)益人的稅負(fù)成本和現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步緩解REITs 發(fā)展過程中的掣肘問題。

而REITs是否具備炒作價(jià)值？對(duì)于目前已經(jīng)漲幅過高的REITs項(xiàng)目，能否繼續(xù)追高買入？

百嘉基金副董事長王群航表示，“通常來說，影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)的因素有七個(gè)方面，依次是二級(jí)市場(chǎng)上的流通規(guī)模、期限、底層資產(chǎn)的性質(zhì)和質(zhì)量情況、認(rèn)購價(jià)格、溢價(jià)率、預(yù)期收益率等。按照現(xiàn)有的公開信息披露，REITs項(xiàng)目的預(yù)期收益率在年化4%-9%之間。如果在二期市場(chǎng)上價(jià)格大幅上漲，大幅溢價(jià)顯然是不合理的。特別是一些基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，債權(quán)屬性更強(qiáng)，更不具備炒作和投機(jī)空間?！?/span>