文｜港股研究社 

2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體估值下降明顯。相對(duì)而言，輕資產(chǎn)、低負(fù)債的物業(yè)管理行業(yè)在資本市場(chǎng)認(rèn)可度更高，于是，房企開始紛紛拆分物業(yè)上市。

據(jù)港交所2月6日披露，中國金茂旗下附屬公司金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司通過港交所上市聆訊，中金公司和匯豐控股為其聯(lián)席保薦人。

規(guī)模、毛利率雙低， 物管費(fèi)用不低

金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司是中國中化旗下中國金茂控股集團(tuán)有限公司附屬物業(yè)公司。中國金茂包含高端寫字樓、高檔住宅、城市綜合體等多個(gè)業(yè)態(tài)，這構(gòu)成了金茂物業(yè)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。

2021年8月31日，中國金茂發(fā)布公告稱，建議分拆附屬公司金茂物業(yè)發(fā)展股份有限公司的股份并在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

根據(jù)招股書，金茂物業(yè)主要提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。目前的物業(yè)管理組合包含住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等多種類型。

招股書顯示，金茂物業(yè)2018年至2020年間合約建筑面積由2190萬平方米增至4050萬平方米，復(fù)合年增長率36%，高于同期18.9%的行業(yè)均值。截至2021年3月31日，金茂物業(yè)的合約建筑面積為4130萬平方米，其中71.4%位于一二線城市。目前其在管總建筑面積約2320萬平方米，過去三年復(fù)合年增長率為31.7%，高于同期14.6%的行業(yè)平均復(fù)合年增長率。

而根據(jù)NBD數(shù)據(jù)，上市物管企業(yè)2021年上半年有16家管理規(guī)模突破億平方米關(guān)卡，總計(jì)達(dá)42.06億平方米；在管規(guī)模5000萬到1億平方米的企業(yè)有8家；1000萬到5000萬平方米的企業(yè)有20家。

由此看來，雖然金茂物業(yè)增速較快，但規(guī)模上略顯不足。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜，金茂物業(yè)在管規(guī)模僅處在80-90位間。

此外，據(jù)招股書介紹，金茂物業(yè)的收入由2018年的5.75億元增加2020年為9.4億元，2018年至2020年的復(fù)合年增長率為28.2%。金茂物業(yè)的年度利潤由2018年的1750萬元增加至2019年的2260萬元，2020年的利潤為7710萬元。

2020年百強(qiáng)物管企業(yè)營業(yè)收入均值為11.73億元，同比增長12.81％。單獨(dú)看營收數(shù)據(jù)，金茂物業(yè)增長速度明顯高于行業(yè)平均水平。

然而，營收、凈利潤增長較快，但金茂物業(yè)的毛利率在行業(yè)里偏低。招股書顯示，盡管主打高端物業(yè)管理服務(wù)，金茂物業(yè)的綜合毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，隨后又上升至2020年的24.9%。截至2021年一季度末，公司毛利率為25.1%。

根據(jù)港交所物業(yè)服務(wù)及管理分類，2018年-2020年，港股物業(yè)企業(yè)平均毛利率分別為29.06%、30.24%、31.12%。今年上半年，47家已發(fā)布中報(bào)的港股物業(yè)企業(yè)平均毛利率約為31.93%。

不僅如此，根據(jù)中指研究院的資料，2018-2020年金茂物業(yè)在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)顯著高于物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的行業(yè)平均水平。

比如2020年，金茂物業(yè)在管物業(yè)的平均物管費(fèi)為5.4元/平方米，而同期行業(yè)均值為3.8元/平方米。

造成這一現(xiàn)象的原因是主要營收來源——物業(yè)管理服務(wù)的毛利率偏低。2020年，公司基礎(chǔ)物管部分毛利率僅為17.8%，而該部分營收占比達(dá)60.1%。物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)需投入大量的人力，應(yīng)用到清潔、維護(hù)等方面，人力成本劇增是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的重要問題之一。同時(shí)，基礎(chǔ)物業(yè)同質(zhì)化強(qiáng)，價(jià)格上漲空間有限，營收增長主要依賴在管面積提升。

與此同時(shí)，毛利率相對(duì)較高的社區(qū)增值服務(wù)板塊收入占比較低。2020年，該部分收入占比分別為8.7%，毛利率卻有39.6%。涵蓋媒體運(yùn)營、車位資產(chǎn)管理、社區(qū)商業(yè)甚至居民生活的增值服務(wù)，擁有輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，以運(yùn)營精度代替人力支出。從而獲得了更高的附加值、更大的發(fā)展?jié)摿透L的生命周期。金茂物業(yè)在增值服務(wù)業(yè)務(wù)上的擴(kuò)展尚顯不夠。

企業(yè)規(guī)模不大，物管費(fèi)用高但毛利率較低，盡管有較高的業(yè)績?cè)鲩L，金茂物業(yè)仍需要思考上市之后如何維護(hù)投資者信心。

融資收購是良方，智慧城市能破局

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，物管行業(yè)目前處于快速發(fā)展時(shí)期。2021年行業(yè)整體市值突破萬億港元，2021年末上市企業(yè)數(shù)將突破70家。

中指控股物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為，物業(yè)處于黃金十年的開頭，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展整體相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)十年前，且從物業(yè)百強(qiáng)TOP10的市場(chǎng)份額與房地產(chǎn)百強(qiáng)TOP10份額的增長軌跡也印證了這一點(diǎn)。

市場(chǎng)火熱有利于金茂物業(yè)上市融資，同時(shí)也意味著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈化。目前扎堆上市的物業(yè)股，在資本市場(chǎng)上并沒有全部受到資金的青睞，新股IPO也屢破發(fā)，已經(jīng)上市的物業(yè)股市值也偶爾存在明顯回落。

那么上市之后，金茂物業(yè)如何改善自身問題，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

根據(jù)牛曉娟女士觀點(diǎn)，對(duì)于物管行業(yè)發(fā)展有四條戰(zhàn)略建議：

· 速度：因管理面積大概率保持高速增長，高頻率的收購。

· 廣度：以住宅為基本盤，廣泛布局非住宅賽道。

· 深度：中小型企業(yè)立足于現(xiàn)有領(lǐng)域深耕，穩(wěn)扎穩(wěn)打提升區(qū)域密度，同時(shí)為以后開展增值服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

· 厚度：做強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，健全機(jī)制，釋放人才潛能。

具體來說，一方面，金茂物業(yè)可以通過收購擴(kuò)大規(guī)模，發(fā)展基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率，以規(guī)模帶動(dòng)收入增長。根據(jù)招股書，對(duì)于融資用途，金茂物業(yè)列出的第一條便是投資與收購。它偏向收購具有國企背景的公司，對(duì)于具體收購標(biāo)準(zhǔn)，金茂業(yè)務(wù)則表示：“于2020年，中國約有360家國有物業(yè)管理公司符合我們規(guī)定在管建筑面積至少100萬平方米及年收入至少人民幣5000萬元的標(biāo)準(zhǔn)。”

根據(jù)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)，2025年，物業(yè)管理行業(yè)的管理規(guī)模將達(dá)到430億平方米，經(jīng)營收入將超過2萬億元。目前來說，物管行業(yè)正處于擴(kuò)張期，跑馬圈地仍然是見效快的良方。

另一方面，金茂物業(yè)應(yīng)該重視非住宅賽道，城市服務(wù)市場(chǎng)空間廣闊，深度布局增值服務(wù)有助于改善毛利率低的問題。

擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)、政府和公共設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、機(jī)場(chǎng)候機(jī)室、養(yǎng)老設(shè)施、醫(yī)院、博物館及工業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)業(yè)務(wù)，能使金茂物業(yè)在管物業(yè)類型多元化，反哺金茂物業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。

除此之外，布局智慧城市賽道，尋找價(jià)值增量也是行業(yè)趨勢(shì)。

伴隨著都市圈、城市群發(fā)展被提到了新高度，房企在下沉市場(chǎng)樓市的競(jìng)爭(zhēng)程度已接近天花板，房地產(chǎn)開發(fā)將逐步回歸一二線。與之相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理拓展的主戰(zhàn)場(chǎng)未來也將聚焦在一二線城市，智慧城市或?qū)⒊蔀闊衢T主題。

港股研究社了解到，早在2020年，金茂資本曾向文安智能注資近億元。以此為契機(jī)，金茂資本推動(dòng)文安智能與金茂物業(yè)在智慧化住宅社區(qū)項(xiàng)目上通力合作。

數(shù)字化運(yùn)營系統(tǒng)和智慧社區(qū)平臺(tái)建設(shè)也許是金茂物業(yè)通向未來的鑰匙。在做好物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，金茂物業(yè)可以在家政服務(wù)、居家養(yǎng)老、快遞代收等生活服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力。