文｜連線(xiàn)Insight 張?chǎng)?/p>
編輯｜李信
歷經(jīng)高管集體離職、租金貸風(fēng)波、虧損擴(kuò)大等一系列事件后，青客公寓最終沒(méi)能走出“至暗時(shí)刻”，走到了破產(chǎn)清算之路。
全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)顯示，上海市第三中級(jí)人民法院在2022年1月4日裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“青客公寓”）破產(chǎn)清算一案，其債權(quán)人應(yīng)在3月20日前進(jìn)行線(xiàn)上申報(bào)債權(quán)。
這并非青客旗下公司第一個(gè)破產(chǎn)清算的案子。2021年12月，南京青客公寓管理有限公司被當(dāng)?shù)胤ㄔ簣?zhí)行破產(chǎn)清算；蘇州青客信息科技有限公司也被個(gè)人與銀行申請(qǐng)破產(chǎn)清算，后被駁回。
南京青客公寓被執(zhí)行破產(chǎn)清算，圖源企查查
截至美東時(shí)間1月27日收盤(pán)，青客公寓每股報(bào)0.41美元，較2019年11月上市當(dāng)天發(fā)行價(jià)17美元/股，已經(jīng)跌去97%。青客的股價(jià)長(zhǎng)期低于1美元/股，或也面臨從納斯達(dá)克退市的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)時(shí)代周報(bào)報(bào)道，青客公寓近期在協(xié)商解決員工安置問(wèn)題，準(zhǔn)備隨時(shí)從美國(guó)納斯達(dá)克退市。
其實(shí)在當(dāng)年上市遞交招股書(shū)時(shí)，青客公寓已經(jīng)連續(xù)3年虧損，資產(chǎn)負(fù)債率也在逐年走高。但為了穩(wěn)定內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，青客公寓急求上市，以拿到更多融資。
當(dāng)年埋下的惡果如今終于顯現(xiàn)。連線(xiàn)Insight搜索黑貓投訴平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，關(guān)于青客公寓的投訴目前仍在更新，總量已超1萬(wàn)條，投訴理由大多為押金不退。
多位曾參與維權(quán)的青客公寓租戶(hù)對(duì)連線(xiàn)Insight表示，“直到現(xiàn)在也未收到欠款，即便走了強(qiáng)制執(zhí)行，也沒(méi)有效果。這么多年過(guò)去了，也不報(bào)拿回錢(qián)的希望了?！?nbsp;
青客公寓的墜落，在一定程度上反映出了整個(gè)行業(yè)仍步履艱難。長(zhǎng)租行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯是“激進(jìn)擴(kuò)張”“以虧損換市場(chǎng)”，尚未走出一條成熟的盈利模式。
近年來(lái)青客公寓一直處于虧損狀態(tài)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2020年，青客公寓凈虧損額分別為2.45億元、5億元、4.98億元、15.34億元，累計(jì)凈虧損已達(dá)27億元。
但長(zhǎng)租公寓賽道仍在奔跑。國(guó)際知名咨詢(xún)機(jī)構(gòu)Frost & Sullivan估算數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末我國(guó)共有租房人口總計(jì)2.19億人，預(yù)計(jì)2022年末我國(guó)租房人口將達(dá)到2.45億人，國(guó)內(nèi)品牌長(zhǎng)租公寓總套數(shù)將達(dá)681萬(wàn)套。
換句話(huà)說(shuō)，租房需求不斷增加，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。
然而，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)清算甚至面臨退市的青客公寓來(lái)說(shuō)，或很難挺到行業(yè)戰(zhàn)事的中后場(chǎng)了。還有更多“青客們”在苦苦支撐，自行業(yè)爆發(fā)潮開(kāi)始，多年過(guò)去了，長(zhǎng)租公寓為什么還是這么脆弱？
1、租金變貸款，租客維權(quán)四年無(wú)果
青客公寓成了第二個(gè)ofo。
兩年來(lái)，在維權(quán)租戶(hù)們的一片謾罵中，青客公寓選擇了消失。官方公眾號(hào)的最后一次推送停留在2020年9月30日，官方微博早在2019年12月24日便停止更新，隨便點(diǎn)開(kāi)一條微博，評(píng)論均是討要維權(quán)者討要欠款的謾罵聲。
押金不退、員工消失，成為青客公寓對(duì)待維權(quán)租戶(hù)們的統(tǒng)一態(tài)度。而遲遲拿不到欠款的租戶(hù)們，情緒從最早的極度憤怒，變?yōu)闊o(wú)奈，再到抱有一絲希望，最終徹底放棄。
據(jù)多位青客公寓維權(quán)者向連線(xiàn)Insight回憶，當(dāng)時(shí)公寓暴雷時(shí)，他們中有人直接跑到青客上?？偛浚c青客員工發(fā)生沖突報(bào)了警；有人找到地方法院，進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行；還有人主動(dòng)找媒體爆料維權(quán)……但至今都未拿到欠款。
當(dāng)連線(xiàn)Insight在幾個(gè)維權(quán)群詢(xún)問(wèn)有關(guān)青客公寓破產(chǎn)清算一事時(shí)，未有一人出來(lái)發(fā)言。維權(quán)者的沉默，似乎也無(wú)聲宣告了青客公寓時(shí)代的結(jié)束。
呂亞楠向連線(xiàn)Insight直言自己的無(wú)奈：“這幾年確實(shí)也累了，現(xiàn)在青客公寓申請(qǐng)破產(chǎn)，就等他們清算資產(chǎn)了，對(duì)方能賠我多少是多少，拿到錢(qián)就是賺到了?！?nbsp;
即便時(shí)隔四年，呂亞楠仍清晰地記得，自己最后一通維權(quán)電話(huà)打給了自己的房管員?！八f(shuō)他真的沒(méi)辦法了，要是公司賬戶(hù)有錢(qián)，肯定會(huì)還給我。再到后來(lái)，房管員的電話(huà)注銷(xiāo)了，我再也沒(méi)打通過(guò)。”
2019年10月，備考研究生初試的呂亞楠，踏上了從內(nèi)蒙古赤峰前往浙江杭州的火車(chē)，為了在備考期間有較好的復(fù)習(xí)環(huán)境，她下載了“蛋殼公寓”和“青客公寓”兩個(gè)APP。用呂亞楠的話(huà)說(shuō)，“出于避免踩到租房的坑，才果斷選了這兩個(gè)發(fā)展較好的頭部在線(xiàn)租房平臺(tái)，沒(méi)想到后來(lái)兩家全部暴雷了?！?/p>
到達(dá)杭州后，青客公寓的房管對(duì)初到杭州的呂亞楠極為熱情和體貼，這讓她下定在青客公寓租房的決心。并且在房管的一再解說(shuō)下，原本打算短租4個(gè)月的呂亞楠，改為租一年。
呂亞楠對(duì)連線(xiàn)Insight解釋?zhuān)胺抗墚?dāng)時(shí)說(shuō)，短租比長(zhǎng)租的月租金額要貴1/2，不如直接簽一年合同，如果不想住，他幫我轉(zhuǎn)租出去，押金照常退還。最后房管一句‘我是本地人，沒(méi)有我轉(zhuǎn)租不出去的房子’徹底打動(dòng)了我。”
為了省錢(qián)，當(dāng)時(shí)還未大學(xué)畢業(yè)的呂亞楠接受了房管的推薦，選擇分期付?！皬目捶康胶炇鸷贤?，對(duì)方從未解釋過(guò)分期月付是何含義，全程極力推薦我選擇分期月付，不僅價(jià)格低還能享受優(yōu)惠?！彼龥](méi)想到，房管口中的“分期”，實(shí)際上是“貸款”。
在呂亞楠記憶中，“當(dāng)時(shí)房管沒(méi)讓我辦銀行卡，也沒(méi)有簽字，只是拍個(gè)視頻，在視頻里讀了一段話(huà)，并說(shuō)出自己姓名、身份證、租房地址和辦理的業(yè)務(wù)，最后上傳就搞定了。”從此，她便陷入每月還貸1900多元的循環(huán)中。
四個(gè)月后，參加完研究生初試的呂亞楠打算回家過(guò)年，便聯(lián)系房管退房、轉(zhuǎn)租。出于擔(dān)心退房時(shí)因室內(nèi)不衛(wèi)生被房管扣押金，呂亞楠還特意花一天時(shí)間打掃衛(wèi)生，“我甚至趴到床底下，檢查里面有沒(méi)有小紙片?！?nbsp;
辦完退房手續(xù)后的三個(gè)月，呂亞楠遲遲未收到押金，房管則一再向她解釋?zhuān)耙驗(yàn)樾鹿谝咔?，公司還未復(fù)工，復(fù)工后押金馬上到賬?！?nbsp;
這一看似合理的理由，讓呂亞楠暫且放下心來(lái)，直到2020年3月，一條來(lái)自貸款機(jī)構(gòu)的短信通知，她才知道自己上了“租金貸”這條船，“當(dāng)時(shí)親眼看到房管清算完水費(fèi)、電費(fèi)，辦理完轉(zhuǎn)租、退房合同。怎么現(xiàn)在又莫名其妙記上了征信呢？而且按理說(shuō)，青客公寓在我退房時(shí)，就解除貸款合同。”
當(dāng)呂亞楠把“因長(zhǎng)期逾期未還貸，已嚴(yán)重影響個(gè)人征信”這條來(lái)自貸款機(jī)構(gòu)的短信發(fā)給房管時(shí)，對(duì)方并未給出解釋?zhuān)也莶莼貜?fù)她一句“公司最近才復(fù)工，且工作人員數(shù)量少，正在排隊(duì)給租戶(hù)辦理終止貸款手續(xù)。”問(wèn)及何時(shí)給自己辦理時(shí)，對(duì)方只回了呂亞楠一個(gè)字——“等”。
在呂亞楠等待房管處理結(jié)果的同時(shí)，一場(chǎng)上千人，乃至上萬(wàn)人的大規(guī)模維權(quán)活動(dòng)開(kāi)始了，熊奇銳便是其中一個(gè)。
熊奇銳和呂亞楠遭遇相同，并且由于租期為2年，他的還貸數(shù)額高達(dá)2萬(wàn)多。對(duì)于當(dāng)時(shí)剛畢業(yè)一年的熊奇銳來(lái)說(shuō)，2萬(wàn)元的貸款不是一筆小數(shù)目。“上海華瑞銀行當(dāng)時(shí)已經(jīng)把我18個(gè)月的房租打給了青客公寓，但我退房后，青客并未解除貸款合同，網(wǎng)商銀行逾期會(huì)影響信用，不知道會(huì)不會(huì)上報(bào)征信?！毙芷驿J表示。
最后，因擔(dān)心征信問(wèn)題影響自己買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)房，遲遲解除不了貸款合同的熊奇銳，不得已讓自己父母先行幫忙還貸。
熊奇銳向連線(xiàn)Insight直言，“到現(xiàn)在我也沒(méi)有拿到青客公寓的欠款。聽(tīng)說(shuō)有部分用了分期付的租戶(hù)，通過(guò)一些偏激維權(quán)方式，解除了合同、拿到了押金，不過(guò)我加的一個(gè)300多名維權(quán)成員微信群內(nèi)，似乎沒(méi)有人公開(kāi)表示自己拿到賠償?！?nbsp;
和熊奇銳一樣，呂亞楠打不通房管電話(huà)、投訴也無(wú)果后，也讓父母幫她還了1萬(wàn)多元貸款?！暗浆F(xiàn)在，這1萬(wàn)多元都是我的心病。你無(wú)法體會(huì)經(jīng)歷考研失敗，又莫名其妙還1萬(wàn)多元貸款的沮喪。從此我再?zèng)]用過(guò)線(xiàn)上租房平臺(tái)?！?nbsp;
至今在黑貓投訴上，與青客公寓相關(guān)的投訴有10627例。這些投訴案例中都聲稱(chēng)青客違約不退房租和押金。據(jù)連線(xiàn)Insight統(tǒng)計(jì)，投訴發(fā)起的時(shí)間最早在2019年9月，最晚在2022年1月。
熊奇銳和呂亞楠均向連線(xiàn)Insight表示，現(xiàn)在兩人的青客公寓APP除了顯示已退房相關(guān)信息外，其他可以當(dāng)作維權(quán)證據(jù)的信息，已被全部清空。
青客公寓試圖通過(guò)抹除維權(quán)者信息，掩蓋自己的行為，但每況愈下的業(yè)績(jī)，讓它已經(jīng)成為資本市場(chǎng)的“棄子”。
2、“長(zhǎng)租公寓第一股”何以走上絕路？
青客公寓還沒(méi)退市，但破產(chǎn)了。
近日，一則青客公寓旗下一家企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的消息，讓青客公寓重回行業(yè)關(guān)注范圍。
作為“中國(guó)長(zhǎng)租公寓上市第一股”，創(chuàng)始人金光杰在2012年創(chuàng)辦的青客公寓，曾經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)租公寓風(fēng)口，見(jiàn)證了中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化住房租賃產(chǎn)業(yè)的十年發(fā)展期。
2012年剛成立時(shí)，青客公寓的房源只有900多間。而后隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)日漸火熱，青客開(kāi)始“瘋狂”擴(kuò)張之路。2017年，隨著大量資本熱錢(qián)的涌入，長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)啟了房源爭(zhēng)奪戰(zhàn)。青客公寓開(kāi)始走出長(zhǎng)三角地區(qū)，向全國(guó)領(lǐng)域擴(kuò)張。
但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)后遺癥也開(kāi)始出現(xiàn)，“暴雷潮”上演了。同策研究院曾發(fā)布的一份“暴雷名單”顯示，2017年2月至2019年3月間，有20余家長(zhǎng)租公寓品牌倒下，其中超過(guò)一半的爆倉(cāng)原因被歸為“資金鏈斷裂”。
但當(dāng)時(shí)主要集中于腰尾部公司的暴雷事件，并未阻擋“青客公寓們”的步伐，裹挾著資本大勢(shì)的頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)，依然在擴(kuò)張。
然而巨頭的野蠻生長(zhǎng)，背后全靠著投資機(jī)構(gòu)“輸血”。青客公寓在2012年拿到紐信創(chuàng)投的天使投資，到兩年后再次收到達(dá)晨創(chuàng)投1000萬(wàn)美元的A輪融資。此后青客公寓相繼拿到賽富投資基金、摩根士丹利等機(jī)構(gòu)的B、C輪投資。截至IPO之前，青客公寓4輪融資總規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1億美元。
但擴(kuò)張并不意味著盈利。招股書(shū)顯示，青客公寓在2017年至2019年連續(xù)3年凈虧損，累計(jì)虧損金額已超12億元。不難看出，青客公寓一直處于“資不抵債”的狀態(tài)，但也未影響其上市之路。
通過(guò)臨時(shí)調(diào)整上市募集資金，從1億元下降至5000萬(wàn)元，青客如愿以?xún)?，奪得國(guó)內(nèi)“長(zhǎng)租公寓第一股”的名號(hào)。
那么，成功上市的青客公寓是如何一步步走向破產(chǎn)的？其實(shí)，既與利用“租金貸”盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂這一行業(yè)通病有關(guān)，也有其自身經(jīng)營(yíng)不善的原因。
雖獲得了長(zhǎng)租公寓上市第一股的頭銜，但青客公寓的發(fā)展水平其卻不是頭部公司該有的狀態(tài)。進(jìn)入二級(jí)資本市場(chǎng)的兩年多時(shí)間里，伴隨它的不是高管離職、租客及房東大規(guī)模維權(quán)，便是公司面臨倒閉等風(fēng)波。
由于長(zhǎng)租公寓企業(yè)前期拿房和裝修成本高企，需要多種融資手段來(lái)籌集資金。通過(guò)租客年付、兩年付等居民預(yù)付款，雖可以讓企業(yè)部分回血，但這些規(guī)模無(wú)法與提前到賬的租金貸相比。
對(duì)青客公寓來(lái)說(shuō)，租金貸則成為其規(guī)模擴(kuò)張的助推器。青客公寓招股書(shū)亦顯示，截至2019年9月30日，其有65.40%的租金使用租金貸支付，還有16.50%的租客正在申請(qǐng)租金貸。
因此，青客公寓此前一直用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式。即以高租金從房東手里承租房屋，又采用低租金模式出租給租戶(hù)。同時(shí)利用“租金貸”模式，將房子租給租客，利用租客名義向第三方金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)租金貸款提前繳納一年房租，長(zhǎng)租公寓利用提前收回的租金擴(kuò)大規(guī)模或者運(yùn)營(yíng)，利用時(shí)間差籌集大量資金。
顯然，這是一門(mén)現(xiàn)金流極其脆弱的生意。利潤(rùn)微薄、且未盈利的情況下，還要倚靠租金貸等方式不斷滾雪球。
除了青客公寓的自身模式存在問(wèn)題，疫情也成為壓倒它的“一片雪花”。
2020年年初，新冠肺炎疫情讓本就利潤(rùn)微薄的長(zhǎng)租行業(yè)雪上加霜。體現(xiàn)在財(cái)報(bào)上，這種境況愈演愈烈。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，青客公寓一直處于虧損狀態(tài)，且凈虧損逐年攀升。2020財(cái)年（2019年9月30日-2020年9月30日），青客公寓凈虧損達(dá)15.34億元，同比擴(kuò)大了208%。
因此，2020年青客公寓以受新冠肺炎疫情影響為由，對(duì)部分旗下管理的未滿(mǎn)租房源“強(qiáng)制降租金”，租客被要求搬離公寓后未停止其租金貸、且拖欠后者租金。
這一“兩頭吃”行為，讓青客公寓的維權(quán)事件蔓延到全國(guó)。直到2020年4月，青客公寓被建融家園（建行旗下的房屋租賃服務(wù)平臺(tái)）接盤(pán)，才沒(méi)有造成更大范圍的維權(quán)行為。
按理說(shuō)，青客公寓剝離一部分不良資產(chǎn)后，本來(lái)或許有機(jī)會(huì)翻身。但令人不解的是，青客卻以“鞏固青客公寓在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力”為由，繼續(xù)逆勢(shì)擴(kuò)張。這一做法，讓本就脆弱的現(xiàn)金流更加岌岌可危，對(duì)成本的控制也進(jìn)一步失控。
2020年7月，青客公寓以1.3億美元收購(gòu)國(guó)內(nèi)一長(zhǎng)租公寓企業(yè)，新增7.22萬(wàn)套房源。這是青客公寓IPO以來(lái)的第三次收購(gòu)，也是收購(gòu)房源規(guī)模最大的一次。此前兩次并購(gòu)，青客公寓共獲得約4.9萬(wàn)個(gè)租賃單位。
這便形成惡性循環(huán)。連年虧損的業(yè)績(jī)和仍不成熟的商業(yè)模式，加之集體維權(quán)事件，導(dǎo)致青客公寓失去大勢(shì)。房源數(shù)量的再次增加，無(wú)疑給青客公寓背上更重的現(xiàn)金流壓力。盡力做最后掙扎的青客公寓，已是強(qiáng)弩之末。
除此之外，青客公寓高管集體離職，讓其經(jīng)營(yíng)面臨的壓力呼之欲出。2021年1月，包括金光杰等多名公司元老人物，均以個(gè)人原因集體辭職。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，金光杰對(duì)于如今公司進(jìn)入破產(chǎn)程序一事并不知情，為此他專(zhuān)門(mén)給公司現(xiàn)實(shí)際控制人寫(xiě)了一封公開(kāi)信。據(jù)金光杰透露，他“不得已把孩子交給了財(cái)主，可現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)財(cái)主在賣(mài)我孩子的器官?！?nbsp;
青客公寓資金緊缺已是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)已難以給平臺(tái)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，因此將虧損的公司申請(qǐng)了破產(chǎn)。而租客和房東，成為這一結(jié)果的最終買(mǎi)單者。
3、?長(zhǎng)租公寓還是門(mén)好生意嗎？
業(yè)績(jī)虧損、倒閉跑路、資金鏈危機(jī)……這兩年，長(zhǎng)租公寓的日子普遍不好過(guò)。
不只是青客，這幾年，國(guó)內(nèi)還有多家長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)接連暴雷。如蛋殼公寓、巢客公寓、上海嵐越公寓、樂(lè)居公寓等多家機(jī)構(gòu)被曝資金鏈斷裂。尤其是蛋殼公寓，從含著金湯匙出生，到啟動(dòng)退市摘牌程序、慘淡收?qǐng)觯换?年，成為行業(yè)反思的樣本。
根據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，2019年關(guān)鍵詞為“房屋租賃中介”在業(yè)存續(xù)企業(yè)注冊(cè)量，達(dá)到了十年來(lái)的最高點(diǎn)，共4.67萬(wàn)家。2020年共注冊(cè)相關(guān)企業(yè)3.09萬(wàn)家，同比減少34%，2021年前五個(gè)月共注冊(cè)房屋租賃企業(yè)7208家，同比減少46%，整體注冊(cè)量呈下降趨勢(shì)。
這意味著，經(jīng)歷蛋殼公寓、青客公寓等多起分散式長(zhǎng)租公寓平臺(tái)暴雷事件后，市場(chǎng)逐漸回歸審慎理性預(yù)期，企業(yè)不再盲目進(jìn)入。
而規(guī)模數(shù)量、低利潤(rùn)、入住率、違約率等，一直制約著長(zhǎng)租公寓的盈利。那么，長(zhǎng)租公寓真的不是一門(mén)好生意嗎？
其實(shí)，長(zhǎng)租公寓模式本身并非“原罪”。比如租金貸，從金融邏輯來(lái)看，它有明確的還款來(lái)源，且離散度高，不會(huì)輕易整體崩盤(pán)。但在長(zhǎng)租領(lǐng)域，由于其行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻較低，各方主體紛紛搶占市場(chǎng)。有些運(yùn)營(yíng)商奉行“推規(guī)模、加杠桿、拼上市”等過(guò)于激進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)路線(xiàn)，導(dǎo)致了模式偏離、亂象叢生。
在國(guó)際市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，只是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓囿于極低的利潤(rùn)率，未得到資本市場(chǎng)認(rèn)可。
目前，美國(guó)、日本的住房租賃市場(chǎng)相對(duì)成熟，主要分為兩類(lèi)。一類(lèi)是信息交易平臺(tái)模式，如美國(guó)的CoStar（類(lèi)似國(guó)內(nèi)貝殼找房）；另一類(lèi)是公寓REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，即通過(guò)金融手段把流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)進(jìn)行交易，其收益主要來(lái)自于租金收益和房地產(chǎn)升值。這一模式，以美國(guó)著名的長(zhǎng)租公寓公司EQR為代表。
其實(shí)，如今國(guó)內(nèi)流行的二房東模式，在美國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展的前期也出現(xiàn)過(guò)，但由于不符合商業(yè)邏輯，已經(jīng)轉(zhuǎn)型成REITs模式。
以EQR (Equity Residential，公平住屋)為例，它是定位收購(gòu)、開(kāi)發(fā)和管理高品質(zhì)的公寓平臺(tái)，自1969年成立至今，通過(guò)精細(xì)化管理與資本運(yùn)作，EQR已經(jīng)擺脫了前期的重資本發(fā)展模式，完成精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。
雖然在國(guó)內(nèi)尚屬新興品種，但在國(guó)際市場(chǎng)REITs早已發(fā)展成熟。以此看來(lái)，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，是一門(mén)需要長(zhǎng)時(shí)間培育、不可速成的生意，其對(duì)運(yùn)營(yíng)資金、經(jīng)驗(yàn)，有著較高的要求，不太可能短時(shí)間盈利。
并且，當(dāng)下國(guó)內(nèi)所謂的長(zhǎng)租公寓并不只是租房收租金，還有很多金融手段，以至于整個(gè)鏈條環(huán)環(huán)相扣，卻極其脆弱。
各級(jí)政府也在不斷出臺(tái)政策，規(guī)范租房市場(chǎng)。
比如2019年末，一則《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》規(guī)定，住房租賃企業(yè)租金收入中“租金貸”的占比不得超過(guò)30%，讓青客公寓不得不出清其賴(lài)以生存的“租金貸”。截至2020年9月30日，“租金貸”提供的租金占青客公寓總租金的比例，已從2019年的65.4%降到11.9%。
此外，2021年8月24日發(fā)布的《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房等熱點(diǎn)問(wèn)題予以規(guī)范。這是繼住建部公開(kāi)住房租賃條例后，第一部公開(kāi)的地方版住房租賃條例。
正如中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)城市更新與住房租賃分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)楊春雨所說(shuō)，國(guó)家和各省市對(duì)“租金貸”接連出手管控，對(duì)依賴(lài)租金貸做“資金池”的租賃企業(yè)是“毀滅性”打擊，對(duì)良性經(jīng)營(yíng)的租賃企業(yè)影響不大。
長(zhǎng)租公寓拼規(guī)模、比速度的野蠻化發(fā)展時(shí)代即將過(guò)去了。曾經(jīng)通過(guò)“高收低出”“長(zhǎng)收短付”以及“租金貸”等模式擴(kuò)張的企業(yè)也將逐步出局，“暴雷”的魔咒或也能不攻自破。
邁點(diǎn)研究院首席分析師郭德榮接受時(shí)代周報(bào)采訪(fǎng)時(shí)表示，“中國(guó)住房租賃產(chǎn)業(yè)仍是一個(gè)向陽(yáng)而生、踐行美好租住的行業(yè)。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)投資將集中在投資回報(bào)穩(wěn)健、企業(yè)經(jīng)營(yíng)健康的持久型品牌中，長(zhǎng)租產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也從二房東模式開(kāi)始向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、重資產(chǎn)加持的雙重模式轉(zhuǎn)移。”
當(dāng)包租模式的“重資產(chǎn)”盈利模式站穩(wěn)腳跟時(shí)，提升運(yùn)營(yíng)效率和出租率將取代規(guī)模化競(jìng)賽。那時(shí)，平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)能力與服務(wù)質(zhì)量，將成為長(zhǎng)租公寓真正的護(hù)城河，市場(chǎng)將再次迎來(lái)爆發(fā)。
(應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中熊奇銳、呂亞楠均為化名。)