在保障性租賃住房發(fā)展方面，保利將與建設(shè)銀行進(jìn)行深度合作。

1月26日，中國保利集團(tuán)與中國建設(shè)銀行舉行《保障性租賃住房的戰(zhàn)略合作簽約》儀式。為推動業(yè)務(wù)落地，保利集團(tuán)旗下保利發(fā)展擬和建行及其各子公司設(shè)立租賃住房發(fā)展基金，用于重資產(chǎn)投資持有、孵化培育租賃住房項目，項目成熟后通過發(fā)行公募REITs實(shí)現(xiàn)退出。

這一舉措對于保利發(fā)展的租賃住房業(yè)務(wù)意義不小。租賃住房尤其是以重資產(chǎn)運(yùn)營的租賃住房，具備投資規(guī)模大、投資回報期較長的特點(diǎn)，REITs可以實(shí)現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)，為租賃住房項目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場的流動性。

簽約儀式上，保利集團(tuán)黨委書記、董事長劉化龍指出，雙方搭建保障性租賃住房金融合作平臺后，借助建行金融科技和全方位全周期租金住房金融支持，更加堅定看好保障性租賃住房市場，“十四五”期間將持續(xù)聚焦北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州和武漢等中心城市，穩(wěn)步擴(kuò)大保障房建設(shè)和長租公寓投資。

房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，房企的盈利模式將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)-銷售”和“開發(fā)-運(yùn)營”并重，圍繞租賃住房等存量資產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營將成為新的利潤增長點(diǎn)，也是房企競技的新賽道。

租賃住房發(fā)展新機(jī)遇

作為央企地產(chǎn)發(fā)展商，保利集團(tuán)堅定執(zhí)行中央“房住不炒、租購并舉”的政策，在建好商品房的同時，努力探索新發(fā)展模式，參與長租房市場和保障性住房建設(shè)。自2006年開始，累計建設(shè)政策性保障住房項目超過100個，建筑面積950萬方，投資超過700億元。

此次保利集團(tuán)與建設(shè)銀行雙方簽署保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，旨在發(fā)揮各自業(yè)務(wù)特色及優(yōu)勢，搭建住房租賃金融合作平臺，探索保障性租賃住房項目建設(shè)發(fā)展新模式，具有重要意義。

在中國建設(shè)銀行黨委書記、董事長田國立看來，意義主要體現(xiàn)在三個方面，一是打通孵化堵點(diǎn)，增加優(yōu)質(zhì)房源供給；二是暢通退出渠道，健全市場化投融資機(jī)制；三是打造行業(yè)范本，提升金融支持保障性租賃住房水平。

借助建設(shè)銀行金融科技和全方位全周期租金住房金融支持，保利集團(tuán)將加大在保障房建設(shè)和長租公寓上的投資。

與此同時，劉化龍透露，集團(tuán)將探索自持、租賃和委托管理等多種運(yùn)營模式，并嘗試與地方國企合作開發(fā)租賃用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多種資源獲取方式，努力擴(kuò)大在長租房市場的自主品牌影響力，為雙方的合作平臺貢獻(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)種子項目。

保利發(fā)展于2018年專門成立了保利公寓管理有限公司開展租賃住房業(yè)務(wù)的專業(yè)運(yùn)作，致力于解決重點(diǎn)城市新市民和青年人的住房問題，是保利發(fā)展落實(shí)十九大“房住不炒”精神及構(gòu)建相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺中的重要業(yè)務(wù)，擁有“N+、瑜璟閣”兩大自主品牌。

目前保利公寓管理有限公司在管租賃住房項目89個、養(yǎng)老公寓19個，建筑面積167萬平方米，房間4.2萬間。劉平也表示，保障性租賃住房作為新生事物，還面臨著整體收益率偏低，退出渠道不暢等種種問題，還需要國家在財稅、土地等優(yōu)惠政策方面的進(jìn)一步落地。

2021年“加快發(fā)展保障性租賃住房”成為高層定調(diào)，是“十四五”時期住房建設(shè)的重要任務(wù)。在住房租賃市場發(fā)展的快車道上，國家隊發(fā)揮著重要的“壓艙石、穩(wěn)定器”作用。

對于租賃住房業(yè)務(wù)，保利發(fā)展一直都很重視。在近期保利發(fā)展召開的2022年度工作會議上，劉平也強(qiáng)調(diào)，國家現(xiàn)在反復(fù)強(qiáng)調(diào)的租購并舉，未來租賃市場會有很大空間，風(fēng)口已經(jīng)來了，特別是在一線核心城市，正是公司做大規(guī)模的好時機(jī)。

與建設(shè)銀行的戰(zhàn)略合作，有助于為保利發(fā)展的租賃住房業(yè)務(wù)探索出一條通暢的退出渠道。租賃住房REITs可以實(shí)現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)，為租賃住房項目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場的流動性。

國家近些年來積極鼓勵住房租賃市場的發(fā)展。2021年，住房租賃行業(yè)相關(guān)支持性政策繼續(xù)發(fā)布和落實(shí)，包括除金融支持政策、土地供給、稅收優(yōu)惠等。

中泰證券分析師認(rèn)為，十四五期間保障性租賃住房將加速落地，有利于已經(jīng)開展保障房業(yè)務(wù)的國企、提前布局長租公寓的龍頭房企以及為保障房做代建的輕資產(chǎn)輸出企業(yè)。

“進(jìn)三爭一”新目標(biāo)

不僅租賃住房業(yè)務(wù)，保利發(fā)展整體都將進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。

近期，保利發(fā)展2022年度工作會議上，劉平提出“進(jìn)三爭一”的新目標(biāo)。這份底氣和保利發(fā)展在2021年取得不錯的成績不無關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2021年銷售同比上升6.38%至5349.29億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年百強(qiáng)房企銷售罕見負(fù)增長約3%，而保利發(fā)展的銷售排名從2020年末的第5名提升至第4名。

光大證券認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸從類金融行業(yè)轉(zhuǎn)為類制造業(yè)，高杠桿紅利逐漸消逝，而成本優(yōu)勢和回血能力將成為未來房企的核心競爭力，保利發(fā)展作為央企，預(yù)期會進(jìn)一步提升市占率。

值得一提的是，去年底，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的時代已經(jīng)到來，優(yōu)質(zhì)的國企央企脫穎而出，可以憑借自身的實(shí)力以及政策支持在收并購市場上掌握更大的主動權(quán)。

而面對新的行業(yè)形勢，劉平也提出要把握時機(jī)“以變應(yīng)變”，向內(nèi)挖潛不斷優(yōu)化。

對內(nèi)部潛力的挖掘和優(yōu)化上，保利發(fā)展早已經(jīng)開始行動。

去年底，保利發(fā)展對公司組織機(jī)構(gòu)調(diào)整，在總部層面新設(shè)立了地產(chǎn)管理中心和產(chǎn)業(yè)管理中心，將成本、運(yùn)營等開發(fā)類職能并入地產(chǎn)管理中心，這與之前設(shè)立的開發(fā)經(jīng)營本部有些類似，都是希望加強(qiáng)集團(tuán)都整體的把控，從而進(jìn)一步提升管理效益。

到今年初，保利發(fā)展又成立廣東、華東區(qū)域共享中心籌備工作組，這是以產(chǎn)品、技術(shù)、成本及采購為核心的業(yè)務(wù)型共享中心，可看作是保利發(fā)展進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品競爭力、推動產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的一次嘗試。

事實(shí)上，在2022年度工作會議上，保利發(fā)展高層也曾提出，公司必須堅定不移走精益管理促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展之路。這份精益化管理不僅局限于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)上，保利發(fā)展也同樣重視。

此次保利與建行達(dá)成發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作，也意味著多元業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位進(jìn)一步被凸顯。在行業(yè)下半場運(yùn)營之爭的賽道上，保利發(fā)展已經(jīng)提前找準(zhǔn)突破口和新的發(fā)展模式。