在保障性租賃住房發(fā)展方面，保利將與建設銀行進行深度合作。

1月26日，中國保利集團與中國建設銀行舉行《保障性租賃住房的戰(zhàn)略合作簽約》儀式。為推動業(yè)務落地，保利集團旗下保利發(fā)展擬和建行及其各子公司設立租賃住房發(fā)展基金，用于重資產投資持有、孵化培育租賃住房項目，項目成熟后通過發(fā)行公募REITs實現(xiàn)退出。

這一舉措對于保利發(fā)展的租賃住房業(yè)務意義不小。租賃住房尤其是以重資產運營的租賃住房，具備投資規(guī)模大、投資回報期較長的特點，REITs可以實現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)，為租賃住房項目提供優(yōu)質的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場的流動性。

簽約儀式上，保利集團黨委書記、董事長劉化龍指出，雙方搭建保障性租賃住房金融合作平臺后，借助建行金融科技和全方位全周期租金住房金融支持，更加堅定看好保障性租賃住房市場，“十四五”期間將持續(xù)聚焦北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州和武漢等中心城市，穩(wěn)步擴大保障房建設和長租公寓投資。

房地產行業(yè)的下半場，房企的盈利模式將逐漸轉變?yōu)椤伴_發(fā)-銷售”和“開發(fā)-運營”并重，圍繞租賃住房等存量資產的開發(fā)運營將成為新的利潤增長點，也是房企競技的新賽道。

租賃住房發(fā)展新機遇

作為央企地產發(fā)展商，保利集團堅定執(zhí)行中央“房住不炒、租購并舉”的政策，在建好商品房的同時，努力探索新發(fā)展模式，參與長租房市場和保障性住房建設。自2006年開始，累計建設政策性保障住房項目超過100個，建筑面積950萬方，投資超過700億元。

此次保利集團與建設銀行雙方簽署保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，旨在發(fā)揮各自業(yè)務特色及優(yōu)勢，搭建住房租賃金融合作平臺，探索保障性租賃住房項目建設發(fā)展新模式，具有重要意義。

在中國建設銀行黨委書記、董事長田國立看來，意義主要體現(xiàn)在三個方面，一是打通孵化堵點，增加優(yōu)質房源供給；二是暢通退出渠道，健全市場化投融資機制；三是打造行業(yè)范本，提升金融支持保障性租賃住房水平。

借助建設銀行金融科技和全方位全周期租金住房金融支持，保利集團將加大在保障房建設和長租公寓上的投資。

與此同時，劉化龍透露，集團將探索自持、租賃和委托管理等多種運營模式，并嘗試與地方國企合作開發(fā)租賃用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多種資源獲取方式，努力擴大在長租房市場的自主品牌影響力，為雙方的合作平臺貢獻更多的優(yōu)質種子項目。

保利發(fā)展于2018年專門成立了保利公寓管理有限公司開展租賃住房業(yè)務的專業(yè)運作，致力于解決重點城市新市民和青年人的住房問題，是保利發(fā)展落實十九大“房住不炒”精神及構建相關多元產業(yè)協(xié)同發(fā)展的不動產生態(tài)發(fā)展平臺中的重要業(yè)務，擁有“N+、瑜璟閣”兩大自主品牌。

目前保利公寓管理有限公司在管租賃住房項目89個、養(yǎng)老公寓19個，建筑面積167萬平方米，房間4.2萬間。劉平也表示，保障性租賃住房作為新生事物，還面臨著整體收益率偏低，退出渠道不暢等種種問題，還需要國家在財稅、土地等優(yōu)惠政策方面的進一步落地。

2021年“加快發(fā)展保障性租賃住房”成為高層定調，是“十四五”時期住房建設的重要任務。在住房租賃市場發(fā)展的快車道上，國家隊發(fā)揮著重要的“壓艙石、穩(wěn)定器”作用。

對于租賃住房業(yè)務，保利發(fā)展一直都很重視。在近期保利發(fā)展召開的2022年度工作會議上，劉平也強調，國家現(xiàn)在反復強調的租購并舉，未來租賃市場會有很大空間，風口已經來了，特別是在一線核心城市，正是公司做大規(guī)模的好時機。

與建設銀行的戰(zhàn)略合作，有助于為保利發(fā)展的租賃住房業(yè)務探索出一條通暢的退出渠道。租賃住房REITs可以實現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)，為租賃住房項目提供優(yōu)質的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場的流動性。

國家近些年來積極鼓勵住房租賃市場的發(fā)展。2021年，住房租賃行業(yè)相關支持性政策繼續(xù)發(fā)布和落實，包括除金融支持政策、土地供給、稅收優(yōu)惠等。

中泰證券分析師認為，十四五期間保障性租賃住房將加速落地，有利于已經開展保障房業(yè)務的國企、提前布局長租公寓的龍頭房企以及為保障房做代建的輕資產輸出企業(yè)。

“進三爭一”新目標

不僅租賃住房業(yè)務，保利發(fā)展整體都將進入一個新的發(fā)展階段。

近期，保利發(fā)展2022年度工作會議上，劉平提出“進三爭一”的新目標。這份底氣和保利發(fā)展在2021年取得不錯的成績不無關系。

數(shù)據顯示，保利發(fā)展2021年銷售同比上升6.38%至5349.29億元。據克而瑞數(shù)據，2021年百強房企銷售罕見負增長約3%，而保利發(fā)展的銷售排名從2020年末的第5名提升至第4名。

光大證券認為，當前房地產行業(yè)正逐漸從類金融行業(yè)轉為類制造業(yè)，高杠桿紅利逐漸消逝，而成本優(yōu)勢和回血能力將成為未來房企的核心競爭力，保利發(fā)展作為央企，預期會進一步提升市占率。

值得一提的是，去年底，央行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質的房地產企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目。

“強者恒強”的時代已經到來，優(yōu)質的國企央企脫穎而出，可以憑借自身的實力以及政策支持在收并購市場上掌握更大的主動權。

而面對新的行業(yè)形勢，劉平也提出要把握時機“以變應變”，向內挖潛不斷優(yōu)化。

對內部潛力的挖掘和優(yōu)化上，保利發(fā)展早已經開始行動。

去年底，保利發(fā)展對公司組織機構調整，在總部層面新設立了地產管理中心和產業(yè)管理中心，將成本、運營等開發(fā)類職能并入地產管理中心，這與之前設立的開發(fā)經營本部有些類似，都是希望加強集團都整體的把控，從而進一步提升管理效益。

到今年初，保利發(fā)展又成立廣東、華東區(qū)域共享中心籌備工作組，這是以產品、技術、成本及采購為核心的業(yè)務型共享中心，可看作是保利發(fā)展進一步優(yōu)化產品競爭力、推動產品標準化的一次嘗試。

事實上，在2022年度工作會議上，保利發(fā)展高層也曾提出，公司必須堅定不移走精益管理促進高質量發(fā)展之路。這份精益化管理不僅局限于地產開發(fā)業(yè)務，在相關多元產業(yè)業(yè)務上，保利發(fā)展也同樣重視。

此次保利與建行達成發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作，也意味著多元業(yè)務的戰(zhàn)略地位進一步被凸顯。在行業(yè)下半場運營之爭的賽道上，保利發(fā)展已經提前找準突破口和新的發(fā)展模式。