記者 | 張喬遇

房企分拆物管業(yè)務(wù)上港股曾經(jīng)是一種潮流，也經(jīng)歷了一輪市場(chǎng)熱捧。

同花順數(shù)據(jù)顯示，港股物業(yè)管理市值前十股票如碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等在2019年、2020年大幅走強(qiáng)，2019年平均漲幅曾達(dá)到了128.54%。經(jīng)歷了2021年的低迷后，2022年又開始反彈，2022年以來(lái)，市值前十的物業(yè)股區(qū)間平均漲幅達(dá)13.09%。

1月7日晚，龍湖集團(tuán)公告稱建議分拆附屬公司龍湖智創(chuàng)生活有限公司的股份在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。分拆及上市完成后，龍湖集團(tuán)擁有龍湖智創(chuàng)生活不少于50%的權(quán)益，龍湖智創(chuàng)仍為龍湖集團(tuán)的附屬公司。

截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)管理的物業(yè)管理服務(wù)建筑面積合共為2.37億平方米，在管項(xiàng)目1422個(gè)，其中包括2.13億平方米的1189個(gè)住宅及其他非商業(yè)物業(yè)、900萬(wàn)平方米的59個(gè)購(gòu)物中心及1525萬(wàn)平方米的174個(gè)寫字樓及其他商業(yè)物業(yè)，公司合約在管建筑面積為3.49億平方米。

界面新聞?dòng)浾咦⒁獾?/span>，2021年龍湖智創(chuàng)收購(gòu)了大量物業(yè)管理企業(yè)，且并購(gòu)擴(kuò)張的決心延伸至2022年及募資上市后，但公司新業(yè)務(wù)委聘增長(zhǎng)已現(xiàn)疲軟趨勢(shì)。

龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)超一半物管服務(wù)收入

2019年、2020年和2021年1-9月（報(bào)告期），龍湖智創(chuàng)的總收入分別為43.69億元、64.68億元和77.71億元。界面新聞?dòng)浾咦⒁獾?，龍湖智?chuàng)所提供的業(yè)務(wù)大部分離不開龍湖集團(tuán)及其聯(lián)合營(yíng)公司（下統(tǒng)稱為“龍湖集團(tuán)”）的支持。

一方面，報(bào)告期龍湖集團(tuán)是龍湖智創(chuàng)的最大客戶，其貢獻(xiàn)的收入占總收入的比重分別為15.2%、23.7%和30.0%。同時(shí)也是龍湖智創(chuàng)前五大供應(yīng)商之一，公司部分的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)與龍湖集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)有關(guān)，報(bào)告期向龍湖集團(tuán)采購(gòu)金額分別為3673.7萬(wàn)元、3779.8萬(wàn)元和3377.6萬(wàn)元，但占采購(gòu)總額的百分比未超2%。

招股書顯示，龍湖智創(chuàng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)可分為住宅及非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)兩大部分。

收入構(gòu)成上，住宅和其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)系龍湖智創(chuàng)主要收入來(lái)源，報(bào)告期收入分別為38.86億元、54.45億元和60.12億元，具體包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

其中，物業(yè)管理服務(wù)收入分別為21.37萬(wàn)元、31.26萬(wàn)元和34.27萬(wàn)元，而龍湖集團(tuán)在該部分貢獻(xiàn)收入的比例分別達(dá)到78.7%、64.0%和53.7%。

截至2021年9月，龍湖智創(chuàng)住宅和其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑總面積為2.13億平方米，占同期合約建筑面積3.19億平方米的比例為66.59%。其中來(lái)自龍湖集團(tuán)的在管建筑面積占比達(dá)到了40.20%。

此外，截至最后實(shí)際可行日期，龍湖智創(chuàng)來(lái)自住宅和其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)儲(chǔ)備面積為7438.4萬(wàn)平方米，而龍湖集團(tuán)占到了其中的42.67%。

另外報(bào)告期內(nèi)，龍湖智創(chuàng)還分別有4.82億元、10.23億元和17.59億元來(lái)自公司為購(gòu)物中心提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)，以及為寫字樓和其他商業(yè)物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)收入。

截至2021年9月，龍湖智創(chuàng)為59個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)，總建筑面積為570萬(wàn)平方米，并向59個(gè)購(gòu)物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為900萬(wàn)平方米（包括室外公共區(qū)域及停車區(qū)域），同時(shí)龍湖智創(chuàng)為174個(gè)寫字樓及其他商業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，總在管建筑面積為1520萬(wàn)平方米。

招股書顯示，2020年7月開始龍湖智創(chuàng)向購(gòu)物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，截至2021年9月該服務(wù)的在管建筑面積為903.4萬(wàn)平方米，合約建筑面積為1002.3萬(wàn)平方米；此外龍湖智創(chuàng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)下的在管建筑面積為567.6萬(wàn)平方米，合約建筑面積為1125.4萬(wàn)平方米。

截至最后實(shí)際可行日期，公司購(gòu)物中心的物業(yè)管理服務(wù)還有73.6萬(wàn)平方米合約建筑面積未交付，其中87.77%的合約建筑面積為龍湖集團(tuán)；另商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)儲(chǔ)備合約建筑面積為636.5萬(wàn)平方米，其中龍湖集團(tuán)占96.03%。

截至2021年9月，龍湖智創(chuàng)還存在向?qū)懽謽羌捌渌虡I(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入4.77億元，其中來(lái)自龍湖集團(tuán)的收入貢獻(xiàn)比例為52.3%。據(jù)悉，寫字樓和其他商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的合約建筑面積為2025.6萬(wàn)平方米，在管建筑面積為1525萬(wàn)平方米。此外還有408.1萬(wàn)平方米的合約家住面積未交付，約46.70%來(lái)自龍湖集團(tuán)。

內(nèi)生增長(zhǎng)不足靠外延并購(gòu)擴(kuò)張 

界面新聞?dòng)浾咦⒁獾?，?bào)告期龍湖智創(chuàng)的物業(yè)管理服務(wù)的新合約增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)內(nèi)含“隱憂”。

據(jù)招股書披露，龍湖智創(chuàng)報(bào)告期擴(kuò)展住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)方式分別為新業(yè)務(wù)委聘和收購(gòu)。

2019年和2020年，龍湖智創(chuàng)新業(yè)務(wù)委聘的合約建筑面積分別為5381.5萬(wàn)平方米、5968.0萬(wàn)平方米，而2021年1-9月，公司新業(yè)務(wù)委聘的合約建筑面積僅3659.0萬(wàn)平方米，未來(lái)三個(gè)月還需實(shí)現(xiàn)2309萬(wàn)平方米的新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，才能與上年新業(yè)務(wù)委聘業(yè)績(jī)齊平。

另購(gòu)物中心新合約的合約建筑面積也從2020年的863.2萬(wàn)平方米下降至2021年前9月的96.7萬(wàn)平方米；新合約在管建筑面積從786.3萬(wàn)平方米下降至80.6萬(wàn)平方米。

此外，龍湖智創(chuàng)來(lái)自寫字樓及其他商業(yè)物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)新合約的合約建筑面積從2019年的412.9萬(wàn)平方米下降至2021年前9月的146.2萬(wàn)平方米；新合約在管建筑面積從303.8萬(wàn)平方米下降至144.7平方米。

與新業(yè)務(wù)委聘和新合約增長(zhǎng)的不盡如人意相反，公司報(bào)告期收購(gòu)拓展的住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積從2019年的2086.4萬(wàn)平方米下滑至2020年的661.9萬(wàn)平方米后，大幅提升至2021年前9月的4243.9萬(wàn)平方米。

界面新聞?dòng)浾吡私獾?/span>，2021年龍湖智創(chuàng)開始通過大力收購(gòu)擴(kuò)張版圖。去年2月至7月，龍湖智創(chuàng)全資子公司龍湖嘉悅與新世界發(fā)展協(xié)議收購(gòu)了武漢龍澤、濟(jì)南龍湖、鞍山龍宜、潘陽(yáng)龍宜全部股權(quán)和北京瑯院88%的股權(quán)，總價(jià)3.19億元，主要向全國(guó)住宅及商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

3月至12月，龍湖嘉悅協(xié)議收購(gòu)了億達(dá)服務(wù)全部股權(quán)，總價(jià)12.73億元，用于擴(kuò)展住宅及商業(yè)物業(yè)及工業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)；5月，龍湖嘉悅收購(gòu)了獅城怡安75.1%的股權(quán)，總價(jià)為4.87億元，布局別墅、公寓、寫字樓及交通設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)。

8月-10月，龍湖嘉悅以11.63億元完成了對(duì)楷林服務(wù)全部股權(quán)的收購(gòu)，楷林服務(wù)主要向全國(guó)寫字樓提供商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)；8-12月又完成了對(duì)無(wú)錫九龍倉(cāng)和武漢時(shí)代廣場(chǎng)的全部股權(quán)收購(gòu)，總價(jià)分別為3.70億元和1370萬(wàn)元，兩家均主要提供物業(yè)管理服務(wù)。

2022年，公司與新世界發(fā)展簽訂協(xié)議以3826.5萬(wàn)元收購(gòu)北京祥和60%的股權(quán)，預(yù)計(jì)2022年上半年完成，同時(shí)在磋商余下40%股權(quán)的收購(gòu)。北京祥和主要提供北京和濟(jì)南的住宅及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。

龍湖智創(chuàng)還計(jì)劃收購(gòu)龍湖中朵余下49%的股權(quán)，布局內(nèi)蒙古住宅及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)；并將花費(fèi)1.88億元收購(gòu)獅城怡安余下24.9%的股權(quán)；此外還包括計(jì)劃收購(gòu)的浙江康禧余下49%的股權(quán)。

獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)毛利率過低

報(bào)告期龍湖智創(chuàng)凈利潤(rùn)分別為6.81億元、9.31億元和11.30億元，凈利率分別為15.69%、14.39%、14.54%。據(jù)招股書披露，龍湖智創(chuàng)逾70%的收入一直來(lái)自獨(dú)立第三方。

報(bào)告期內(nèi)，公司來(lái)自獨(dú)立第三方的收入分別為37.03億元、49.38億元及54.39億元，分別占相應(yīng)期間收入總額約84.8%、76.4%及70.0%。

界面新聞?dòng)浾咦⒁獾?，?bào)告期住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)上，公司來(lái)自龍湖集團(tuán)的毛利率分別為18.2%、19.3%和22.4%；但形成鮮明對(duì)比的是，龍湖智創(chuàng)依靠收購(gòu)及新業(yè)務(wù)委聘帶來(lái)的獨(dú)立第三方的毛利率分別只有3.1%、7.3%和11.2%。公司盈利主要依靠龍湖集團(tuán)。

原因在于，報(bào)告期，公司住宅物業(yè)的整體平均物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)率分別為每月3.15元/平方米、2.82元/平方米及2.95元/平方米。同期，龍湖集團(tuán)及其聯(lián)合營(yíng)公司開發(fā)的住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)率為每月3.39元/平方米、3.33元/平方米及3.44元/平方米。

而獨(dú)立第三方開發(fā)商開發(fā)的住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)率分別只有每月2.33元/平方米、2.05元/平方米及2.39元/平方米。

對(duì)龍湖集團(tuán)及開發(fā)的住宅物業(yè)收取的平均物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)率高于獨(dú)立第三方開發(fā)商開發(fā)的住宅物業(yè)的情況，公司解釋為：在管的由龍湖集團(tuán)及其聯(lián)合營(yíng)公司開發(fā)的住宅物業(yè)大多是位于一、二線城市的中高端住宅物業(yè)，對(duì)于該等中高端物業(yè)，主要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及高端服務(wù)，收費(fèi)相對(duì)較高。

值得注意的是，報(bào)告期各期龍湖智創(chuàng)管理由龍湖集團(tuán)開發(fā)的住宅物業(yè)的中標(biāo)率均為100.0%，但管理獨(dú)立第三方開發(fā)商開發(fā)的住宅物業(yè)的中標(biāo)率分別約為81.0%、76.7%及77.3%。

根據(jù)弗若斯特沙利文資料，相較于2016年至2020年中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率10.9%而言，同期中國(guó)物業(yè)管理公司的在管建筑面積從2016年的309億平方米增至2020年的359億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率僅為3.8%。

在管總面積的恒定以及單位價(jià)格上的限制，龍湖智創(chuàng)在招股書中多次提到包括布局物業(yè)管理增值服務(wù)在內(nèi)的多元化發(fā)展，包括社區(qū)生活、空間運(yùn)營(yíng)、美居生活和社區(qū)媒體等。但龍湖智創(chuàng)報(bào)告期增值服務(wù)收入分別為7.36億元、9.80億元和13.14億元，占總收入的比重分別為16.85%、15.15%和16.91%，仍未占太大權(quán)重。