文｜空間秘探 雷布同
“十四五”期間（2021-2025年），40個重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬套（間）保障性租賃住房的指標(biāo)確定之后，各省市紛紛亮出了各自的籌建計(jì)劃。上海于近日公布“十四五”期間，計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間），累計(jì)建設(shè)籌措60萬套（間）以上，其中40萬套（間）左右形成供應(yīng)。
據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，目前萬科泊寓以200000間位列住房租賃企業(yè)管理規(guī)模首位。也就是說，保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)?年里新增32.5個萬科泊寓。如此短的時(shí)間，如此龐大的體量，保障性租賃住房將會給住房租賃市場帶來怎樣的沖擊？
持續(xù)加碼，5年40城650萬套
自“十九大”以來，保障性租賃住房開始走入了人們的視野。根據(jù)2021年公布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)——保障性租賃住房、公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房是三大支柱。
與此同時(shí)，這一租賃住房品類頻頻獲得政策的加碼助力?！笆奈濉币?guī)劃提出“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”，奠定了這一品類的發(fā)展基調(diào)。緊接著國辦發(fā)布22號文，對加快發(fā)展保障性租賃住房的建設(shè)提出了具體意見，并明確了保障性租賃住房建設(shè)是2022年住房建設(shè)事業(yè)的重點(diǎn)發(fā)力點(diǎn)。此后，有關(guān)保障性租賃住房具體的實(shí)施規(guī)劃以及扶持政策相繼落地，涵蓋了籌集方式、主體參與、稅收優(yōu)惠、資產(chǎn)證券化等各個方面。
對此，亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院收集了部分已公開十四五期間保障性租賃房源建設(shè)指標(biāo)的城市，發(fā)現(xiàn)在全員加緊籌建的大趨勢之下，呈現(xiàn)出4個相同特征。
其一是從保障性租賃住房占城市新增住房總量的比重來看，籌建力度之大。從圖表可以看出，在四大一線城市中，保障性租賃住房均超過全市住房建設(shè)籌建總量的40%。其中，廣州以45.8%的占比和60萬套（間）的籌建指標(biāo)位居四大一線城市中的首位。
其二是從重點(diǎn)保障對象和申請條件來看，保障性租賃住房受益群體更廣。部分城市明確了保障性租賃房源的優(yōu)先保障對象。以深圳為例，重點(diǎn)供應(yīng)對象不再僅僅是人才，而是以新市民、年輕人等住房困難群體為主的大眾群體，這與目前國家層面的大方向是一致。此外，不少城市對保障性租賃房源不設(shè)收入線門檻，如此一來再次放大了保障性租賃住房的租客群體類型。
其三是從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和租金管控來看，政府對保障性租賃住房的管控前置。自中央到地方對保障性租賃住房的一系列標(biāo)準(zhǔn)都提前做出了規(guī)劃。產(chǎn)品層面，建筑面積不超過70平米的小戶型；租金層面，各城市根據(jù)各自的情況，標(biāo)準(zhǔn)線有所浮動。此外，上海前不久印發(fā)了首個地方保租房管理辦法，明確了保租房的供應(yīng)條件，以及準(zhǔn)入、租金、租期等保租房的運(yùn)營管理規(guī)則，將管控前置。
其四是參與建設(shè)保障性租賃住房的城市名單持續(xù)擴(kuò)張。650萬套保障性租賃房源是住建部重點(diǎn)監(jiān)測40個重點(diǎn)監(jiān)測城市的匯總數(shù)據(jù)，除此之外，一些省份會根據(jù)各自的情況確定需要重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的地區(qū)。以120萬套房源位于省級目標(biāo)第二的浙江省，確定了人口凈流入的大城市、設(shè)區(qū)市市區(qū)、“四大都市區(qū)”核心區(qū)內(nèi)的城市以及工業(yè)大市、大縣為重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的城市，涉及11個設(shè)區(qū)市市區(qū)和26個縣（市），共37個區(qū)域。
650萬套租賃房源從哪里來
什么是保障性租賃住房？一般指的是由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，主要面向符合條件的新市民、青年人等群體供應(yīng)的小戶型、低租金的租賃住房。這樣的特定屬性，意味著650萬套房源的供給壓力將主要由國家來承擔(dān)。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，2021年40個城市共新籌建保障性租賃住房94.2萬套?？梢姡?年650萬套房源籌建任務(wù)的艱巨程度。
盡管各地方舉措不盡相同，但基本是以這3大角度為著力點(diǎn)，拓展多元化籌建渠道。
01 盤活存量房源
“存量為主，新建為輔”是部分城市目前已公布的籌建原則。如江西南昌市的8萬套（間）房源中，建設(shè)約2萬套（間），存量房源籌集約6萬套（間）。
可以被盤活的存量房源主要有兩類，一是將現(xiàn)有商品房中配建的租賃住房及原有的人才公寓、人才房和符合要求的保障性租賃房源，統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理體系。西安將多余公租房與保障性租賃住房統(tǒng)籌使用，南京將以前已建成或者已立項(xiàng)的商品房配建租賃住房項(xiàng)目，納入保障性租賃住房進(jìn)行管理的。
二是將符合條件的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。根據(jù)國辦22號文件，“非居改?！笔钦咧С值囊环N房源籌建新模式，各地方也相繼推出了諸多配套優(yōu)惠政策。如深圳的非居住房屋在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。
02 開源建設(shè)用地
存量房源之外，新建房源也是保障性租賃住房籌建的重要來源之一，土地成了這一環(huán)節(jié)的核心。通過單列保障性租賃住房用地、明確出讓土地配建比例和利用集體土地等渠道，從土地角度支持保障性租賃房源的籌建。
2021年，上海首次推出了“保障性租賃住房”用地，占租賃住房用地總供給的28%。同時(shí)國家也提倡單列保障性租賃住房用地，如廣州和深圳市單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。
此外，原本出讓商品住房用地中的自持租賃房源也更改為了保障性租賃住房。北京、上海市要求新出讓商品住房用地配建不少于15%的開發(fā)企業(yè)自持保障性租賃住房（在土地出讓合同中約定），并鼓勵各區(qū)統(tǒng)籌配建建筑面積，集中實(shí)施配建。
03 鼓勵企業(yè)參與
正如前文所提，完成650萬套（間）的建設(shè)目標(biāo)不容易。為此，地方政府也鼓勵企業(yè)參與，如青島政府提出了“誰投資，誰持有”的口號，提升企業(yè)的積極性。
為了更好地激勵企業(yè)參與中，地方政府給出了二個選項(xiàng)，一是提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限，建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。如西安比亞迪產(chǎn)業(yè)園被允許拆分閑置低效產(chǎn)房，建設(shè)12棟保障性租賃住房。二是將企事業(yè)單位自有閑置土地用于建設(shè)保障性租賃住房。作為四川崇州市的國有企業(yè)，蜀州興宇城市建設(shè)有限責(zé)任公司利用企業(yè)自有土地建設(shè)保障性租賃住房2455套，套均面積50平方米左右。
650萬套VS 119萬套，誰笑了？誰慌了？
如此龐大體量租賃房源的進(jìn)場，會給住房租賃市場帶來怎樣的沖擊呢？首當(dāng)其沖的就是長租公寓板塊，因?yàn)橐欢ㄒ饬x上這兩者是“競品”關(guān)系。據(jù)克而瑞租售中國住房租賃企業(yè)管理規(guī)模數(shù)據(jù)顯示，目前TOP30住房租賃企業(yè)共計(jì)管理119萬套租賃住房，其中不乏成立近10年的企業(yè)。
當(dāng)這兩股力量直面競爭時(shí)，放眼長租公寓行業(yè)內(nèi)，誰能從中覓得新發(fā)展機(jī)遇？誰又將在這場變革中遇到發(fā)展新瓶頸？
在人才公寓、集體土地建設(shè)租賃住房以及藍(lán)領(lǐng)公寓等政府主導(dǎo)租賃住房項(xiàng)目中，有過成功合作的品牌，將率先拿到保障性租賃住房市場的入場券。在這其中，不僅有國企，還有頭部企業(yè)、主打職住型長租公寓產(chǎn)品的企業(yè)以及大型租賃社區(qū)運(yùn)營商等。
在住建部公布的《發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)清單（第一批）》，龍湖冠寓與華潤置地名列其中。作為地產(chǎn)系公寓品牌的龍湖冠寓，打造的福州秀山租賃住房項(xiàng)目是集團(tuán)首個純租賃住房重資產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已成為全國集體土地入市試點(diǎn)項(xiàng)目；作為國企的華潤置地，則選擇了租賃社區(qū)為切入口，首個租賃社區(qū)項(xiàng)目有巢公寓目前已投入使用。
對于租賃企業(yè)而言，參與政企合作項(xiàng)目除了在政策、資金以及土地等方面能夠收獲一定的利好之外，還有助于品牌自身借助政策紅利實(shí)現(xiàn)降本增量，更好地提供差異化的產(chǎn)品與服務(wù)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者對公寓品牌的進(jìn)一步認(rèn)可。
正如住建部住房保障司政策指導(dǎo)處負(fù)責(zé)人在一次住房租賃企業(yè)交流座談會上指出，“保障性租賃住房本質(zhì)上還是市場的，租賃企業(yè)天然就是保障住房重要的機(jī)制主體?！币牙塾?jì)培育專業(yè)化規(guī)?；赓U企業(yè)數(shù)十家的重慶，前不久還組織22家租賃頭部企業(yè)及產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)，共同組建重慶市住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，充分發(fā)揮了租賃企業(yè)的主體作用。
雖然政府樂于和頭部及實(shí)力雄厚的品牌攜手并進(jìn)，但這不意味著所有的企業(yè)都在受邀名單中。而且這些名單外的租賃企業(yè)，還會面臨更殘酷的考驗(yàn)。
一是價(jià)格競爭。根據(jù)目前各地方對保障性租賃住房租金的指導(dǎo)意見，價(jià)格方面均要求低于市場價(jià)。如此一來，削弱了那些僅依靠租金差為營收來源的中小租賃企業(yè)，市場競爭力將大打折扣。二是產(chǎn)品競爭。保障性租賃住房的主力產(chǎn)品為面積在70平方米及以下的小戶型產(chǎn)品，且需要通過相關(guān)部門審核。獨(dú)立且有品質(zhì)保障的小戶型產(chǎn)品，是目前70%租客更青睞的。相較而言，這類小戶型房源是中小租賃企業(yè)可遇難求的物業(yè)資源，因此在產(chǎn)品方面也會有所局限。
改寫中國租賃租房市場
需要明確的是，保障性租賃住房的出現(xiàn)不是為了顛覆現(xiàn)有住房租賃市場的格局，而是為了改革租賃住房供給側(cè)。通過與多元市場主體的互補(bǔ)共生，為更多年輕人和新市民帶來更優(yōu)質(zhì)的城市租房居住生活，才是保障性租賃住房的發(fā)展初心。
不僅如此，因?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房更契合商業(yè)化的運(yùn)作模式，財(cái)政負(fù)擔(dān)相對有限，短期還能起到穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的作用。據(jù)中信證券預(yù)估，十四五期間全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間，對應(yīng)的開發(fā)投資將在1.7萬億～1.9萬億元左右，預(yù)計(jì)2022年投資將超過4000億元，拉動地產(chǎn)投資3個百分點(diǎn)左右。
但是，這不代表保障性租賃住房對租賃住房市場及房地產(chǎn)市場的影響都是正面的。必須承認(rèn)的是，這極有可能成為中國租賃住房市場的一個重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來或?qū)倪@4個角度改寫格局。
01 品牌格局：國家隊(duì)、地產(chǎn)系、強(qiáng)運(yùn)營型品牌趨強(qiáng)
可以預(yù)見的是，保障性租賃房源會加劇行業(yè)的馬太效應(yīng)，新增房源將會流入那些本就實(shí)力雄厚的租賃企業(yè)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)。完成籌建目標(biāo)的同時(shí)，這些企業(yè)也完成了規(guī)模的拓展和品牌影響力的形成。因此，擁有更多國有存量物業(yè)和國有土地的國家隊(duì)、提供租賃項(xiàng)目資產(chǎn)管理全鏈條服務(wù)的地產(chǎn)系品牌和具備成熟租賃項(xiàng)目輕資產(chǎn)運(yùn)營的強(qiáng)運(yùn)營型品牌，將會愈發(fā)強(qiáng)大。
02 業(yè)務(wù)格局：“地方模式”加劇市場的地域性差異
雖然保障性租賃住房體量足夠驚人，但不意味會與所有租賃住房品類“打擂臺”。從定價(jià)和產(chǎn)品特性來看，常規(guī)的白領(lǐng)長租公寓是其主要“競對”，職住型租賃住房和高端服務(wù)式公寓并不在其中。因此，這也是租賃企業(yè)打造創(chuàng)新業(yè)務(wù)的一次很好的機(jī)遇，通過挖掘保障性租賃住房之外的租賃需求，為業(yè)務(wù)增長創(chuàng)造更多的增長空間，如向地方政府平臺輸出輕資產(chǎn)服務(wù)，跑通一條新賽道。
03 市場格局：周期長低成本的銀行等資本登場
誠然，40個重點(diǎn)監(jiān)測城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況各不相同。因此，各省市在制定保障性租賃住房籌建計(jì)劃時(shí)也會根據(jù)所在城市進(jìn)行個性化調(diào)整。長久以往，各省市的租賃住房市場將會呈現(xiàn)頗具在地屬性的“地方模式”。重慶通過“住房租賃+老舊小區(qū)改造”、“住房租賃+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”、“住房租賃+人才安居”三重模式，實(shí)現(xiàn)多渠道籌建房源?？梢灶A(yù)見的是，隨著保障性租賃住房落地諸多環(huán)節(jié)的因地制宜，未來租賃市場將會涌現(xiàn)越來越多的“地方模式”。
04 金融格局：低成本的銀行資本、REITs登場
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月末，投向住房租賃市場的貸款增速接近各項(xiàng)貸款平均增速的5倍。其中部分資本以市場化方式流向了保障性租賃住房自持主體，還有部分資本以貸款的方式流向了“非居改?！钡淖赓U企業(yè)。顯然，大連國房集團(tuán)屬于前者，2021年12月，國家開發(fā)銀行大連市分行向大連國房集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目授信6.8億元并發(fā)放首筆貸款2.08億元，是大連市首個成功落地的保障性租賃住房融資項(xiàng)目。此外，無錫等地也在相關(guān)文件中表示支持銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)金融債券、募集資金，也支持保障性租賃住房建設(shè)、改造、運(yùn)營企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）融資。
可以想見的是，為1300萬人提供租住服務(wù)之后，保障性租賃住房的規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)張。屆時(shí)，中國租賃住房市場格局會出現(xiàn)怎樣的積極變數(shù)？誰又會笑？誰又會慌？時(shí)間會給出答案。