記者 | 黃昱
入股十多年后，雅居樂退出了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。
1月24日，雅居樂宣布，為其持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.66%股權(quán)找到了買家——中海地產(chǎn)，總交易價(jià)格約為18.4億元。
廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的持股公司為廣州利合集團(tuán)，即廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前由雅居樂、中海地產(chǎn)、世茂以及碧桂園共同持股，持股比例分別約為26.66%、20%、26.67%及26.67%。在收購雅居樂持有的股份后，中海地產(chǎn)將成為該項(xiàng)目第一大股東。
雅居樂和中海地產(chǎn)在1月21日就簽訂了買賣協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，中海地產(chǎn)需支付的18.4億元代價(jià)包括給雅居樂的13.8億元現(xiàn)金及應(yīng)承擔(dān)雅居樂需付予廣州利合集團(tuán)約4.6億元的貸款金額。
對(duì)于此次出售，雅居樂表示：“有助于本集團(tuán)滿足其運(yùn)營(yíng)資金需求及日后業(yè)務(wù)發(fā)展?！?/span>
另據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，存在流動(dòng)性壓力的世茂近期也正與中海地產(chǎn)商談出售其所持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)。
作為剛需樓盤，廣州亞運(yùn)城是廣州多年新房成交的熱門樓盤。據(jù)廣州中原數(shù)據(jù)，2021年，廣州亞運(yùn)城共成交房源數(shù)量2994套，再度位居全年新房銷售榜首位。
雖然位于較為偏遠(yuǎn)的番禺區(qū)蓮花山南麓，但頭頂亞運(yùn)會(huì)光環(huán)的廣州亞運(yùn)城自2009年面世以來就備受關(guān)注。該項(xiàng)目總建筑面積約為585萬平方米，截至1月24日，約406萬平方米的建筑面積已開發(fā)為住宅及商業(yè)單位及停車場(chǎng)，余下建筑面積的有關(guān)建設(shè)預(yù)期于2025年底竣工。
2009年12月，富力、雅居樂、碧桂園以255億元的總價(jià)奪得廣州亞運(yùn)城地塊，刷新了國(guó)內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。除了14宗未開發(fā)的建設(shè)用地外，三大開發(fā)商還拿下了彼時(shí)在亞運(yùn)會(huì)前已建成的主媒體中心、媒體村、技術(shù)官員村、運(yùn)動(dòng)員村及相關(guān)配套設(shè)施。
為了平衡開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，2010年6月三大開發(fā)商引入了世茂和中信地產(chǎn)，組建了一家名為廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目公司，5家公司各持20%的股份。
加入新的股東后，五家開發(fā)商分工明確，由中信地產(chǎn)負(fù)責(zé)融資，富力負(fù)責(zé)報(bào)建規(guī)劃，世茂負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，碧桂園負(fù)責(zé)工程和物管，雅居樂負(fù)責(zé)營(yíng)銷。經(jīng)過僅僅近三個(gè)月的磨合后，亞運(yùn)城正式對(duì)外銷售運(yùn)動(dòng)員村、技術(shù)官員村和媒體村住宅。
亞運(yùn)城的首次推盤銷售異常火爆，3個(gè)月內(nèi)賣出3900套房，均價(jià)達(dá)到12489元/平方米，而同期作為廣州中心城區(qū)的海珠、荔灣的房?jī)r(jià)也才1.8萬/平方米。
然而，此后多年，廣州亞運(yùn)城房?jī)r(jià)一直增長(zhǎng)乏力。作為開發(fā)商之一的富力也在2016年決定退出該項(xiàng)目。而到2017年，由于中信地產(chǎn)和中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，原由中信地產(chǎn)持有的股份轉(zhuǎn)由中海地產(chǎn)持有。至此，廣州利合的股權(quán)由世茂、碧桂園、雅居樂以及中海地產(chǎn)四家公司持有。
據(jù)雅居樂此次公告，截至1月24日，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目約345.3萬平方米的建筑面積已出售（包括住宅及商業(yè)單元及車位）已出售。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目目前在售價(jià)格約為2.9萬元/平方米。
值得注意的是，就在在簽訂此次買賣協(xié)議三日前，雅居樂剛被標(biāo)普和穆迪兩大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。
1月18日，標(biāo)普將雅居樂的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)由"BB-"下調(diào)至"B+"，評(píng)級(jí)展望負(fù)面；此外，將雅居樂優(yōu)先無抵押債券的長(zhǎng)期債項(xiàng)評(píng)級(jí)由"B+"下調(diào)至"B"。
與此同時(shí)，穆迪也將雅居樂的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)由“Ba2”下調(diào)至“B1”，將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)由“Ba3”下調(diào)至“B2”，評(píng)級(jí)展望仍是負(fù)面。
兩大機(jī)構(gòu)同時(shí)下調(diào)雅居樂評(píng)級(jí)，反映出市場(chǎng)對(duì)其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang表示:“此次評(píng)級(jí)下調(diào)反映出，由于雅居樂集團(tuán)在未來6-12個(gè)月內(nèi)將有大量債務(wù)到期，且融資渠道受限，短期內(nèi)不太可能恢復(fù)，其再融資風(fēng)險(xiǎn)增加?！?/span>
截至2021年6月30日，雅居樂擁有非限制現(xiàn)金465億元人民幣。然而，穆迪認(rèn)為，該公司不太可能將所有現(xiàn)金用于償還債務(wù)，因?yàn)樗仨氃陧?xiàng)目和運(yùn)營(yíng)公司層面上保持相當(dāng)數(shù)量的資金用于運(yùn)營(yíng)。
對(duì)于到期的債務(wù)壓力，標(biāo)普估算，2022年上半年雅居樂將有110-120億元人民幣的境內(nèi)債券、境外優(yōu)先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65-70億元債務(wù)到期。而估算雅居樂現(xiàn)金規(guī)模為350-450億元區(qū)間，其中25%-35%為境內(nèi)外控股公司層面的可動(dòng)用資金。
值得注意的是，據(jù)DM數(shù)據(jù)，雅居樂目前流通中的離岸債券共有12只，總存續(xù)額約為50.57億美元，其中2022年需償還的債券余額約為11億美元，其中5億美元于2022年3月7日到期、2億美元于2022年8月14日到期、4億美元于2022年8月31日到期。
雅居樂通過境外銀行獲得再融資的難度也比此前所預(yù)期的更高。據(jù)此，標(biāo)普認(rèn)為，雅居樂在未來3-6個(gè)月內(nèi)顯著拓寬銀行融資渠道的可能性較低，且市場(chǎng)高度波動(dòng)使得雅居樂在短期內(nèi)重新在資本市場(chǎng)融資的可能性渺茫。
穆迪預(yù)計(jì)，在未來12-18個(gè)月，由于缺乏新的外部融資或來自資產(chǎn)處置的融資來解決其龐大的債務(wù)到期問題，以及房地產(chǎn)銷售疲軟，雅居樂集團(tuán)的流動(dòng)性將變得不足。
在過去的2-3個(gè)月里，雅居樂一直在通過資產(chǎn)處置和可交換債券發(fā)行積極籌集資金，這些資金將在未來的6-12個(gè)月里解決其部分到期債務(wù)。不過，考慮到目前市場(chǎng)情緒疲弱和資金狀況緊張，進(jìn)一步資產(chǎn)處置以償還債務(wù)和改善流動(dòng)性的時(shí)機(jī)尚不確定。
標(biāo)普指出，2022年雅居樂將通過資產(chǎn)出售獲得100億-110億元人民幣的資金，包括近期宣布的非核心資產(chǎn)的處置；此外，雅居樂還擁有境外資產(chǎn)，包括香港地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和上市子公司股份，估算價(jià)值110億-130億元人民幣，這部分資產(chǎn)可在必要時(shí)變現(xiàn)。
通過折扣加速銷售回款的是雅居樂過去一年來重要的舉措，然而去年的銷售成績(jī)未達(dá)預(yù)期。雅居樂公告顯示，去年雅居樂完成1390.1億元的預(yù)售金額，同比增長(zhǎng)約0.6%，完成全年1500億元銷售目標(biāo)的92.7%。
銷售疲軟的狀態(tài)在未來一兩年可能難以轉(zhuǎn)變。穆迪預(yù)測(cè)，雅居樂的合同銷售將從2021年的1390億人民幣，下降到2022年的1250億人民幣和2023年的1200億人民幣。
對(duì)于評(píng)級(jí)被下調(diào)，雅居樂回應(yīng)稱，截至目前公司各公開市場(chǎng)債券均按期兌付，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常開展。后續(xù)雅居樂將對(duì)到期債務(wù)提前做好償付安排以確保按期兌付，評(píng)級(jí)調(diào)整不會(huì)對(duì)其償債能力造成重大不利影響。
在此背景下，雅居樂也一直主動(dòng)對(duì)外釋放一些“利好”消息，包括1月10日公告稱，從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂已就14項(xiàng)非核心物業(yè)的出售簽訂了認(rèn)購書或買賣合同，售價(jià)合計(jì)約為28億元；1月份以來連續(xù)兩次提前贖回2019年發(fā)行的約2300萬美元票據(jù)。