記者 | 黃昱
在1.87億美元票據(jù)到期前夕，中國奧園(03883.HK)正式宣布將不會按期支付。
1月19日晚間，中國奧園發(fā)布《內幕消息》公告，稱將不會按時償還于2022年1月到期的美元優(yōu)先票據(jù)本金及最后一期利息；同時，在30天寬限期屆滿后，也將不會支付于2023年6月到期及2024年6月的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)項下的最新一期利息。
中國奧園于2022年1月到期的美元優(yōu)先票據(jù)共有兩筆，分別為：2022年1月20日到期的1.87億美元，票面利率為4.2%，以及2022年1月23日到期的4.99億美元，票面利率為8.5%。
奧園稱，截至這次公告日期，美元票據(jù)的未償還本金總額約為10.86億美元。
對于上述決策，中國奧園表示是經審慎考慮流動性狀況，并為求保留有限現(xiàn)金資源且對所有債權人保持公平以等待整體債務重組而做出的選擇。
此外，中國奧園擬就其他境外金融債務采取相同原則，及其所有其他境外金融負債項下將發(fā)生（或已發(fā)生）違約事件。
DM數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月19日，中國奧園共有10筆續(xù)存美元債，總金額約為32億美元，除了兩筆1月到期的共計6.86億美元的票據(jù)外，2022年還有一筆約2.5億美元的債券于9月13日到期，票面利率約為5.4%。
擺在中國奧園面前的除了到期需償還的美元債外，還有理財產品以及因評級下調而被要求提前還款的融資，這些都是導致其出現(xiàn)實質性違約的直接原因。
在2021年12月2日的公告中，中國奧園稱，接獲債權人通知，公司本金總額為6.512億美元的融資因評級下調而要求償還。于公告日，奧園并無付款或就替代付款與債權人達成協(xié)議。
彼時中國奧園就表示，上述未還款可能觸發(fā)相關債權人可能有權要求奧園提前償還若干其他境外融資安排，而有關債權人可能有權根據(jù)各自的融資安排條款要求支付債務或采取行動。
基于此，中國奧園預警無法保證將能于其他境外融資安排到期時履行其項下的財務責任?！疤缺炯瘓F無法履行責任以及償還任何到期債務或與有關債權人協(xié)定重續(xù)或延長借款或其他安排，可能會對本集團的業(yè)務、前景、財產狀況及經營業(yè)績造成重大不利影響。”
一位奧園內部人士對界面新聞透露，12月3日，中國奧園就召開了一場集團管理層工作會議，包括董事局主席郭梓文、總裁郭梓寧、聯(lián)席總裁馬軍等核心高管，以及全國各地20多位區(qū)域總、營銷總、財務總、運營總，內部稱為“遵義會議”。
在這場會議上，中國奧園決定改變過去幾個月以公司各類債券、基金不逾期為首要目標的做法，將美元債券展期談判交予鐘港資本等專業(yè)機構，而公司優(yōu)先確保銷售、交樓、境內基金逾期兌付談判等直接影響公司基本運營的工作。
財務專業(yè)公司的選擇，中國奧園在去年11月的公告中就有提及。
11月22日，中國奧園集團公告稱，已聘請鐘港資本有限公司作為財務顧問及年利達律師事務所作為法律顧問，以評估集團的資本結構、財務狀況以及債務與流動性狀況，并就共同利益事項與債權人進行透明對話。
對于鐘港資本，外界恐怕早已不陌生，包括華夏幸福、藍光發(fā)展、恒大等在內的多家房企都在去年將其聘為財務顧問公司。因此，當鐘港資本出現(xiàn)在中國奧園的公告中時，外界已有其擬開展債務重組的預期。
經過一個多月的等待，中國奧園還是無可避免的走到了整體債務重組這一步。
在1月19日晚間的公告中，中國奧園表示，其正與顧問（包括法律、財務及其他顧問）通力合作，評估集團的資本架構、流動性，及進行盡職調查。
“評估及盡職調查的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎，務必根據(jù)債權人及其他持份者于本集團架構內的位置進行公平對待。”
與此同時，中國奧園稱，截至公告日期，其外部專業(yè)顧問已于評估及盡職調查方面有重大進展，其正與該等外部專業(yè)顧問緊密合作，務求完成必要的評估及盡職調查之后， 在實際可行的情況下適時盡快地向債權人及其他持份者（如適用）提出重組建議以供考慮。
近期，中金公司在對2021年地產債信用事件回顧中指出，典型房企違約的核心原因的特征之一是“業(yè)務激進擴張在行業(yè)頂部下行階段，高度依賴外部融資，非標融資占比較高”，中國奧園為此類房企的代表。
中金公司稱，這類房企為追求規(guī)模擴張高杠桿進入新的區(qū)域且高溢價率拿地，但擴張在政策收緊前夕，項目盈利效率下降、去化放緩但債務剛性到期引發(fā)流動性緊張。
2015-2019中國奧園通過收并購快速擴大規(guī)模，銷售額從150億增長到1180億元，達到約67%的復合增長率。2020年，中國奧園仍大規(guī)模擴張業(yè)務，收并購力度不減，推動債務快速增長。
作為一家在幾年內實現(xiàn)從百億到千億級大跨越式增長的“黑馬房企”，中國奧園因為存在“高增長、低杠桿”的現(xiàn)象，在近幾年一直備受“明股實債”的質疑。
外界認為，“明股實債”最大的佐證點在于，中國奧園一直存在非控股股東權益占比和利潤占比不匹配的問題。歷年財報顯示，2016年-2020年，中國奧園非控股股東權益占比分別為39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%，非控股股東凈利潤占比卻分別為12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16.2%。
中金公司研報指出，根據(jù)境內公司披露，中國奧園非標融資占比在35%-40%之間，對非標依賴度較高。
去年10月開始，中國奧園頻繁被評級機構下調信用評級，流動性問題逐漸顯現(xiàn)。
在過去的2021年，奧園已獲得債人批準對其6.725億元人民幣ABS展期，但境外美元債的展期并不順利。