核心管理層平順交接近半年后，保利發(fā)展交出了年度成績單。
1月9日，保利發(fā)展發(fā)布2021年業(yè)績快報，全年預計總營業(yè)務(wù)收入2850.5億元，同比增長17.2%，歸母凈利潤275.8億元。
營收穩(wěn)定增長的同時，保利發(fā)展2021年銷售逆勢增長，同比上升6.38%至5349.29億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年百強房企銷售罕見負增長約3%，保利發(fā)展的銷售排名從2020年末的第5名提升至第4名。
在地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行階段，保利發(fā)展的業(yè)績之所以能夠表現(xiàn)出較強的韌性，一方面得益于其一貫的穩(wěn)健經(jīng)營策略，另一方面在于其資源端優(yōu)勢明顯。
光大證券指出，當前房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸從類金融行業(yè)轉(zhuǎn)為類制造業(yè)，高杠桿紅利逐漸消逝，而成本優(yōu)勢和回血能力將成為未來房企的核心競爭力，保利發(fā)展作為央企，預期會進一步提升市占率。
銷售繼續(xù)增長
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入管理紅利時代，過去靠高杠桿擴張的發(fā)展路徑成為歷史，追求有質(zhì)量的增長已成為行業(yè)共識。
作為央企，保利發(fā)展一直堅持以現(xiàn)金流管理為核心，重視銷售的回款質(zhì)量和效率。截至2021年第三季度，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售回籠3672億元，回籠率達到89.5%。
過去一年，保利發(fā)展無論銷售金額還是銷售均價也都創(chuàng)下歷史新高。廣發(fā)證券數(shù)據(jù)指出，保利發(fā)展2021年實現(xiàn)全口徑銷售金額5349.3億元，同比增長6.4%，銷售面積3333萬方，同比下降2.2%，全年公司銷售均價16050元/平米，同比增長8.8%。
憑借在一二線核心城市的布局，保利發(fā)展抵抗市場風險的能力凸顯。去年4季度，行業(yè)整體處于加速下行狀態(tài)，百強銷售金額單獨四季度同比下降35%，而保利發(fā)展同比下降7.79%，較3季度降幅收窄4.5個百分點，超過行業(yè)頭部及整體增速。
廣發(fā)證券研報指出，從均價變動可以觀察到，保利發(fā)展在4季度根據(jù)不同市場銷售表現(xiàn)，調(diào)節(jié)推盤重點城市布局，加強了高線城市的推貨力度，單獨四季度公司銷售均價同比提升12.6%，從而保持了較好的相對銷售成績。
此外，保利發(fā)展在滿足銷售增長的同時，注重控制推盤總量，優(yōu)化存量貨值結(jié)構(gòu)的經(jīng)營意愿，降低已推未售貨值規(guī)模及與其相對應的存貨減值的相關(guān)風險。
保利發(fā)展在土地獲取上始終謹慎，根據(jù)市場環(huán)境的變化及時做出調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年保利發(fā)展拿地金額約為1856億元，投資力度為35%，拿地權(quán)益占比72%，較20年增長7個百分點。
中信證券認為，考慮監(jiān)管機構(gòu)鼓勵行業(yè)收購兼并，預計保利發(fā)展銷售規(guī)模、市場份額和行業(yè)排名還會進一步提升。
資金優(yōu)勢明顯
穩(wěn)健的財務(wù)狀況，是保利發(fā)展在行業(yè)投資力度全面下降的情況下依然能夠積極拿地的重要原因。
保利發(fā)展始終保持適中杠桿水平，是TOP5房企中唯一一直保持“三道紅線”綠檔的企業(yè)，經(jīng)營收入、利潤及銷售規(guī)模穩(wěn)步增長。
截至2021年第三季度，保利發(fā)展扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率為65.62%，同比基本持平；凈負債率為67.6%，同比降低3.3個百分點；現(xiàn)金短債比為2.32，同比增長0.4，短期償債能力較強。
從具體的財務(wù)指標來看，截至2021年第三季度，保利發(fā)展有息負債為3410億元，同比增長12.9%；貨幣資金1321.09億元，同比增長7.7%。
據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計， 2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負增長，同時達到五年來最低點。
在此背景下，作為老牌央企的保利發(fā)展體現(xiàn)出了明顯的融資優(yōu)勢。例如，在去年11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會后，保利發(fā)展以及招商蛇口、光明地產(chǎn)等央企國企相繼啟動銀行間市場發(fā)債。
據(jù)華安證券數(shù)據(jù)，2021年全年，保利發(fā)展共發(fā)行4支中期票據(jù)、8支一般公司債及5支ABS，共計發(fā)行規(guī)模214億元。
到年底，保利發(fā)展董事會又審議通過了《關(guān)于注冊100億元中期票據(jù)的議案》，同意保利發(fā)展向銀行間交易協(xié)會申請注冊發(fā)行100億元普通中期票據(jù)。
華安證券研報指出，2021年底，監(jiān)管部門多次釋放出房地產(chǎn)金融政策信號，引導房企融資環(huán)境逐步“解凍”，頭部優(yōu)質(zhì)規(guī)模型房企收益良多，保利發(fā)展的資金來源也進一步豐富。
不過，在融資收緊的大環(huán)境下，房企更依賴自身經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流。對保利發(fā)展而言，除了有銷售回款帶來的現(xiàn)金流外，還有一部分重要的來源，那就是多元化業(yè)務(wù)。
保利發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)布局起步早、體系全，形成以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼的 “一主兩翼”業(yè)務(wù)版塊布局。2021年，保利發(fā)展相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)均實現(xiàn)穩(wěn)步增長。
2021年保利物業(yè)市場化拓展規(guī)模再創(chuàng)新高的同時，深化落實大物業(yè)戰(zhàn)略，其中非居業(yè)態(tài)占比70%，標桿項目有上海交通15號線、國防大學、中南大學、五臺山及廣州塔景區(qū)等。
購物中心板塊，保利商業(yè)管理規(guī)模超500萬平方米，已開業(yè)面積超過200萬平方米，2021年全年銷售額同比去年穩(wěn)定提升。
酒店公寓板塊，公司營收同比2020年增長顯著，酒店經(jīng)營實施能源使用的限時控制，疫情期間單月成本較正常時期下降20%-32%；此外，酒店板塊擁有45個國際品牌特許經(jīng)營權(quán)，在營20家酒店及會議中心，籌備運營超60家。
商業(yè)和酒店公司還成功獲得第十四屆全國運動會商業(yè)街及住宿運營服務(wù)權(quán)，并順利完成運營。公寓業(yè)務(wù)實現(xiàn)累計盈利，將人才公寓建設(shè)和服務(wù)作為服務(wù)保障社會民生的重點工程，在杭落地1200+間的大型人才公寓社區(qū)。
在健康板塊，今年保利健投新增養(yǎng)老床位數(shù)6380張。大健康在養(yǎng)老項目封閉管理的情況下，快速推進家庭養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，旗下專業(yè)適老化用品供應商和品公司獲得國家專利84項，可面向全國百萬戶家庭提供適老化改造整體解決方案。
在金融板塊，保利發(fā)展旗下產(chǎn)業(yè)基金管理規(guī)模累計近1600億元。
申萬宏源研報指出，預期房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度將進一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲更大發(fā)展空間。