記者 杜萌
今日,自上市后一直大漲的REITs突然發(fā)生動蕩。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT(508006.SH)價格發(fā)生跳水,從1月17日的收盤價6.41元大跌6.59%,報收5.99元。
這或許和富國基金發(fā)布的《交易風(fēng)險提示公告》有關(guān)。今日,富國基金發(fā)布公告,稱本基金在二級市場的收盤價為 6.41元,相較于發(fā)行價 3.70元累計漲幅較高?;鹨垣@取基礎(chǔ)設(shè)施項目收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的,隨著交易價格的大幅上漲,凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。
項目資料顯示,富國首創(chuàng)水務(wù)REITs是唯一一家以水務(wù)處理基礎(chǔ)設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)品。富國基金承擔(dān)主動管理職責(zé),首創(chuàng)股份(600008.SH)受托承擔(dān)資產(chǎn)運營管理職責(zé),富國資產(chǎn)(富國基金旗下全資子公司)負責(zé)對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃的經(jīng)營。項目包括深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營項目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目2個子項目。
富國基金解釋,公募REITs的二級市場價格相對于發(fā)行價格的漲幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二級市場價格的形成受到宏觀經(jīng)濟、市場利率、項目運營情況、市場情緒、流通盤容量等多種因素的影響。長期來看,公募REITs的二級市場價格應(yīng)該還是圍繞其底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值波動。
“通常來說,影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場定價的因素有七個方面,依次是二級市場上的流通規(guī)模、期限、底層資產(chǎn)的性質(zhì)和質(zhì)量情況、認購價格、溢價率、預(yù)期收益率等。按照現(xiàn)有的公開信息披露,REITs項目的預(yù)期收益率在年化4%-9%之間。如果在二期市場上價格大幅上漲,大幅溢價顯然是不合理的。特別是一些基礎(chǔ)建設(shè)項目,債權(quán)屬性更強,更不具備炒作和投機空間。”百嘉基金副董事長王群航在自己的同名公眾號上表示。
廣發(fā)證券固收首席分析師劉郁表示,從長期來看,REITs收益相對穩(wěn)定且具備高分紅特征,炒作空間有限。相比不動產(chǎn)類REITs,收益權(quán)類REITs的債性更強,價格彈性可能較小。
富國基金表示,對于普通投資者而言,選擇公募REITs產(chǎn)品實際上和選擇股票類似,對REITs項目所處的行業(yè)、項目的盈利模式、基金管理人和運營機構(gòu)的管理能力等基本方面需要有一定的了解,從理性的角度出發(fā)進行選擇。REITs項目普遍而言經(jīng)營模式相對上市公司而言基本盈利模式較為簡單,但也仍然存在實際有運營達不到預(yù)期的風(fēng)險。更大的風(fēng)險實際上來源于二級市場短期盲目的追漲殺跌,建議投資人從長期的角度,對REITs產(chǎn)品進行理性選擇和投資。
“REITs才是穩(wěn)穩(wěn)的幸福!”界面新聞記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),自去年6月21日以來,共計兩批11只REITs產(chǎn)品上市,由于凈值不斷創(chuàng)下新高,REITs受到投資者的熱捧。具體來看,富國首創(chuàng)水務(wù)REIT自發(fā)行至今漲幅最高,為61.89%;其次為紅土鹽田港REIT,自發(fā)行至今漲幅為43.04%。平安廣州廣河REIT漲幅最小,僅為0.31%。
還有兩只REITs產(chǎn)品已經(jīng)箭在弦上。上交所網(wǎng)站顯示,華夏中國交建高速公路、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園兩個封閉式基礎(chǔ)設(shè)施項目已經(jīng)獲得反饋。
在對中國交建高速公路的反饋中,上交所特意提到,華夏基金管理人已募集成立 1 只高速公路 REIT 產(chǎn)品,請基金管理人補充說明同時管理 2 只高速公路 REITs 是否存在利益沖 突?如有,請?zhí)岢鲇行У姆婪洞胧┎⒊浞纸沂鞠嚓P(guān)風(fēng)險。