文|西部城事
2021年共有43家房地產(chǎn)企業(yè)的全口徑銷售金額超過千億元。其中，排名最靠前的川渝房企仍然是來自重慶的金科集團，以1872.6億元的銷售額排在全國第18位；川派房企新希望地產(chǎn)則以1059.1億元排在第39位。
不過在中小型房企陣營中，陽光大地最近迎來了新的突破。1月13日，陽光大地發(fā)布了2021年度業(yè)績報告，報告顯示，2021年全年陽光大地銷售額338.37億元，回款收入308億元。
西部城事查詢發(fā)現(xiàn)，在克而瑞、中指數(shù)據(jù)、億翰智庫等多個權(quán)威榜單中，陽光大地都登上了2021年四川房企銷售額的榜首位置，成為本土銷售額的“四川一哥”。
來源：克而瑞
不過，雖然成功上位，但陽光大地的激進擴張步伐明顯開始放緩。另外，去年年中，陽光大地被傳裁撤大區(qū)，收縮戰(zhàn)線?？梢姡诶^續(xù)強化本土優(yōu)勢的同時，陽光大地也并不輕松。
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陽光大地于2002年從四川眉山起家，2016年將集團總部搬遷到成都，并逐步開啟全國化的布局。官網(wǎng)顯示，目前陽光大地已布局全國7省，54座城市，開發(fā)運營191個項目。
一直以來，陽光大地的投資布局策略，都是以成都之外的四川地級市和縣域為重心。所以在四川的強地級市銷售排名中，陽光大地在“一哥”的位置上已經(jīng)坐了好幾年。
來源：克而瑞
如克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，四川強地級市房企銷售排名中，陽光大地憑借著268.65億元的銷售額穩(wěn)居第一，而排在第二第三的領(lǐng)地、邦泰，分別只有154.46億元、143.5億元。銷售面積方面，陽光大地437.9萬平米，是二三名碧桂園、邦泰的兩倍多。
可見，陽光大地不僅是位居雙榜首的位置，并且領(lǐng)先的優(yōu)勢相當(dāng)大。
不過如果將頭部房企扎堆的成都算進來，陽光大地的規(guī)模優(yōu)勢，并不是一直都很突出。
億翰智庫發(fā)布的《2019年1-12月四川省典型房企銷售業(yè)績TOP30（全口徑）》顯示，當(dāng)年陽光大地在四川的銷售額為190億元，只位居第六位，排在恒大、保利、藍光、萬科、領(lǐng)地之后。
2020年的克爾瑞銷售榜顯示，陽光大地以280.35億元的銷售額，擠到了四川第二的位置，銷售面積則為第一。
來源：億翰智庫
而剛剛過去的2021年，西部城事對照克而瑞、億翰智庫、中指數(shù)據(jù)三家榜單發(fā)現(xiàn)，陽光大地在四川的銷售額排名，全部升到了第一位。
其中克而瑞數(shù)據(jù)陽光大地四川銷售額為270.83億元，中指數(shù)據(jù)為292.4億元，億翰智庫為301.5億元。
從陽光大地的發(fā)展進程看，登頂四川本土銷售第一，應(yīng)該是第一次。這也意味著，陽光大地的規(guī)模優(yōu)勢，已經(jīng)不僅局限于四川地級市，而是擴大到了全川。
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陽光大地在四川銷售額的排名能持續(xù)上升，其實并不奇怪，它本身深耕四川已久，并且在近幾年的激進擴張勢頭也是有目共睹。
2020年1月14日，也就是兩年前的今天，陽光大地正好在成都召開了“陽光大地置業(yè)集團與太陽地球同在，腳踏實地奔向千億階段性目標”的主題年會，向千億目標進軍。
為了快速做大規(guī)模，這幾年的陽光大地在四川的土拍市場上可謂活躍異常，拼命拿地。
官網(wǎng)顯示，2018年陽光大地拿地22宗，首入云南；2019年拿地50宗，首入河南、貴州；2020年全年拿地多達56宗，首入湖南、成都、廣西、內(nèi)蒙古；2021年26宗。
來源：樂居財經(jīng)
陽光大地所拿的地塊中，不乏高溢價項目。如據(jù)媒體報道，2020年5月，陽光大地在重倉的南充一次性拿下三塊地，溢價率分別達到了48.9%、70.7%和77.6%。
當(dāng)然，陽光大地的規(guī)模擴張成效，多拿地、敢拿地只是一方面，另一方面在于，它選擇了和頭部房企避其鋒芒的差異競爭策略。
陽光大地的總裁曾提到，“我們的核心優(yōu)勢是在全省的地級市或縣城等四五線城市，這是企業(yè)現(xiàn)階段的立足之根”。
一直以來，陽光大地都是以四川地級市為核心版圖，雖然走向了云貴，甚至中部的湖南、河南等地區(qū)，但這些地區(qū)的銷售貢獻很少。而總部在成都的陽光大地，對成都也沒有太強烈的深耕野心，直到2020年才拿地首入。
來源：四川發(fā)布
陽光大地繞開成都的下沉策略，避免了和頭部房企競爭的劣勢。而聚焦四川市場，可以讓它的本土優(yōu)勢不斷積累，依靠對市場的了解，形成貼近本土購房需求的產(chǎn)品力。
像陽光大地深耕的南充、宜賓等城市，都是四川副中心城市的有力競爭者，GDP規(guī)模突破了2000億元，棚改貨幣化加上成渝雙圈等利好，有力地支撐陽光大地的銷量增長。
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由于不是上市公司，陽光大地的一些財務(wù)數(shù)據(jù)，外界很難知曉。不過，雖然它在四川的銷售額不斷提升，存在感十足，但從一些細節(jié)來看，其經(jīng)營狀況也有著難言之隱。
比如最典型的債務(wù)問題。陽光大地的官網(wǎng)提到：
陽光大地已提前償還信托及資管資金，實現(xiàn)全集團無信托、無基金、無資管、無明股實債、無對外簽發(fā)商票的穩(wěn)健運轉(zhuǎn)。據(jù)了解，截至2021年12月31日，陽光大地有息負債低于20億元，有息負債率始終維持在5%以下，低于百強房企平均水平。
問題是，非上市房企，在修飾財務(wù)數(shù)據(jù)上，可以有很多辦法。而對于陽光大地來說，在過去幾年激進拿地擴張所產(chǎn)生的資金成本是顯而易見的。
根據(jù)公開報道，2019年陽光大地拿地50宗，拿地金額在130億元左右，2020年拿地56宗，拿地金額更是高達146億元左右。
而這兩年陽光大地的銷售額，只有兩三百億元的規(guī)模。那么，在有限的銷售規(guī)模下，它是如何實現(xiàn)高拿地投入和低負債率共存的？幾百億的拿地資金，到底從哪里來呢？
2017—2020在川拿地排名，來源：克而瑞
不管陽光大地的真實債務(wù)如何，如此激進擴張無疑會是很難持續(xù)的。
所以，2021年陽光大地明顯踩下了剎車——新拿地塊26宗，拿地金額44億元，相較于往年幾乎是腰斬。拿地金額占回款收入308億元的14%，同樣是大幅度下滑。
去年8月，有離職員工爆料稱，陽光大地對大區(qū)進行了裁撤：
7月初，區(qū)域運營總監(jiān)通知我們不會有任何變動，十二月底大家都搬去集團辦公，然后開完會第三天，就說公司要“解散”了。
而從網(wǎng)傳的裁撤大區(qū)來看，所涉及區(qū)域，像四川敘永、梓潼、古藺等，都是低能級的城市甚至縣城。隨著去庫存壓力增大，盡早從低能級區(qū)域抽身在意料之中，它也說明陽光大地的下沉之路，已經(jīng)開始碰到天花板。
對陽光大地來說，在穩(wěn)定四川第一的背后，它的經(jīng)營隱憂，還不只是深耕三四線城市策略的增長持續(xù)性問題，其激進擴張的后遺癥同樣不容小覷。
陽光大地的規(guī)模增長如此迅猛，高周轉(zhuǎn)是一個關(guān)鍵因素。其高管人士曾直言，“保持極低負債的同時通過快速銷售實現(xiàn)資金回籠，用快周轉(zhuǎn)的形式保證企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展”。
不過，高周轉(zhuǎn)也有翻車的時候。
2020年年底，紅星星聞曾報道，位于樂山的陽光天樾國際城項目，在基坑才挖好不久的前提下，就開始開盤預(yù)售了。“主體工程”神秘消失，一度引來當(dāng)?shù)刈〗ú块T回應(yīng)。
2020年年底，《中國經(jīng)營報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，陽光大地在南充等地的多個項目疑似停工，同樣引起了廣泛的關(guān)注。
從2021年的銷售成績看，這些插曲并沒有妨礙陽光大地在四川本土繼續(xù)做大。
不過，如果不重視高周轉(zhuǎn)對品質(zhì)的潛在影響，在擴張和債務(wù)之間實現(xiàn)穩(wěn)健平衡，陽光大地的本土優(yōu)勢，照樣可能被那些來勢洶洶的頭部房企慢慢蠶食。