記者｜張子怡
作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，深圳新房市場(chǎng)2022年開局并不順利，去化愈發(fā)困難。
作為深圳新房銷售的熱門片區(qū)——光明新區(qū)曾在2020年誕生不少大熱“網(wǎng)紅盤”，后續(xù)出讓地塊也引起不少開發(fā)商參與競(jìng)拍。
但今年位于光明新區(qū)的安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目的銷售情況，早已不復(fù)當(dāng)初的熱度。安聯(lián)尚景府于今年1月2日開始推售，是今年深圳市場(chǎng)的首個(gè)新房項(xiàng)目，備案價(jià)為5.19萬元/平方米，套均總價(jià)447萬-594萬元。
開盤十多天以來，該項(xiàng)目銷售情況慘淡。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，截至1月14日，安聯(lián)尚景府僅有一套房源售出，其他352套房源為期房待售狀態(tài)。
曾經(jīng)一房難求的深圳市場(chǎng)，出現(xiàn)這樣的情況極為少見，除了項(xiàng)目本身在區(qū)位交通、基礎(chǔ)配套等方面存在薄弱點(diǎn)外，最主要還是深圳市場(chǎng)對(duì)新房?jī)r(jià)格的趨勢(shì)有轉(zhuǎn)變，目前購(gòu)房者觀望情緒明顯更濃。
相比光明新區(qū)的新盤，深圳市場(chǎng)一直以來的高熱度樓盤華潤(rùn)城潤(rùn)璽如今也有了賣不完的煩惱，開始轉(zhuǎn)向全民營(yíng)銷。
1月13日，關(guān)于“華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期啟動(dòng)全民營(yíng)銷”的圖片在市場(chǎng)上流傳。該項(xiàng)目啟動(dòng)全民營(yíng)銷后，全民經(jīng)紀(jì)人推薦新客戶成功認(rèn)購(gòu)、簽約并網(wǎng)簽備案的，享有5000元/套稅前獎(jiǎng)勵(lì)。
華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期于去年12月入市，推售1024套住宅，銷售900余套。此次全民營(yíng)銷活動(dòng)推售的是剩余200多套房。
潤(rùn)璽一期在2021年開售時(shí)，曾引起萬人參與搖號(hào)。華潤(rùn)城系列是深圳著名“網(wǎng)紅項(xiàng)目”，地處大沖，地理位置優(yōu)越，加上一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，從2014年開盤以來，每次入市都是當(dāng)日售罄。
曾經(jīng)的“網(wǎng)紅盤”都遭遇銷售難題，可見深圳目前的新房市場(chǎng)確實(shí)迎來了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)市場(chǎng)不再是什么房子都不愁賣了，后續(xù)何時(shí)恢復(fù)熱度，也還難以判斷。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去兩周（2021年12月7日-2022年1月9日），深圳共有5個(gè)項(xiàng)目入市，分別是位于南山的玖裕茗院、位于龍華的萬?；▓@、位于光明的安聯(lián)尚璟府和位于龍華的御景華府和卓越柏奕府。以上項(xiàng)目當(dāng)周開盤去化率整體不足一成。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露的商品房成交數(shù)據(jù)也顯示，今年第一周深圳商品房和二手房成交量分別為683套和300套，均出現(xiàn)不同程度的下滑。
在深圳二手房成交量低迷2021年，新房市場(chǎng)也出現(xiàn)“高開低走”的趨勢(shì)，去化逐漸艱難，成交量雖創(chuàng)新高，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。
樂有家研究中心顯示，深圳2021年在供應(yīng)增加的帶動(dòng)下，一手住宅成交量為5.24萬套，同比增長(zhǎng)15%，是近五年以來最高水平。同時(shí)一手住宅成交均價(jià)為6.4萬元/平方米，同比增長(zhǎng)16%，這主要2021年改善型項(xiàng)目和豪宅項(xiàng)目的入市帶動(dòng)了價(jià)格上漲。
如果只看普通住宅，一手價(jià)格是下跌的。
具體而言，深圳在2021年4月后新房市場(chǎng)開始降溫，5月成交量全年最低，僅有2677套，8月在高端項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，成交量短暫上漲至5885套，此后又進(jìn)入冷靜期，經(jīng)歷幾個(gè)月的調(diào)整后，深圳市場(chǎng)率先回暖。10-11月成交量逐漸上漲，保持在4000-5000套的水平，但12月市場(chǎng)再次出現(xiàn)下調(diào)。
深圳二手房市場(chǎng)成交量更為慘淡，2021全年成交量遭遇腰斬，創(chuàng)下了近15年以來的最低水平，個(gè)別片區(qū)二手房?jī)r(jià)最高下跌幅度達(dá)到16.7%。
樂有家研究中心顯示，深圳2021年二手房全年成交量達(dá)4.07萬套，同比下降57%。
分月度來看，深圳二手房成交量受指導(dǎo)價(jià)政策和信貸政策影響十分明顯。在出指導(dǎo)價(jià)政策前，深圳1月成交量達(dá)7008套，政策配套出臺(tái)后，成交量下滑，全年成交量最少的月份在10月，僅有1605套。直到11月開始，低迷的二手樓市出現(xiàn)一絲轉(zhuǎn)機(jī)。
樂有家營(yíng)銷總裁賀玲認(rèn)為，從成交量來看，越是市場(chǎng)不好的時(shí)候，越能看出一個(gè)片區(qū)的“抗擊打”能力。2020年排第4的前海如今跌至第17名，寶安中心、民治排名也出現(xiàn)下滑；而橫崗則由第11名上升至7名，東門、翠竹、蓮塘等片區(qū)的排名則出現(xiàn)上升。究其原因，除片區(qū)自身規(guī)劃配套的變化以外，本就低價(jià)的區(qū)域受參考價(jià)新政影響較小，故更受歡迎。
受指導(dǎo)價(jià)因素影響，深圳二手房實(shí)際成交價(jià)格一直未公布，但房?jī)r(jià)下跌出現(xiàn)明顯趨勢(shì)。過往房?jī)r(jià)上漲快速、投資屬性重的區(qū)域房?jī)r(jià)格外不抗跌，下跌明顯；而以剛需、自住為主、房?jī)r(jià)往年漲幅緩慢的區(qū)域，在2021年房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，“東熱西冷”趨勢(shì)依舊。
樂有家研究中心顯示，深圳二手房20大熱門片區(qū)成交價(jià)格變化中，以四季度為節(jié)點(diǎn)對(duì)比價(jià)格的變化，其中同比呈現(xiàn)下跌的片區(qū)有13個(gè)，超過半數(shù)，南山南頭為最大跌幅片區(qū)，高達(dá)16.7%，而同比上漲的片區(qū)里，南山蛇口漲幅最高為4.66%。
值得注意的是，從深圳房?jī)r(jià)過往數(shù)年漲價(jià)趨勢(shì)來看，4.66%的漲幅屬于微漲。2020年深圳樓市火熱的時(shí)候，深圳各片區(qū)成交價(jià)格同比漲幅最高的達(dá)到60%以上。
二手指導(dǎo)價(jià)發(fā)布后，深圳已經(jīng)有越來越多的房源成交接近指導(dǎo)價(jià)。
樂有家研究中心測(cè)算發(fā)現(xiàn)，在2021年7月以前，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值在10%以內(nèi)的成交單占比不到2成，20%以上的成交單占到6成以上，說明當(dāng)時(shí)成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于參考價(jià)。
但8月開始，偏差值10%以內(nèi)的房源占比顯著提升，10月對(duì)比9月更是直接提升了14個(gè)百分點(diǎn)，可見越來越多的成交房源價(jià)格接近參考價(jià)。12月成交價(jià)與參考價(jià)偏差值10%以內(nèi)的占比有所回落，也直接體現(xiàn)了市場(chǎng)的回暖，部分業(yè)主反價(jià)，價(jià)格差距再度拉大。
2021年的深圳樓市，注定是被銘記的一年。二手房指導(dǎo)價(jià)政策與信貸政策深刻改變了深圳樓市的走向，上漲不止的深圳房?jī)r(jià)被剎車，房?jī)r(jià)去除泡沫化。
供不應(yīng)求的新房市場(chǎng)局面同樣被改變，在高供應(yīng)量的加持下，購(gòu)房客比以往多了更多選擇。對(duì)于開發(fā)商而言，深圳市場(chǎng)也不再是安全島，投資拿地也要比以往更為慎重。