文︱觀點(diǎn)網(wǎng)

借物業(yè)股"抵押"發(fā)債24億港元后，雅居樂(lè)再處置非核心物業(yè)獲取現(xiàn)金。

1月10日早間，雅居樂(lè)公告披露，其于2021年7月1日至12月31日止期間，已就14項(xiàng)非核心物業(yè)的出售訂立若干物業(yè)認(rèn)購(gòu)書(shū)及/或物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，售價(jià)合計(jì)約人民幣28億元。

該14項(xiàng)非核心物業(yè)包括酒店(含酒店用地)5宗、商場(chǎng)2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗。

至于這些非核心資產(chǎn)的區(qū)域分布、項(xiàng)目質(zhì)素、估值等具體信息，公告中則無(wú)更多披露。觀點(diǎn)新媒體就此詢問(wèn)雅居樂(lè)，亦無(wú)法得到更詳細(xì)的資料。

獲取資金應(yīng)該是雅居樂(lè)現(xiàn)階段資產(chǎn)處置的直接目的。按照公告所言，上述物業(yè)出售的所得款項(xiàng)凈額用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金，而其中訂金及/或銷(xiāo)售款合計(jì)約人民幣11.49億元已在2021年收取，預(yù)計(jì)集團(tuán)可于2022年收取現(xiàn)金回款約人民幣16.51億元。

出售資產(chǎn)是現(xiàn)金的直接流入，無(wú)疑對(duì)優(yōu)化報(bào)表的作用最為明顯。實(shí)際上自2020年下半年"三道紅線"落地以來(lái)，疊加房企融資持續(xù)收緊等壓力，資產(chǎn)出售的動(dòng)作也更為頻繁，這被視為是緩解融資壓力、改善財(cái)務(wù)狀況、盤(pán)活資產(chǎn)的有力途徑。

而選擇出售的資產(chǎn)類型除了地產(chǎn)項(xiàng)目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等受疫情影響較大且較難盤(pán)活的資產(chǎn)項(xiàng)目；以及其余多元化項(xiàng)目，這些大部分被視為"非核心資產(chǎn)"。

對(duì)于雅居樂(lè)而言，變賣(mài)非核心資產(chǎn)變現(xiàn)并不少有，且多為商鋪、商場(chǎng)等商業(yè)配套。

此前雅居樂(lè)于 2015年左右將重點(diǎn)工作放在"減債"上時(shí)，在資產(chǎn)處置上亦選擇出售非核心資產(chǎn)，包括一些酒店的投資。按照彼時(shí)管理層的說(shuō)法："如果價(jià)格合適的話我們都會(huì)出售，最主要是希望資金可以靈活調(diào)配投放在比較好的資產(chǎn)里面，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將一些回報(bào)慢的資產(chǎn)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)投新的、有潛質(zhì)的項(xiàng)目。"

2020年底，雅居樂(lè)亦曾叫賣(mài)大灣區(qū)四項(xiàng)"大宗資產(chǎn)"，該公司《大宗資產(chǎn)投資手冊(cè)》上寫(xiě)道："目前，雅居樂(lè)在售4宗建面約600-8500平方米的大宗資產(chǎn)，涵蓋購(gòu)物中心、社區(qū)商鋪及會(huì)所等復(fù)合型業(yè)務(wù)，滿足多元業(yè)態(tài)靈活運(yùn)營(yíng)需求。"

這些準(zhǔn)備出售的資產(chǎn)則包括惠州白鷺湖超市、廣州從化集市中心、佛山南海御景豪庭社區(qū)商鋪、佛山南海御景名門(mén)社區(qū)商鋪。

不過(guò)相比其他同樣處置資產(chǎn)的房企而言，雅居樂(lè)這些資產(chǎn)的體量要小得多。

據(jù)了解，雅居樂(lè)的商鋪、酒店、公寓等資產(chǎn)歸屬于多元化業(yè)務(wù)，雅居樂(lè)自2016年雅居樂(lè)更改公司名開(kāi)始多元化發(fā)展后，其多元化業(yè)務(wù)仍處發(fā)展階段，根據(jù)預(yù)期，2022年到2023年地產(chǎn)跟多元化業(yè)務(wù)要各占收入一半。

不過(guò)在資金掣肘下，雅居樂(lè)在近兩年對(duì)于多元化業(yè)務(wù)的投資力度有所減緩，相比往年50-100億的資金支持逐漸減少。

而在總體戰(zhàn)略上，多元化業(yè)務(wù)在拆分獨(dú)立之后又在兩三年后再次并入集團(tuán)，亦值得引起審視。2021年8月，雅居樂(lè)集團(tuán)內(nèi)部發(fā)布了一則《關(guān)于2021年地產(chǎn)集團(tuán)組織架構(gòu)調(diào)整的通知》，將原房管集團(tuán)、城市更新集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)都將合并至地產(chǎn)集團(tuán)。與此同時(shí)，地產(chǎn)集團(tuán)本部將由原來(lái)的12個(gè)中心調(diào)整為4個(gè)中心、2個(gè)派駐組、4個(gè)產(chǎn)業(yè)公司。

于過(guò)往一直注重多元化布局的雅居樂(lè)而言，組織調(diào)整"縮減"多被解讀為"為減少內(nèi)耗"。類似關(guān)于內(nèi)部資產(chǎn)管理的動(dòng)作多被直接指向"資金需求"。

非核心資產(chǎn)之外，2020年底雅居樂(lè)亦援引平安向其7個(gè)位于海南、中山、清遠(yuǎn)、天津等地的地產(chǎn)項(xiàng)目注資超70億元，平安作為財(cái)務(wù)投資者的身份介入，為雅居樂(lè)帶來(lái)財(cái)務(wù)壓力的紓解。

2021年下半年看，雅居樂(lè)應(yīng)是更為渴求資金，尤其在市場(chǎng)整體下行的背景下。其中于10月份，有傳聞稱雅居樂(lè)旗下美元債"AGILE5.504/21/25"未兌付利息。在此背景下，雅居樂(lè)緊急召開(kāi)投資人溝通會(huì)作出澄清，否認(rèn)了未付息以及被收購(gòu)、高管裁員等，并保證其有足夠資金償還到期債務(wù)。

隨即近幾個(gè)月，也多有雅居樂(lè)出售資產(chǎn)、樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售的消息。其中包括位于廣州老城區(qū)荔灣白鵝潭核心區(qū)的江景房雅居樂(lè)天際715，市場(chǎng)消息最高直接讓利250萬(wàn)/套。

這另一方面雅居樂(lè)亦表現(xiàn)出融資的渴望。2021年11月初，穆迪將雅居樂(lè)的評(píng)級(jí)進(jìn)行了下調(diào)，調(diào)到"負(fù)面"，標(biāo)普也把雅居樂(lè)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從"BB"下調(diào)至"BB-"，展望 "負(fù)面"。 下調(diào)的背后反映市場(chǎng)對(duì)雅居樂(lè)也起了流動(dòng)性擔(dān)憂，標(biāo)普則建議雅居樂(lè)可以利用豐富的資產(chǎn)基礎(chǔ)來(lái)籌集資金。

其中于2021年11月，雅居樂(lè)便宣布借物業(yè)股雅生活股價(jià)"抵押"發(fā)行可轉(zhuǎn)債募資24億港元，這樣的方式，被認(rèn)為是目前市況下可以最大效益的融資，并且融資所得金額最終是回流到雅居樂(lè)層面。

2021年12月，雅居樂(lè)則轉(zhuǎn)而以1.4億美元投資威馬汽車(chē)。常規(guī)而言，新能源汽車(chē)領(lǐng)域是不少房企近兩年更為青睞的領(lǐng)域，入局大多是希望借此提高自身的造血能力，不過(guò)雅居樂(lè)的入局更像是財(cái)務(wù)投資，或許也為了后續(xù)的套現(xiàn)。

從債務(wù)兌付壓力來(lái)看，根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，雅居樂(lè)現(xiàn)存7筆境外債券。其中于2022年雅居樂(lè)到期的境外債券有3筆，2022年上半年面臨著一筆5億美元的票據(jù)到期。在下半年還有兩筆美元債到期：2022年8月14日到期的兩億美元票據(jù)，票面利率為6.7%；2022年8月31日到期的4億美元票據(jù)，票面利率為4.85%。這幾筆債務(wù)合計(jì)11億美元，折合成人民幣約70億元。