繼萬科之后，又一家頭部房企擬拆分物業(yè)赴港上市，這次的主角是曾被屢屢追問分拆計劃的龍湖集團。

2022年1月7日，龍湖集團控股有限公司（00960.HK）發(fā)布公告，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司（以下簡稱為“龍湖智創(chuàng)生活”）于聯(lián)交所主板獨立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活向聯(lián)交所提交上市申請表格。

界面新聞注意到，此次龍湖拆分物業(yè)板塊上市，并非六大航道中的“龍湖智慧服務(wù)”，而是一個全新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，涵蓋物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營管理服務(wù)。

招股書顯示，2021年前9個月，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)營業(yè)收入77.7億元，同比增長81%。期內(nèi)凈利潤為11.3億元，同比增長68.4%。

從營收結(jié)構(gòu)來看，物管板塊為收入主力，2021年前9個月，龍湖智創(chuàng)生活在住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)收入為60.12億元，商業(yè)及物業(yè)管理運營服務(wù)為17.59億元。

營收及利潤的快速增長，得益于龍湖智創(chuàng)生活不斷增長的在管面積，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)總簽約及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。

此外，龍湖智創(chuàng)生活亦向61個購物中心項目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積約為930萬平方米（包括室外公共區(qū)域及停車區(qū)域），以及向180個寫字樓及其他商業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)，總在管面積約為1580萬平方米。

其中，近一年來龍湖積極的收并購行為，是規(guī)模加速擴張的推手之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年2月，龍湖物業(yè)收購美好幸福60%股權(quán)，并在6個月后完成對美好幸福100%的股權(quán)收購；3月，龍湖物業(yè)以12.73億元的代價整體收購億達中國旗下物業(yè)板塊億達服務(wù)100%股權(quán)；8月，龍湖物業(yè)完成對楷林商服100%的股權(quán)收購。9月份，龍湖物業(yè)再次完成對九龍倉旗下物企的收購。

當(dāng)時外界就因頻繁的收購行為猜測龍湖將分拆物業(yè)上市，不過龍湖集團對外均表態(tài)尚無計劃。

從此次赴港IPO的新品牌來看，龍湖將商業(yè)運營和智慧服務(wù)兩個航道多年的布局納入其中，已準(zhǔn)備良久，在業(yè)務(wù)模式方面也有新的延伸。

龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)務(wù)模式較為獨特，一方面是建立住宅社區(qū)管理及服務(wù)、針對辦公、產(chǎn)業(yè)園等非商業(yè)態(tài)的管理以及商業(yè)物業(yè)運營和管理服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊并打造各業(yè)態(tài)之間的協(xié)同效應(yīng)。

另一方面，借助于會員體系搭建“一個龍湖生態(tài)體系”的搭建，提升客戶基礎(chǔ)，發(fā)掘增長潛力，利用科技改進產(chǎn)品和服務(wù)，強化自身業(yè)務(wù)。

在豐富物管業(yè)態(tài)的增值服務(wù)方面，憑借物業(yè)管理專業(yè)知識及品牌知名度，龍湖智創(chuàng)生活還提供豐富的案場管理服務(wù)、前介服務(wù)、分戶驗收服務(wù)、保養(yǎng)和維修服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)，以及包含到家保潔和衛(wèi)生、搬家、家裝，以及為家庭提供定制化團體旅游服務(wù)等業(yè)主增值服務(wù)。

在商業(yè)運營服務(wù)板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活向60個購物中心提供商業(yè)運營服務(wù)，管理服務(wù)內(nèi)容包括定位和設(shè)計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務(wù)等，合計管理面積580萬平米，服務(wù)超過13000名租戶。

龍湖智創(chuàng)生活將 “物管+商管”結(jié)合，這與另一巨頭華潤萬象生活的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的模式十分相似，后者2021年半年報數(shù)據(jù)顯示，其住宅物管的合約、在管面積分別為1.6億平方米、1.2億平方米。

無論從合約面積、在管面積還是營業(yè)收入方面看，龍湖智創(chuàng)生活的規(guī)模在物業(yè)企業(yè)中均排名靠前。中指研究院以此估計，其成功上市之后，有望成為港股總市值第二大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

不過龍湖智創(chuàng)生活雖體量龐大，但港股物業(yè)市場環(huán)境也讓外界對分拆上市的時機產(chǎn)生疑問。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從2021年7月1日-12月10日，僅有6只物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)上漲，板塊平均跌幅為22.16%，低迷的行情對物業(yè)服務(wù)企業(yè)投身資本市場增加了不少不確定性。

對此，龍湖集團認為此時分拆上市可以促進物業(yè)板塊增長及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。其在招股書中稱，“分拆上市將有助于進一步提升龍湖智創(chuàng)生活的品牌認知度和市場聲譽，建立新的投資者基礎(chǔ)，并與潛在戰(zhàn)略投資者產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，在積極與龍湖集團其他航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的環(huán)境下，共生共贏?！?/span>

地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，分拆上市對物業(yè)品牌的專業(yè)度，成長性都有增益。不過，在多家房企分拆物業(yè)上市，市場競爭更為激烈的情況下，如何做好物業(yè)品牌和市值管理，將是龍湖接下來需要重點關(guān)注的內(nèi)容。