文| 選址960 優(yōu)秀
2021年基礎設施公募REITs捷報頻傳，利好政策頻出，有能力的嘗鮮者絡繹不絕，投資者們熱情搶購。通過投資基礎設施公募REITs，社會公眾有機會以較低門檻參與大基建，投資產(chǎn)業(yè)園、高速收費站等基礎設施不動產(chǎn)，體驗作為房東長期收租的快樂。
第二批公募REITs更勝從前
距首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所上市五個月，第二批公募REITs粉墨登場，在戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個階段都收獲了大批擁躉。
戰(zhàn)略配售階段，恰逢銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，支持保險資金規(guī)范開展基礎設施公募REITs投資業(yè)務。以國壽投資、太平人壽保險、中信保誠人壽保險、太平財產(chǎn)保險、新華人壽保險、中國保險投資基金等為代表的保險資金跑步入場，成為戰(zhàn)略配售投資者聯(lián)盟，坐上了公募REITs的第二趟班車。
網(wǎng)下詢價發(fā)售階段，機構(gòu)投資者對兩單REITs產(chǎn)品認購超40倍；面向公眾投資者定價發(fā)售時，一日告罄，雙雙啟動比例配售，其中建信中關(guān)村REIT配售比不足2%，盛況空前。
通過公募REITs成為「包租婆」
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產(chǎn)投資信托基金，是指向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金專門用于投資不動產(chǎn)，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品。根據(jù)募集方式和流通特點，REITs可分為公募REITs和私募REITs兩大類。按投資對象的不同，REITs還可分為權(quán)益型REITs、抵押貸款型REITs和混合型REITs。
在國際資本市場REITs已有60多年的發(fā)展歷史，是一個發(fā)展迅速、相對成熟的金融產(chǎn)品。據(jù)EPRA（European Public Real Estate Association）披露的數(shù)據(jù)，截至2020年底，全球共43個國家或地區(qū)推出了900只REITs產(chǎn)品，總市值規(guī)模達到2萬億美元。其中美國REITs市場最為發(fā)達，運作模式最為成熟，其發(fā)行的REITs產(chǎn)品種類、數(shù)量和規(guī)模都在全球市場占據(jù)主導地位，總市值占全球市場的63%。日本、澳大利亞、英國、新加坡REITs市場規(guī)模緊隨其后。
從國外實踐看，REITs已廣泛應用于交通、能源、市政、倉儲物流、大數(shù)據(jù)中心等基礎設施領(lǐng)域。
當前我國在交通能源、生態(tài)環(huán)保、城市建設、倉儲物流等基礎設施領(lǐng)域形成了大量類型豐富的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為開展基礎設施REITs試點創(chuàng)造了條件。借鑒國外成熟經(jīng)驗，我國正在探索一條具有中國特色的實現(xiàn)路徑。
我國基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎設施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品。按照規(guī)定，我國基礎設施公募REITs在證券交易所上市交易。
基礎設施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網(wǎng)絡、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎設施。
簡而言之，基礎設施公募REITs就是把物流倉、產(chǎn)業(yè)園、收費公路等規(guī)模較大、流動性較低的不動產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)換成容易投資和交易的金融產(chǎn)品，投資者以較少資金投資該金融產(chǎn)品，間接成為相應不動產(chǎn)項目的「包租婆」，分享長期收益和資產(chǎn)升值紅利。
2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱40號文），標志著我國公募REITs試點正式啟航。隨著2021年6月21日，首批9只公募REITs在滬深交易所正式上市，我國基礎設施公募REITs終于邁出了「從無到有」的第一步，開啟了建設中國版REITs市場的新征程。
截至目前，兩批共11個試點項目融資規(guī)模超過360億元，涉及收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理等主流基礎資產(chǎn)類型，分布在京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)等重點區(qū)域。
中國版REITs邊界探索
基礎設施公募REITs具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，降低企業(yè)債務風險，更好地服務實體經(jīng)濟和國家戰(zhàn)略，推動國家基礎設施高質(zhì)量發(fā)展，這是一件興產(chǎn)立業(yè)，濟世經(jīng)邦的大事。
在總結(jié)前期經(jīng)驗的基礎上，中國版REITs市場不斷拓展探索邊界，未來發(fā)展將呈現(xiàn)以下趨勢：
①萬億市場規(guī)模，中國或成全球最大REITs市場。市場預計，我國存量基礎設施REITs規(guī)模未來是一條萬億級賽道。據(jù)投行瑞銀報告，當前中國內(nèi)地擁有價值60萬億美元的基礎設施資產(chǎn)，若2%通過REITs證券化，2030年市場規(guī)模到預計達到1.2萬億美元。若發(fā)展樂觀，規(guī)模可能高達3萬億美元，中國有望成為全球最大的REITs市場。
②項目申報區(qū)域放開至全國范圍，基礎設施行業(yè)類別擴容，全民參與大基建浪潮方興未艾。2021年9月，發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進一步做好基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱958號文），由先前的聚焦重點區(qū)域明確全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報。重點支持區(qū)域進一步擴大，在京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲的基礎上，新增黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域。
范圍擴容，基礎設施REITs資產(chǎn)種類愈加豐富。試點行業(yè)新增能源基礎設施、保障性租賃住房、水利設施，以及自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游景區(qū)基礎設施。
958號文的出臺，意味著REITs向全國范圍內(nèi)、優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)及新型基礎設施項目敞開了大門。
③強化REITs培育意識，多地積極開展Pre-REITs儲備工作。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京、上海、蘇州、廣州、南京、西安、無錫等地相繼出臺支持REITs發(fā)展相關(guān)政策，鼓勵符合條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包發(fā)行REITs產(chǎn)品，建立項目儲備庫強化REITs培育意識。
未來，REITs之花將在華夏大地盛開。
公募REITs的主流資產(chǎn)
其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)（含倉儲物流）是基礎設施公募REITs的重要組成部分，也是當前公募REITs發(fā)行項目中的主流資產(chǎn)類型。11個試點項目中6個為產(chǎn)業(yè)園區(qū)（含倉儲物流）類相關(guān)資產(chǎn)，占比超50%，分別是蛇口產(chǎn)園REIT、張江光大REIT、東吳蘇園REIT、建信中關(guān)村REIT、紅土鹽港REIT、中金普洛斯REIT。
由于成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定、資產(chǎn)升值等優(yōu)勢，與基礎設施REITs的產(chǎn)品特征十分吻合。我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)體量宏大，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量近兩萬家，主要集聚在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是承載區(qū)域科技創(chuàng)新和經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)一直以來都是重資產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展面臨股權(quán)融資手段單一、資本退出不暢等制約可持續(xù)發(fā)展的瓶頸問題。隨著近年來各地監(jiān)管政策趨嚴，銷售回血這一「捷徑」被多地叫停。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)普遍存在建設周期長、投資強度大、現(xiàn)金回流慢、負債率高企等問題，嚴重掣肘園區(qū)規(guī)?；l(fā)展、精細化運營的步伐。
基礎設施公募REITs的推出，將有效打破產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行業(yè)瓶頸，引導長期穩(wěn)定的社會資本參與優(yōu)質(zhì)園區(qū)運營，是園區(qū)行業(yè)走向高質(zhì)量發(fā)展的機會窗口。
從頂層設計上，公募REITs對優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)設置了具體的數(shù)字界定，比如，首次發(fā)行基礎設施REITs項目的當期不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元；運營時間原則上不低于3年；預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%等……確保通過各項數(shù)字考驗的公募REITs底層資產(chǎn)必定出類拔萃、權(quán)屬清晰。
截至目前，北京中關(guān)村、上海張江、深圳蛇口、蘇州工業(yè)園等國內(nèi)頂尖科技園區(qū)通過層層考驗，均已享受到了公募REITs的東風。
園區(qū)興則產(chǎn)業(yè)興
總體來看，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，短期看，有利于開發(fā)建設主體降低企業(yè)負債，增加利潤，平衡財務報表，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)再融資能力。
長遠看，園區(qū)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行公募REITs，第一，建立「投-融-管-退」的資本循環(huán)體系。借助基金化運作模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)形成從建設、培育、REITs化，到回籠資金再投資的閉環(huán)，實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)良性循環(huán)。
第二，完成從重資產(chǎn)到重運營的質(zhì)變。園區(qū)開發(fā)企業(yè)能夠有節(jié)奏地將重資產(chǎn)剝離置入公募REITs，使公募REITs成為集團重資產(chǎn)整合的資本平臺，實現(xiàn)業(yè)務輕重分離。
第三，專業(yè)化運營助推資產(chǎn)升值。開發(fā)企業(yè)作為原始權(quán)益人，5年內(nèi)持股不低于20%，意味著發(fā)行REITs的產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍由開發(fā)企業(yè)掌控，為保證長期穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必對園區(qū)后續(xù)運營投入更多經(jīng)歷，強化開發(fā)企業(yè)的資管能力，助推園區(qū)資產(chǎn)升值。
第四，促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。通過REITs的成功發(fā)行，開發(fā)企業(yè)憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流和專業(yè)化運營，形成可復制的運作模式，向規(guī)?；?、精細化發(fā)展。