12月29日,第一太平戴維斯發(fā)布《2021年第四季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告,分享市場動態(tài),前瞻未來趨勢。
甲級寫字樓——需求強勢反彈,空置率四個季度連降,凈吸納量首破百萬
2021年前三季度,深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長7.1%,至約人民幣21,791.2億元,兩年年均增速為4.8%。全市地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)居全國第三,經(jīng)濟保持穩(wěn)中向好態(tài)勢。其中,第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.3%,至約人民幣13,896.0億元,第三產(chǎn)業(yè)占比63.8%。
2021年,全年甲級寫字樓新增供應(yīng)達98.2萬平方米。其中,第四季度有三個項目交付入市,共為市場帶來43.5萬平方米辦公面積。截至年末,全市總存量升至928.8萬平方米,同比擴張11.8%。
2021年,深圳甲級寫字樓租賃市場強勢反彈,全市年度凈吸納量錄得117.6萬平方米,首破百萬平方米,創(chuàng)歷史新高。其中,第四季度,TMT行業(yè)頭部企業(yè)延續(xù)上季度強勁擴張態(tài)勢,于季內(nèi)達成數(shù)宗過萬平方米矚目成交。此外,金融及零售與貿(mào)易行業(yè)租賃需求表現(xiàn)持續(xù)活躍。得益于此,第四季度全市凈吸納量創(chuàng)歷史單季新高,達44萬平方米。
2021年,在租賃需求強勁增長的背景下,全市甲級寫字樓平均空置率自年初以來連續(xù)四個季度持續(xù)下降。截至年底,全市平均空置率環(huán)比下降1.2個百分點、同比下降5.2個百分點,至22.7%,系過去兩年多以來最低值。
盡管市場需求保持旺盛,但年末之際,部分業(yè)主仍愿為租戶提供小幅租金優(yōu)惠以進一步提高項目入駐率。截至年末,全市甲級寫字樓租金因此降至人民幣每平方米每月184.1元,租金指數(shù)環(huán)比、同比均微降0.2%。
展望
2022年,全市預(yù)計將有18個新項目入市,共為市場帶來120.4萬平方米供應(yīng)面積。屆時,全市甲級寫字樓總存量有望突破千萬平方米。
2022年,本地經(jīng)濟及第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的預(yù)期有望進一步賦能深圳寫字樓租賃市場活躍度。TMT及金融行業(yè)仍將保持高速發(fā)展,支撐市場租賃需求增長。然而,市場去化壓力或?qū)⒃俣纫虬偃f量級新增供應(yīng)的入市而增加,全市空置率預(yù)計將上升。
盡管經(jīng)濟穩(wěn)定增長,市場需求旺盛,但供應(yīng)壓力下租賃競爭猶存,平均租金料將下降。
零售——零售商積極擴張,凈吸納量達2018年來最高;優(yōu)質(zhì)項目經(jīng)營表現(xiàn)向好,租金指數(shù)同比上升1.4%
人口和收入的提高賦能本地消費市場發(fā)展,推動深圳零售物業(yè)市場快速發(fā)展。據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù),截至2020年末,深圳常住人口達1,756萬人,較2010年增長 68.5%,增速居全省首位,且在一線城市中增速居首。前三季度,深圳居民人均可支配收入55,209元,同比增長10.6%。
整體而言,全市消費市場保持積極增長。2021年前三季度,全市社會消費品零售總額累計達人民幣6,959.02億元,同比增長15.1%,較疫情前的2019年同期增長4.9%,兩年平均增長2.4%。其中,商品零售同比增長14.6%,餐飲收入同比增長19.4 %。
2021年,全市共錄得五個新項目開業(yè)。其中,三個項目于第四季度開業(yè),合計為市場帶來41.8萬平方米新增供應(yīng)。截至年末,全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量同比擴容15.0%,至約604.8萬平方米。
2021年,市場租賃需求表現(xiàn)活躍,除了餐飲、時尚、配飾業(yè)態(tài)以外,體驗類業(yè)態(tài)如個人護、親子設(shè)施、休閑及娛樂類品牌需求亦保持積極。得益于此,本年全市凈吸納量錄得83.9萬平方米,為自2018年以來最高,約為近十年均值(44.9萬)的1.9倍。其中,第四季度,鑒于新項目均以較高入駐率開業(yè),全市凈吸納量環(huán)比上升36.9%,至44.3萬平方米,為疫情爆發(fā)以來的最高值。
鑒于年內(nèi)零售商于深圳積極擴張,多個子市場空置率均有明顯下降,帶動全市平均空置率連續(xù)第三個季度下降。截至2021年底,深圳零售物業(yè)市場平均空置率環(huán)比下降1.0個百分點、同比下降2.1個百分點,至7.5%。
2021年,受益于品牌級次提高,多個存量項目租金上升,在市場整體表現(xiàn)優(yōu)化提升的背景下,全市首層平均租金錄得人民幣每平方米每月631.6元,全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.4%,同比上升1.4%。
展望
2022年,全市預(yù)計將迎來五個優(yōu)質(zhì)零售項目開業(yè),合計零售建筑面積44.7萬平方米。
2022年,深圳仍將繼續(xù)吸引品牌積極進駐和擴張,市場總體品牌級次將顯著提高,品牌租賃需求預(yù)計保持活躍。屆時,全市空置率料將繼續(xù)回落。
整體而言,受新興商圈項目陸續(xù)入市的影響,全市平均租金水平料將結(jié)構(gòu)性下降。
住宅 ——全年需求愈趨理性,按季成交量價齊跌
2021年,因受調(diào)控政策不斷升級影響,開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩。截至12月20日,深圳一手住宅市場供應(yīng)面積同比下降3.9%,至626.1萬平方米。其中,第四季度市場供應(yīng)面積達208.2萬平方米,環(huán)比下降8.1%,同比下降31.2%。
同期,眾多具備完善配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)項目陸續(xù)入市且受到買家青睞,市場成交總量繼續(xù)增長。全年成交面積達553.5萬平方米,同比增長8.7%。但第四季度,受限于市場供應(yīng)有限,剛需購房者的決策過程亦更趨理性,全市成交面積環(huán)比下降13.3%,至121.5萬平方米。
全年,受大量核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目集中入市推動,深圳一手住宅成交均價同比上升13.3%,至人民幣每平方米63,920元。但由于第四季度市場成交集中于新興區(qū)域,成交套數(shù)占比高達88.3%,全市成交均價結(jié)構(gòu)性環(huán)比下降19.6%,至人民幣每平方米59,908元。
展望
在調(diào)控政策取得階段性成果的背景下,未來深圳將加快建設(shè)長效機制,促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。盡管如此,2022年調(diào)控政策預(yù)計將保持一定彈性空間,房貸利率或?qū)⑾抡{(diào),以更好滿足剛需購房者的合理住房需求,并緩解房地產(chǎn)企業(yè)的流動性危機。
2022年,深圳將持續(xù)加大居住用地供應(yīng)力度,優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu),供應(yīng)緊張局面將逐漸改善。
本地人口預(yù)計持續(xù)保持高速增長,潛在住宅剛需仍維持旺盛,但購房者在決策過程中的謹慎和理性情緒料將延續(xù)。
受年內(nèi)多重調(diào)控政策的后續(xù)影響,2022年深圳一手住宅市場價格料將維穩(wěn)。