12月29日，第一太平戴維斯發(fā)布《2021年第四季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，分享市場動態(tài)，前瞻未來趨勢。

甲級寫字樓——需求強勢反彈，空置率四個季度連降，凈吸納量首破百萬

2021年前三季度，深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長7.1%，至約人民幣21,791.2億元，兩年年均增速為4.8%。全市地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)居全國第三，經(jīng)濟保持穩(wěn)中向好態(tài)勢。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.3%，至約人民幣13,896.0億元，第三產(chǎn)業(yè)占比63.8%。

2021年，全年甲級寫字樓新增供應達98.2萬平方米。其中，第四季度有三個項目交付入市，共為市場帶來43.5萬平方米辦公面積。截至年末，全市總存量升至928.8萬平方米，同比擴張11.8%。

2021年，深圳甲級寫字樓租賃市場強勢反彈，全市年度凈吸納量錄得117.6萬平方米，首破百萬平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，第四季度，TMT行業(yè)頭部企業(yè)延續(xù)上季度強勁擴張態(tài)勢，于季內(nèi)達成數(shù)宗過萬平方米矚目成交。此外，金融及零售與貿(mào)易行業(yè)租賃需求表現(xiàn)持續(xù)活躍。得益于此，第四季度全市凈吸納量創(chuàng)歷史單季新高，達44萬平方米。

2021年，在租賃需求強勁增長的背景下，全市甲級寫字樓平均空置率自年初以來連續(xù)四個季度持續(xù)下降。截至年底，全市平均空置率環(huán)比下降1.2個百分點、同比下降5.2個百分點，至22.7%，系過去兩年多以來最低值。

盡管市場需求保持旺盛，但年末之際，部分業(yè)主仍愿為租戶提供小幅租金優(yōu)惠以進一步提高項目入駐率。截至年末，全市甲級寫字樓租金因此降至人民幣每平方米每月184.1元，租金指數(shù)環(huán)比、同比均微降0.2%。

展望

2022年，全市預計將有18個新項目入市，共為市場帶來120.4萬平方米供應面積。屆時，全市甲級寫字樓總存量有望突破千萬平方米。

2022年，本地經(jīng)濟及第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的預期有望進一步賦能深圳寫字樓租賃市場活躍度。TMT及金融行業(yè)仍將保持高速發(fā)展，支撐市場租賃需求增長。然而，市場去化壓力或?qū)⒃俣纫虬偃f量級新增供應的入市而增加，全市空置率預計將上升。

盡管經(jīng)濟穩(wěn)定增長，市場需求旺盛，但供應壓力下租賃競爭猶存，平均租金料將下降。

零售——零售商積極擴張，凈吸納量達2018年來最高；優(yōu)質(zhì)項目經(jīng)營表現(xiàn)向好，租金指數(shù)同比上升1.4%

人口和收入的提高賦能本地消費市場發(fā)展，推動深圳零售物業(yè)市場快速發(fā)展。據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年末，深圳常住人口達1,756萬人，較2010年增長 68.5%，增速居全省首位，且在一線城市中增速居首。前三季度，深圳居民人均可支配收入55,209元，同比增長10.6%。

整體而言，全市消費市場保持積極增長。2021年前三季度，全市社會消費品零售總額累計達人民幣6,959.02億元，同比增長15.1%，較疫情前的2019年同期增長4.9%，兩年平均增長2.4%。其中，商品零售同比增長14.6%，餐飲收入同比增長19.4 %。

2021年，全市共錄得五個新項目開業(yè)。其中，三個項目于第四季度開業(yè)，合計為市場帶來41.8萬平方米新增供應。截至年末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量同比擴容15.0%，至約604.8萬平方米。

2021年，市場租賃需求表現(xiàn)活躍，除了餐飲、時尚、配飾業(yè)態(tài)以外，體驗類業(yè)態(tài)如個人護、親子設施、休閑及娛樂類品牌需求亦保持積極。得益于此，本年全市凈吸納量錄得83.9萬平方米，為自2018年以來最高，約為近十年均值（44.9萬）的1.9倍。其中，第四季度，鑒于新項目均以較高入駐率開業(yè)，全市凈吸納量環(huán)比上升36.9%，至44.3萬平方米，為疫情爆發(fā)以來的最高值。

鑒于年內(nèi)零售商于深圳積極擴張，多個子市場空置率均有明顯下降，帶動全市平均空置率連續(xù)第三個季度下降。截至2021年底，深圳零售物業(yè)市場平均空置率環(huán)比下降1.0個百分點、同比下降2.1個百分點，至7.5%。

2021年，受益于品牌級次提高，多個存量項目租金上升，在市場整體表現(xiàn)優(yōu)化提升的背景下，全市首層平均租金錄得人民幣每平方米每月631.6元，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.4%，同比上升1.4%。

展望

2022年，全市預計將迎來五個優(yōu)質(zhì)零售項目開業(yè)，合計零售建筑面積44.7萬平方米。

2022年，深圳仍將繼續(xù)吸引品牌積極進駐和擴張，市場總體品牌級次將顯著提高，品牌租賃需求預計保持活躍。屆時，全市空置率料將繼續(xù)回落。

整體而言，受新興商圈項目陸續(xù)入市的影響，全市平均租金水平料將結構性下降。

住宅 ——全年需求愈趨理性，按季成交量價齊跌

2021年，因受調(diào)控政策不斷升級影響，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩。截至12月20日，深圳一手住宅市場供應面積同比下降3.9%，至626.1萬平方米。其中，第四季度市場供應面積達208.2萬平方米，環(huán)比下降8.1%，同比下降31.2%。

同期，眾多具備完善配套設施的優(yōu)質(zhì)項目陸續(xù)入市且受到買家青睞，市場成交總量繼續(xù)增長。全年成交面積達553.5萬平方米，同比增長8.7%。但第四季度，受限于市場供應有限，剛需購房者的決策過程亦更趨理性，全市成交面積環(huán)比下降13.3%，至121.5萬平方米。

全年，受大量核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目集中入市推動，深圳一手住宅成交均價同比上升13.3%，至人民幣每平方米63,920元。但由于第四季度市場成交集中于新興區(qū)域，成交套數(shù)占比高達88.3%，全市成交均價結構性環(huán)比下降19.6%，至人民幣每平方米59,908元。

展望

在調(diào)控政策取得階段性成果的背景下，未來深圳將加快建設長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。盡管如此，2022年調(diào)控政策預計將保持一定彈性空間，房貸利率或?qū)⑾抡{(diào)，以更好滿足剛需購房者的合理住房需求，并緩解房地產(chǎn)企業(yè)的流動性危機。

2022年，深圳將持續(xù)加大居住用地供應力度，優(yōu)化供給側結構，供應緊張局面將逐漸改善。

本地人口預計持續(xù)保持高速增長，潛在住宅剛需仍維持旺盛，但購房者在決策過程中的謹慎和理性情緒料將延續(xù)。

受年內(nèi)多重調(diào)控政策的后續(xù)影響，2022年深圳一手住宅市場價格料將維穩(wěn)。