文︱星途

趕在8月尾，格力地產(chǎn)交出了2021年中期業(yè)績報(bào)告。

上半年，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.91億元，較上年同期增長13.86%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4.69億元，較上年同期增長11.15%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約4.88億元，同比增長16.42%。

從上述指標(biāo)看，格力地產(chǎn)2021年上半年取得的成績可圈可點(diǎn)。

具體到主營業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)板塊在上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入30.54億元，較上年同期增長13.96%；實(shí)現(xiàn)利潤總額6.01億元，較上年同期增長8.26%。

半年報(bào)顯示，房地產(chǎn)這一業(yè)務(wù)占其營收比例的87.69%。從這里可以看到，格力地產(chǎn)目前的營收仍以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。

但就近幾年格力地產(chǎn)的發(fā)展路徑看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎正在向“佛系”狀態(tài)發(fā)展，而多元化進(jìn)攻的策略，更為格力地產(chǎn)所看重。

格力地產(chǎn)的多元化布局

提起格力地產(chǎn)，多元化是其身上最為被市場廣泛認(rèn)知的關(guān)鍵詞。

從現(xiàn)階段來看，格力地產(chǎn)的多元化布局，除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還涉及了海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)等多方面的業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，自2014年以來，格力地產(chǎn)就積極開展布局海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)作。其打造的洪灣中心漁港，是珠海首個(gè)示范性漁港，也是珠?！安嘶@子”產(chǎn)品供應(yīng)的主要渠道，重要性不言而喻，可以說是格力地產(chǎn)海洋經(jīng)濟(jì)板塊的“王牌產(chǎn)業(yè)”。

但從半年報(bào)看，海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)對格力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，半年報(bào)顯示，格力地產(chǎn)的漁獲銷售占營收的比例僅為7.05%。這意味著，大部分的業(yè)績推動(dòng)，仍然以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。

大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)上，格力地產(chǎn)構(gòu)建的則是涵蓋免稅消費(fèi)、大眾消費(fèi)、文旅消費(fèi)三大領(lǐng)域的“大消費(fèi)”體系。報(bào)告期內(nèi)資產(chǎn)總額31.03億元，收入總額4.06億元，實(shí)現(xiàn)小幅盈利。

其中，2020年以來，格力地產(chǎn)就搭建了“珠海免稅MALL”“珠免國際”“鮮生洪灣”等線上消費(fèi)平臺(tái)，直供來自洪灣中心漁港海鮮、鼎元生態(tài)農(nóng)莊果蔬等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，成長空間巨大。

但被市場看作是格力地產(chǎn)近年來最重視的事項(xiàng)之一的免稅業(yè)務(wù)，進(jìn)展卻還未步上正軌。

2020年5月，格力地產(chǎn)披露了一份收購預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，入局免稅業(yè)務(wù)。 據(jù)了解，此公司具備國務(wù)院批準(zhǔn)的免稅品經(jīng)營資質(zhì)，是全國最早開展免稅品經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)之一。

但格力地產(chǎn)卻在去年12月30日刊發(fā)了一則公告，稱公司董事長魯君四因涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法行為，中國證監(jiān)會(huì)決定對其立案調(diào)查。

在魯君四被證監(jiān)會(huì)調(diào)查后，珠海免稅重組業(yè)務(wù)也陷入了停滯。

此外，生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)似乎也屢屢受阻。2020年5月，格力地產(chǎn)宣布入股科華生物?？迫A生物是國內(nèi)最早上市的IVD企業(yè)之一，早期以生化免疫業(yè)務(wù)為主，后逐步拓展發(fā)光免疫、POCT、分子診斷相關(guān)業(yè)務(wù)。

而今年5月，在入股科華生物一年后，格力地產(chǎn)決定將其持有科華生物18.63%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予圣湘生物，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為19.5億元，原因是“出于自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)發(fā)展需要”。據(jù)了解，如果將科華生物出售，格力地產(chǎn)將有望獲得豐厚的回報(bào)。

這一筆交易，最終未能達(dá)成。8月5日，格力地產(chǎn)宣布終止向圣湘生物轉(zhuǎn)讓科華生物股權(quán)，原因?yàn)榭迫A生物涉及一樁巨額仲裁。

土儲(chǔ)動(dòng)作減緩，主業(yè)“失速”？

多元化業(yè)務(wù)難以突破的同時(shí)，格力地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)也面臨著較大的市場爭議。

雖然格力地產(chǎn)一直將房地產(chǎn)視為主業(yè)之一，但從拿地策略看，格力地產(chǎn)與大多數(shù)房企不同，態(tài)度偏向于“保守、穩(wěn)健”為主，且作為知名房企，其已經(jīng)多年未在公開市場拿地。

截至2020年末，格力地產(chǎn)土地儲(chǔ)備主要位于珠海、重慶及三亞，持有待開發(fā)土地面積約47.12萬㎡，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約101.17萬㎡。

而在此之前的2017年-2019年，格力地產(chǎn)持有的待開發(fā)土地面積分別為82.06萬㎡、66.69萬㎡、48.48萬㎡。

從數(shù)據(jù)中可以看出，格力地產(chǎn)的土儲(chǔ)布局越來越少。

此外，2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額81.17億元，同比增長63.19%，但銷售面積為23.21萬㎡，同比下降2.52%。

在土儲(chǔ)上動(dòng)作減緩，這也側(cè)面說明了格力地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場的“不甚在意”。事實(shí)上，自2018年起，格力地產(chǎn)也已經(jīng)連續(xù)兩年跌出《中國房地產(chǎn)銷售 TOP200 排行榜》。

然而，從半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，格力地產(chǎn)目前的營收占比中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然占比大頭。但隨著土儲(chǔ)的減少，格力地產(chǎn)未來的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或?qū)⒖s減，這將對業(yè)績造成一定的影響。而其時(shí)刻強(qiáng)調(diào)的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，現(xiàn)階段看暫未取得較大進(jìn)展。

此外，從半年報(bào)數(shù)據(jù)中還可以看到，一個(gè)更為要緊的資金難題正等待格力地產(chǎn)解決。

報(bào)告期內(nèi)，格力地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債36.51億元，占總資產(chǎn)10.53%，資產(chǎn)負(fù)債率為74.33%。公司持有現(xiàn)金貨幣 14.37 億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 71.59%，融資缺口為 86.36 億元。總資產(chǎn) 346.63 億元，同比減少 7.49%。

按照三道紅線規(guī)則，格力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，屬于紅線范圍。而在融資受限的監(jiān)管環(huán)境下，數(shù)十億元的融資缺口，對格力地產(chǎn)來說，是一項(xiàng)較大的挑戰(zhàn)。