文︱星途

2021年，在調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場面臨多方壓力，眾多行業(yè)內(nèi)公司備受煎熬，“降負債”與“尋找成長突破口“成為了這些公司們的最終目標。

在應(yīng)對市場的不確定性中，被負債問題困擾許久的富力地產(chǎn)在今年也啟動了一系列的“安全”措施，以提升現(xiàn)金流，降低總負債。

8月24日，富力地產(chǎn)交出了自己的2021年中期業(yè)績報告。報告顯示，2021年上半年，公司實現(xiàn)銷售額及營業(yè)額齊升，但盈利能力有所下降。

對于為何下降，市場解讀為富力地產(chǎn)目前以“穩(wěn)健”為主，相應(yīng)地，其負債情況有所趨緩，2021年上半年，富力地產(chǎn)的總負債減少184億元。

但盡管如此，富力地產(chǎn)在今年上半年的負債情況仍然較為嚴峻。在三道紅線的規(guī)則下，降負債會是富力地產(chǎn)接下來最為艱巨的任務(wù)。

在業(yè)績會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，“希望股東給一些耐性”。他解釋因為現(xiàn)行環(huán)境下賣樓收錢慢，要以“安全為主”，公司未來12個月將著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細化管理。

李思廉的表態(tài)，對外界來說，更像是為了注入一劑強心劑。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，2021年的營收增長是否具有可持續(xù)性、負債情況是否可以減緩就顯得尤為重要。

2021中期業(yè)績看點

1、銷售額、營業(yè)額同比上升18% 

根據(jù)公告，2021年上半年，公司實現(xiàn)銷售額增至650.8億元，上升18%；實現(xiàn)營業(yè)額394.9億元人民幣，同比增長18%。

雖然銷售指標取得了正向增長，但整體看，仍低于TOP50平均36%的業(yè)績增長率。此外，從總體目標看，富力地產(chǎn)目前僅完成1500億全年銷售目標的43.4%，低于行業(yè)平均的49%業(yè)績完成率。

從數(shù)據(jù)中可以看到，富力地產(chǎn)目前銷售稍顯乏力，至于是否可以如期完成這千億目標，還是一個未知數(shù)。

2、整體毛利率下降 

2021年上半年，富力地產(chǎn)錄得的毛利及純利分別為85.7億元、31.8億元，毛利率21.7%，較去年同期的29.6%下降了7.9個百分點，且低于行業(yè)平均水平。

富力管理層認為，盈利表現(xiàn)不佳是受到入賬面積等因素的影響，隨著年底交付建筑面積增加，預(yù)計整體盈利能力和利潤較上半年會有所改善，“公司全年的毛利率將控制在25%-30%之間”。

3、總負債減少184億元

資金方面，2021年上半年，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金288億元，總負債由上年同期的3502億元減少至3318億元，大幅減少184億元。

期內(nèi)持續(xù)大幅減少，有利于改善財務(wù)狀況。富力管理層表示，下半年富力還將降低100-200億元總負債。

但即便如此，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55。按照三道紅線的標準，富力地產(chǎn)的三項指標均以超過閾值，妥妥踩在了三道紅線上。

這意味著，富力地產(chǎn)短期內(nèi)償債壓力較大，同時也說明了，富力地產(chǎn)的有息負債不能再增加了，否則會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

4、融資成本較高 

今年上半年，富力地產(chǎn)共獲得257億元融資，融資成本下跌53%至15.95億元，同時，其發(fā)行的為數(shù)不多的美元債，依然處于高息債行列。公開資料顯示，今年2月2日，富力地產(chǎn)發(fā)行了規(guī)模為5億美元的美元債，期限為2.49年，票息為11.75%。

整體上看，富力地產(chǎn)今年上半年的融資成本仍然處在高位。

5、酒店業(yè)務(wù)加重虧損

2021年上半年，富力酒店運營收入達26.3億元，同比上升81%，但目前并未有盈利，凈虧損5.4億元，處于虧損的狀態(tài)。

據(jù)了解，截至2020年底，富力運營中的酒店已達到91家，總房間數(shù)27409間，是全球較大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。然而，酒店屬于重資產(chǎn)行業(yè)，被認為是直接導(dǎo)致富力地產(chǎn)債務(wù)高筑的主要業(yè)務(wù)。

整體來看，富力地產(chǎn)面臨的生存環(huán)境仍然堪憂，在毛利率、酒店業(yè)務(wù)、融資成本不達預(yù)期的情況下，降負債將會成為它減負的唯一出路。

債務(wù)壓頂下，如何破局？

為了緩解債務(wù)壓力，富力地產(chǎn)必須進行自救，對于它來說，減少拿地是最有效控制負債的途徑之一。

克而瑞地產(chǎn)研究指出，2021年上半年，富力地產(chǎn)新增權(quán)益土地儲備建筑面積僅為55.5萬㎡，同比下降77%，權(quán)益土地金額19.5億元，同比下降68%；新增土儲權(quán)益樓板價3500元/㎡，較2020年全年上升13%，主要是富力已經(jīng)將土儲重心轉(zhuǎn)移至一二線城市。

目前，富力地產(chǎn)補充土儲的方式主要來自于少量的城市更新項目。數(shù)據(jù)顯示，上半年富力僅新購入4幅土地，新增權(quán)益可售面積僅55.5萬㎡，共花費約19.5億元。

而綜合富力地產(chǎn)現(xiàn)有的城市更新項目看，截至6月底，富力地產(chǎn)擁有城市更新項目58個，可售建筑面積達3700萬㎡，貨值超10000億元，其中98%位于一二線城市。

對于富力地產(chǎn)來說，這些城市更新項目將會帶動富力地產(chǎn)的銷售回暖，但從另一方面看，城市更新項目開發(fā)周期、消化周期較長，對現(xiàn)金流的影響不能產(chǎn)生立竿見影的效果。對比來看，減少拿地更能夠讓富力地產(chǎn)解決當前困境。

克而瑞地產(chǎn)研究表示，富力目前主要以降杠桿為抓手，土儲增長并非其關(guān)注重點，拿地幾乎停滯，2021年上半年拿地銷售比僅0.04，較2020年的0.09進一步下降。

這樣的策略，或許已經(jīng)是富力地產(chǎn)目前降負債重任下的最優(yōu)選擇了。