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富力地產(chǎn)總負(fù)債減少184億元,為何還要降低土儲(chǔ)?

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富力地產(chǎn)總負(fù)債減少184億元,為何還要降低土儲(chǔ)?

在業(yè)績(jī)會(huì)上,富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示,“希望股東給一些耐性”。公司未來(lái)12個(gè)月將著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細(xì)化管理。

文︱星途

2021年,在調(diào)控的大環(huán)境下,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多方壓力,眾多行業(yè)內(nèi)公司備受煎熬,“降負(fù)債”與“尋找成長(zhǎng)突破口“成為了這些公司們的最終目標(biāo)。

在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性中,被負(fù)債問題困擾許久的富力地產(chǎn)在今年也啟動(dòng)了一系列的“安全”措施,以提升現(xiàn)金流,降低總負(fù)債。

8月24日,富力地產(chǎn)交出了自己的2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示,2021年上半年,公司實(shí)現(xiàn)銷售額及營(yíng)業(yè)額齊升,但盈利能力有所下降。

對(duì)于為何下降,市場(chǎng)解讀為富力地產(chǎn)目前以“穩(wěn)健”為主,相應(yīng)地,其負(fù)債情況有所趨緩,2021年上半年,富力地產(chǎn)的總負(fù)債減少184億元。

圖片來(lái)源:網(wǎng)絡(luò)

但盡管如此,富力地產(chǎn)在今年上半年的負(fù)債情況仍然較為嚴(yán)峻。在三道紅線的規(guī)則下,降負(fù)債會(huì)是富力地產(chǎn)接下來(lái)最為艱巨的任務(wù)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上,富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示,“希望股東給一些耐性”。他解釋因?yàn)楝F(xiàn)行環(huán)境下賣樓收錢慢,要以“安全為主”,公司未來(lái)12個(gè)月將著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細(xì)化管理。

李思廉的表態(tài),對(duì)外界來(lái)說,更像是為了注入一劑強(qiáng)心劑。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看,2021年的營(yíng)收增長(zhǎng)是否具有可持續(xù)性、負(fù)債情況是否可以減緩就顯得尤為重要。

2021中期業(yè)績(jī)看點(diǎn)

1、銷售額、營(yíng)業(yè)額同比上升18% 

根據(jù)公告,2021年上半年,公司實(shí)現(xiàn)銷售額增至650.8億元,上升18%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額394.9億元人民幣,同比增長(zhǎng)18%。

富力地產(chǎn)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告

雖然銷售指標(biāo)取得了正向增長(zhǎng),但整體看,仍低于TOP50平均36%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率。此外,從總體目標(biāo)看,富力地產(chǎn)目前僅完成1500億全年銷售目標(biāo)的43.4%,低于行業(yè)平均的49%業(yè)績(jī)完成率。

從數(shù)據(jù)中可以看到,富力地產(chǎn)目前銷售稍顯乏力,至于是否可以如期完成這千億目標(biāo),還是一個(gè)未知數(shù)。

2、整體毛利率下降 

2021年上半年,富力地產(chǎn)錄得的毛利及純利分別為85.7億元、31.8億元,毛利率21.7%,較去年同期的29.6%下降了7.9個(gè)百分點(diǎn),且低于行業(yè)平均水平。

富力管理層認(rèn)為,盈利表現(xiàn)不佳是受到入賬面積等因素的影響,隨著年底交付建筑面積增加,預(yù)計(jì)整體盈利能力和利潤(rùn)較上半年會(huì)有所改善,“公司全年的毛利率將控制在25%-30%之間”。

3、總負(fù)債減少184億元

資金方面,2021年上半年,富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金288億元,總負(fù)債由上年同期的3502億元減少至3318億元,大幅減少184億元。

期內(nèi)持續(xù)大幅減少,有利于改善財(cái)務(wù)狀況。富力管理層表示,下半年富力還將降低100-200億元總負(fù)債。

但即便如此,富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%,凈負(fù)債率為123.5%,現(xiàn)金短債比為0.55。按照三道紅線的標(biāo)準(zhǔn),富力地產(chǎn)的三項(xiàng)指標(biāo)均以超過閾值,妥妥踩在了三道紅線上。

這意味著,富力地產(chǎn)短期內(nèi)償債壓力較大,同時(shí)也說明了,富力地產(chǎn)的有息負(fù)債不能再增加了,否則會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

4、融資成本較高 

今年上半年,富力地產(chǎn)共獲得257億元融資,融資成本下跌53%至15.95億元,同時(shí),其發(fā)行的為數(shù)不多的美元債,依然處于高息債行列。公開資料顯示,今年2月2日,富力地產(chǎn)發(fā)行了規(guī)模為5億美元的美元債,期限為2.49年,票息為11.75%。

整體上看,富力地產(chǎn)今年上半年的融資成本仍然處在高位。

5、酒店業(yè)務(wù)加重虧損

2021年上半年,富力酒店運(yùn)營(yíng)收入達(dá)26.3億元,同比上升81%,但目前并未有盈利,凈虧損5.4億元,處于虧損的狀態(tài)。

據(jù)了解,截至2020年底,富力運(yùn)營(yíng)中的酒店已達(dá)到91家,總房間數(shù)27409間,是全球較大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。然而,酒店屬于重資產(chǎn)行業(yè),被認(rèn)為是直接導(dǎo)致富力地產(chǎn)債務(wù)高筑的主要業(yè)務(wù)。

整體來(lái)看,富力地產(chǎn)面臨的生存環(huán)境仍然堪憂,在毛利率、酒店業(yè)務(wù)、融資成本不達(dá)預(yù)期的情況下,降負(fù)債將會(huì)成為它減負(fù)的唯一出路。

債務(wù)壓頂下,如何破局?

為了緩解債務(wù)壓力,富力地產(chǎn)必須進(jìn)行自救,對(duì)于它來(lái)說,減少拿地是最有效控制負(fù)債的途徑之一。

克而瑞地產(chǎn)研究指出,2021年上半年,富力地產(chǎn)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積僅為55.5萬(wàn)㎡,同比下降77%,權(quán)益土地金額19.5億元,同比下降68%;新增土儲(chǔ)權(quán)益樓板價(jià)3500元/㎡,較2020年全年上升13%,主要是富力已經(jīng)將土儲(chǔ)重心轉(zhuǎn)移至一二線城市。

目前,富力地產(chǎn)補(bǔ)充土儲(chǔ)的方式主要來(lái)自于少量的城市更新項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示,上半年富力僅新購(gòu)入4幅土地,新增權(quán)益可售面積僅55.5萬(wàn)㎡,共花費(fèi)約19.5億元。

而綜合富力地產(chǎn)現(xiàn)有的城市更新項(xiàng)目看,截至6月底,富力地產(chǎn)擁有城市更新項(xiàng)目58個(gè),可售建筑面積達(dá)3700萬(wàn)㎡,貨值超10000億元,其中98%位于一二線城市。

對(duì)于富力地產(chǎn)來(lái)說,這些城市更新項(xiàng)目將會(huì)帶動(dòng)富力地產(chǎn)的銷售回暖,但從另一方面看,城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期、消化周期較長(zhǎng),對(duì)現(xiàn)金流的影響不能產(chǎn)生立竿見影的效果。對(duì)比來(lái)看,減少拿地更能夠讓富力地產(chǎn)解決當(dāng)前困境。

克而瑞地產(chǎn)研究表示,富力目前主要以降杠桿為抓手,土儲(chǔ)增長(zhǎng)并非其關(guān)注重點(diǎn),拿地幾乎停滯,2021年上半年拿地銷售比僅0.04,較2020年的0.09進(jìn)一步下降。

這樣的策略,或許已經(jīng)是富力地產(chǎn)目前降負(fù)債重任下的最優(yōu)選擇了。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系原著作權(quán)人。

富力地產(chǎn)

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富力地產(chǎn)總負(fù)債減少184億元,為何還要降低土儲(chǔ)?

在業(yè)績(jī)會(huì)上,富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示,“希望股東給一些耐性”。公司未來(lái)12個(gè)月將著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細(xì)化管理。

文︱星途

2021年,在調(diào)控的大環(huán)境下,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多方壓力,眾多行業(yè)內(nèi)公司備受煎熬,“降負(fù)債”與“尋找成長(zhǎng)突破口“成為了這些公司們的最終目標(biāo)。

在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性中,被負(fù)債問題困擾許久的富力地產(chǎn)在今年也啟動(dòng)了一系列的“安全”措施,以提升現(xiàn)金流,降低總負(fù)債。

8月24日,富力地產(chǎn)交出了自己的2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示,2021年上半年,公司實(shí)現(xiàn)銷售額及營(yíng)業(yè)額齊升,但盈利能力有所下降。

對(duì)于為何下降,市場(chǎng)解讀為富力地產(chǎn)目前以“穩(wěn)健”為主,相應(yīng)地,其負(fù)債情況有所趨緩,2021年上半年,富力地產(chǎn)的總負(fù)債減少184億元。

圖片來(lái)源:網(wǎng)絡(luò)

但盡管如此,富力地產(chǎn)在今年上半年的負(fù)債情況仍然較為嚴(yán)峻。在三道紅線的規(guī)則下,降負(fù)債會(huì)是富力地產(chǎn)接下來(lái)最為艱巨的任務(wù)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上,富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示,“希望股東給一些耐性”。他解釋因?yàn)楝F(xiàn)行環(huán)境下賣樓收錢慢,要以“安全為主”,公司未來(lái)12個(gè)月將著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細(xì)化管理。

李思廉的表態(tài),對(duì)外界來(lái)說,更像是為了注入一劑強(qiáng)心劑。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看,2021年的營(yíng)收增長(zhǎng)是否具有可持續(xù)性、負(fù)債情況是否可以減緩就顯得尤為重要。

2021中期業(yè)績(jī)看點(diǎn)

1、銷售額、營(yíng)業(yè)額同比上升18% 

根據(jù)公告,2021年上半年,公司實(shí)現(xiàn)銷售額增至650.8億元,上升18%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額394.9億元人民幣,同比增長(zhǎng)18%。

富力地產(chǎn)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告

雖然銷售指標(biāo)取得了正向增長(zhǎng),但整體看,仍低于TOP50平均36%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率。此外,從總體目標(biāo)看,富力地產(chǎn)目前僅完成1500億全年銷售目標(biāo)的43.4%,低于行業(yè)平均的49%業(yè)績(jī)完成率。

從數(shù)據(jù)中可以看到,富力地產(chǎn)目前銷售稍顯乏力,至于是否可以如期完成這千億目標(biāo),還是一個(gè)未知數(shù)。

2、整體毛利率下降 

2021年上半年,富力地產(chǎn)錄得的毛利及純利分別為85.7億元、31.8億元,毛利率21.7%,較去年同期的29.6%下降了7.9個(gè)百分點(diǎn),且低于行業(yè)平均水平。

富力管理層認(rèn)為,盈利表現(xiàn)不佳是受到入賬面積等因素的影響,隨著年底交付建筑面積增加,預(yù)計(jì)整體盈利能力和利潤(rùn)較上半年會(huì)有所改善,“公司全年的毛利率將控制在25%-30%之間”。

3、總負(fù)債減少184億元

資金方面,2021年上半年,富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金288億元,總負(fù)債由上年同期的3502億元減少至3318億元,大幅減少184億元。

期內(nèi)持續(xù)大幅減少,有利于改善財(cái)務(wù)狀況。富力管理層表示,下半年富力還將降低100-200億元總負(fù)債。

但即便如此,富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%,凈負(fù)債率為123.5%,現(xiàn)金短債比為0.55。按照三道紅線的標(biāo)準(zhǔn),富力地產(chǎn)的三項(xiàng)指標(biāo)均以超過閾值,妥妥踩在了三道紅線上。

這意味著,富力地產(chǎn)短期內(nèi)償債壓力較大,同時(shí)也說明了,富力地產(chǎn)的有息負(fù)債不能再增加了,否則會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

4、融資成本較高 

今年上半年,富力地產(chǎn)共獲得257億元融資,融資成本下跌53%至15.95億元,同時(shí),其發(fā)行的為數(shù)不多的美元債,依然處于高息債行列。公開資料顯示,今年2月2日,富力地產(chǎn)發(fā)行了規(guī)模為5億美元的美元債,期限為2.49年,票息為11.75%。

整體上看,富力地產(chǎn)今年上半年的融資成本仍然處在高位。

5、酒店業(yè)務(wù)加重虧損

2021年上半年,富力酒店運(yùn)營(yíng)收入達(dá)26.3億元,同比上升81%,但目前并未有盈利,凈虧損5.4億元,處于虧損的狀態(tài)。

據(jù)了解,截至2020年底,富力運(yùn)營(yíng)中的酒店已達(dá)到91家,總房間數(shù)27409間,是全球較大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。然而,酒店屬于重資產(chǎn)行業(yè),被認(rèn)為是直接導(dǎo)致富力地產(chǎn)債務(wù)高筑的主要業(yè)務(wù)。

整體來(lái)看,富力地產(chǎn)面臨的生存環(huán)境仍然堪憂,在毛利率、酒店業(yè)務(wù)、融資成本不達(dá)預(yù)期的情況下,降負(fù)債將會(huì)成為它減負(fù)的唯一出路。

債務(wù)壓頂下,如何破局?

為了緩解債務(wù)壓力,富力地產(chǎn)必須進(jìn)行自救,對(duì)于它來(lái)說,減少拿地是最有效控制負(fù)債的途徑之一。

克而瑞地產(chǎn)研究指出,2021年上半年,富力地產(chǎn)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積僅為55.5萬(wàn)㎡,同比下降77%,權(quán)益土地金額19.5億元,同比下降68%;新增土儲(chǔ)權(quán)益樓板價(jià)3500元/㎡,較2020年全年上升13%,主要是富力已經(jīng)將土儲(chǔ)重心轉(zhuǎn)移至一二線城市。

目前,富力地產(chǎn)補(bǔ)充土儲(chǔ)的方式主要來(lái)自于少量的城市更新項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示,上半年富力僅新購(gòu)入4幅土地,新增權(quán)益可售面積僅55.5萬(wàn)㎡,共花費(fèi)約19.5億元。

而綜合富力地產(chǎn)現(xiàn)有的城市更新項(xiàng)目看,截至6月底,富力地產(chǎn)擁有城市更新項(xiàng)目58個(gè),可售建筑面積達(dá)3700萬(wàn)㎡,貨值超10000億元,其中98%位于一二線城市。

對(duì)于富力地產(chǎn)來(lái)說,這些城市更新項(xiàng)目將會(huì)帶動(dòng)富力地產(chǎn)的銷售回暖,但從另一方面看,城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期、消化周期較長(zhǎng),對(duì)現(xiàn)金流的影響不能產(chǎn)生立竿見影的效果。對(duì)比來(lái)看,減少拿地更能夠讓富力地產(chǎn)解決當(dāng)前困境。

克而瑞地產(chǎn)研究表示,富力目前主要以降杠桿為抓手,土儲(chǔ)增長(zhǎng)并非其關(guān)注重點(diǎn),拿地幾乎停滯,2021年上半年拿地銷售比僅0.04,較2020年的0.09進(jìn)一步下降。

這樣的策略,或許已經(jīng)是富力地產(chǎn)目前降負(fù)債重任下的最優(yōu)選擇了。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系原著作權(quán)人。