文︱證券日報 董枳君

“當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化水平與發(fā)達(dá)經(jīng)濟體之間仍存在一定差距，城鎮(zhèn)化市場依舊廣闊?！?月24日，碧桂園集團總裁莫斌在公司2021年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，碧桂園近年來的銷售增長趨勢與我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程呈正相關(guān)關(guān)系，未來仍有很大發(fā)展空間。

據(jù)碧桂園中期財報顯示，2021年前6個月，公司營業(yè)收入同比增長27%至2349.3億元（人民幣，下同），毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。

伴隨著“房住不炒”主基調(diào)的延續(xù)，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了全新發(fā)展階段。從今年的市場情況看，即便是龍頭房企，內(nèi)部也出現(xiàn)了較大分化。

中信證券的研究報告指出，碧桂園等八家房企資金成本較低，盈利確定性較好?！拔覀冋J(rèn)為頭部高信用公司經(jīng)營持續(xù)，資產(chǎn)負(fù)債表健康，且總體盈利在未來幾年沒有明顯下降空間。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會長期存在，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，甚至是產(chǎn)業(yè)參與者都會發(fā)生變化?？春眯庞糜涗浐蜆I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)適應(yīng)新時代的龍頭企業(yè)”。

此前，碧桂園集團董事會主席楊國強表示，中國城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行中，市場需求依然存在，要始終對政策、市場保持敬畏之心，未來關(guān)鍵還是在于企業(yè)自身的競爭力?！霸谥挥袕娬卟趴缮娴臅r代，我們要努力變成強者，做好所有應(yīng)該做的事”。

權(quán)益回款率連續(xù)6年達(dá)90%

平均融資成本降至5.39%

上半年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3030.9億元，同比增長14%；權(quán)益合同銷售面積約3451萬平方米，同比增長8%。公司銷售穩(wěn)步增長，保持規(guī)模優(yōu)勢，繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

最新公告顯示，今年7月份，碧桂園單月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約542.8億元，連續(xù)7個月實現(xiàn)累計同比增長。

在“三條紅線”“兩集中”等政策調(diào)控下，行業(yè)融資趨緊，企業(yè)自身造血功能顯得尤為重要。報告期內(nèi)，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權(quán)益銷售回款率90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上?！颁N售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，反映企業(yè)財務(wù)資金管控能力越強，才能保障企業(yè)擁有充足的現(xiàn)金流，提高公司抵御風(fēng)險的能力?！狈治鋈耸勘硎?。

除了業(yè)績穩(wěn)步增長，碧桂園財務(wù)穩(wěn)健性也在進(jìn)一步增強。截至2021年6月30日，公司總借貸余額3242.4億元，較去年年底進(jìn)一步下降，其中一年以內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%。在保持杠桿水平處于行業(yè)低位的同時，碧桂園債務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。期末公司凈負(fù)債率僅49.7%，已連續(xù)多年保持低于70%，低于“三條紅線”中“凈負(fù)債率低于100%”的要求。同期可動用現(xiàn)金余額達(dá)1862.4億元，現(xiàn)金短債比2.1倍，短期償債無憂。

至于剔除預(yù)售賬款的資產(chǎn)負(fù)債率何時達(dá)標(biāo)，碧桂園集團首席財務(wù)官兼副總裁伍碧君表示，有信心在2023年中期之前調(diào)整至綠檔。碧桂園是通過資產(chǎn)的運營逐步降低負(fù)債率，而不是通過立刻縮表來實現(xiàn)，不會對公司利潤產(chǎn)生影響。

基于良好的經(jīng)營狀況、穩(wěn)健的財務(wù)管控，碧桂園備受全球頂級評級機構(gòu)和主要金融機構(gòu)的認(rèn)可。目前，穆迪和惠譽均給予碧桂園“投資級”的信用評級，標(biāo)普亦于2020年上調(diào)碧桂園評級展望至正面。穆迪報告指出，碧桂園的Baa3發(fā)行人評級反映了該公司強大的品牌實力、多元的地域布局、強勁的流動性和穿越周期具有彈性且穩(wěn)健的運營記錄。碧桂園在中國各主要地區(qū)擁有豐富的土地儲備，足以支撐未來三至四年的業(yè)績增長。

而評級機構(gòu)的背書進(jìn)一步提升了碧桂園的信用水平，使得公司獲得了更多投資者的青睞，融資成本持續(xù)走低。2021年上半年，碧桂園平均融資成本僅為5.39%，較2020年年末再降17個基點?！叭谫Y的順暢加之充裕的現(xiàn)金流，使得碧桂園可以在市場調(diào)整周期中尋找更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項目和機會?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

權(quán)益可售資源2.2萬億元

滿足3年以上銷售需求

土地方面，2021年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，權(quán)益總代價約884億元。按金額計算，新獲取土地中，62%分布在三四線城市。

而2021年4月份以來，22個城市進(jìn)入集中供地時代。首批集中供地中，碧桂園共獲取土地14幅，共計權(quán)益代價171億元，在重慶、鄭州、武漢等多個城市底價摘牌，總體溢價率僅7%。“碧桂園通過集中供地所獲取的土地質(zhì)量，明顯優(yōu)于第一批集中供地的平均水平?！蹦蟊硎?，預(yù)估上述14幅地塊全周期利潤率在10.5%左右。

截至6月底，碧桂園在中國內(nèi)地已獲取的權(quán)益可售資源約1.69萬億元，潛在的權(quán)益可售資源約4900億元，權(quán)益可售資源合計約2.2萬億元。以此前權(quán)益銷售額為基數(shù)，可維持公司未來3年以上的銷售需求。同時，其權(quán)益可售資源99%位于常住人口在50萬人以上的區(qū)域；93%位于人口流入?yún)^(qū)域；74%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，契合國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動趨勢。

從2019年開始，公司獲取的項目經(jīng)營效益明顯優(yōu)于2017年、2018年獲取的項目，獲取12個月內(nèi)的平均貨值轉(zhuǎn)化率提高了5個百分點。

碧桂園集團常務(wù)副總裁程光煜表示，2021年下半年公司新推權(quán)益貨量約4500億元，加上6月底帶入的約2100億元貨量，下半年權(quán)益可售貨量約6600億元，下半年可售資源充足。碧桂園將按照“銷供回支投”進(jìn)行閉環(huán)管理，預(yù)計全年去化率不低于65%。