文︱觀察者網(wǎng) 解紅娟 馬媛媛

如愿維持在房企TOP10的招商蛇口，上半年成績單喜憂參半。

8月23日晚間，招商蛇口發(fā)布2021年半年度業(yè)績。公告顯示，今年上半年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額1769.76億元，同比增長59.85%；簽約銷售面積770.22萬平方米，同比增長54.88%。

以年初定下的3300億元銷售目標(biāo)計算，招商蛇口已完成53.63%。與此同時，在中指研究院發(fā)布的榜單中，招商蛇口不僅再次穩(wěn)坐銷售業(yè)績TOP10，銷售額排名還上升至第七位。

但在高歌猛進(jìn)的業(yè)績背后，招商蛇口現(xiàn)金流狀況暗藏隱憂。期內(nèi)，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為27.74億元，同比增長192.75%；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為73.54億元，同比增加230.18%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為－151.55億元，同比大幅減少786.72%。

事實上，早在招商蛇口意欲快速擴(kuò)張重回TOP10之后，其投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額長期為負(fù)，2017年至2020年，分別錄得－7.95億元、－8.38億元、－94.65億元和－17.09億元。

毛利率再度下滑

招商蛇口于1979 年1月在深圳成立，主要業(yè)務(wù)板塊為園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營。

今年上半年，招商蛇口實現(xiàn)收入446.57億元，同比增長83.62%；歸屬股東凈利潤42.51億元，同比增長365.32%；基本每股收益0.47 元，同比增長840%。

對于財務(wù)數(shù)據(jù)的大幅增長，招商蛇口表示，主要是公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比大幅增長；以及公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一成功上市，產(chǎn)生稅后收益14.58 億元。

如考慮到2020年企業(yè)業(yè)績受疫情影響，以2019年同期數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，2021年上半年，招商蛇口收入同比增長167.62%，歸屬股東凈利潤卻同比減少13.21%。剔除掉公募REITs帶來的收入后，招商蛇口歸屬股東凈利潤為27.93億元，僅占2019年同期的57.02%。

將時間線再度拉長，2015年至2020年，招商蛇口歸屬股東凈利潤分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，從2018年達(dá)到最高峰值后大幅下滑。

事實上，增收不增利早已是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，過往由于房價上漲預(yù)期，房企不惜代價借高息錢、拿高價地，但在限房價、限地價的當(dāng)下，這些問題逐漸暴露，企業(yè)毛利率不斷下滑，利潤空間不斷壓縮。

有“地王收割機”之稱的招商蛇口，并沒有因此控制拿地節(jié)奏，反而在2021年再度開啟高溢價掃貨模式。集中供地前，招商蛇口與18家房企激戰(zhàn)3小時、叫價277輪，最終以15.62億元成交價、132.1%溢價率拿下徐州2021-51號惠民小區(qū)東側(cè)B地塊。

集中供地執(zhí)行后，招商蛇口旗下子公司招商局置地以32.5億元總價、129.98%溢價率、10460元/平方米成交樓面價拿下重慶西永279.83畝地，在溢價率最高的城市重慶拿下了溢價率最高的地塊。

2021年1-6 月，招商蛇口累計獲取土地63 宗，新增土地面積390.45 萬平方米，總計容建面883.56萬平方米，權(quán)益面積560.32 萬平方米。土地支付款上，招商蛇口包括招拍掛、收并購含住宅性質(zhì)的土地支出及收并購含住宅項目的土地成本權(quán)益支出為496.65億元，住宅開發(fā)項目權(quán)益銷售額950.16億元。

值得一提的是，據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地銷售比超過40%，其中就包括招商蛇口?！罢猩躺呖谝恢痹跀U(kuò)張，為了保住銷售榜前十名也花費了不少功夫?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，招商蛇口對規(guī)模擴(kuò)張的渴求早已為業(yè)內(nèi)所知。

屢屢高溢價拿地，招商蛇口住宅部分的毛利率也在不斷下滑。Ifind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年中期，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營的毛利率分別為25.42%、44.24%、34.98%、23.52%，自2018年起毛利率開始大幅減少。2021年上半年招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營毛利率為20.58%，較2020年同期再度下滑2.94個百分點。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，毛利率下降已經(jīng)成為這兩年房企面臨的相同問題。雖然現(xiàn)在一些城市在集中拍地，但實際地價還是在往上走，包括今年建材等成本都在上漲，這些都會吞噬房企利潤。如果控成本上沒有有效舉措的話，不排除毛利率還有下降的可能。

永續(xù)債余額高達(dá)380.62億元

盡管“三道紅線”全綠，但招商蛇口的現(xiàn)金流遠(yuǎn)不如想象中充裕。

截至6月30日，招商蛇口及其控股子公司的對外擔(dān)保余額（不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔(dān)保）為459億元，對合并報表外單位提供的擔(dān)保余額為69億元，合計共528億元。

根據(jù)年報顯示，2020年全年，招商蛇口總資產(chǎn)為7372億元，歸屬母公司股東凈資產(chǎn)為1013.7億元；凈利潤為169.13億元，歸屬母公司股東的凈利潤為122.53億元。報告期末。招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為889.95億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為312.53億元。

這意味著，招商蛇口的擔(dān)保額占本公司最近一期經(jīng)審計歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)的52.09%，若一旦擔(dān)保產(chǎn)生問題，勢必會對招商蛇口的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生影響。

“作為處于擴(kuò)張期的公司，為子公司提供擔(dān)保也是正常的?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，招商蛇口為子公司擔(dān)保主要是為了保證旗下項目如約開發(fā)、建設(shè)，但值得注意的是，在2021年7月至今不到2個月的時間內(nèi)，招商蛇口及控股子公司的對外擔(dān)保余額又增加42.55億元至501.55億元，距其規(guī)定的550億元擔(dān)保額度限制只有一步之遙。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，僅在2021年8月，招商蛇口就發(fā)布7則擔(dān)保公告。其中，8月12日，全資子公司蘇州招商按照40%的持股比例為蘇州湖悅擔(dān)保不超過2.8億元的融資擔(dān)保；8月14日，按照持股比例為蘇州招商上述融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保本金金額不超過8.16億元的擔(dān)保，融資期限為5年；8月18日，為其控股子公司南通恒澤向招商銀行股份有限公司南通分行申請融資5億元，融資期限為3年。

截至目前，招商蛇口及控股子公司的對外擔(dān)保余額、合并報表外單位提供的擔(dān)保余額合計共544.01億元，占其最近一期經(jīng)審計歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)的53.67%，較2020年年底的394.68億元增加149.33億元。

為子公司擔(dān)保的招商蛇口，自身發(fā)展還需要子公司的反向擔(dān)保。6月30日，招商蛇口因生產(chǎn)經(jīng)營需要向招商銀行深圳分行申請授信額度80億元，其全資子公司深圳招商房地產(chǎn)為該授信項下的債務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

除不斷上漲的擔(dān)保額度外，招商蛇口申請的永續(xù)債也被質(zhì)疑隱匿債務(wù)。截至2021年6月，招商蛇口永續(xù)債余額為280.62億元，較2020年年底204.74億元增加約75.88億元。報告期內(nèi)，招商蛇口支付永續(xù)債利息逼近6億元。

7月30日，招商蛇口因生產(chǎn)經(jīng)營需要再度向中原信托申請永續(xù)債權(quán)投資，總金額不超過100億元，可分筆（分期）申請。

“這從側(cè)面表現(xiàn)出招商蛇口的現(xiàn)金流可能沒有想象中充裕?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，永續(xù)債其實就是債務(wù)的一種，由于永續(xù)債在理論上可永不贖回，因此在財務(wù)報告中計入權(quán)益板塊而非負(fù)債板塊，也因此成為部分房企掩蓋真實負(fù)債水平的工具。