文︱小樓君
擱置多年的番禺大石舊改，終于加速了。
近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了番禺2021年第四批“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫動(dòng)態(tài)調(diào)整成果的批前公示。
在擬調(diào)整入庫地塊明細(xì)表中，番禺大石一宗面積為1.7㎡的地塊被納入其中，地塊坐落于番禺大石街迎賓路354號(hào)之一、之二，改造類型為舊廠房，權(quán)屬信息為廣州啟佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下簡(jiǎn)稱“啟佑地產(chǎn)”）。
啟佑地產(chǎn)是一家可以牽扯出許多故事的公司，和曾在廣州攻城略地的房企頤和地產(chǎn)、大家所熟知的房企萬科都有千絲萬縷的關(guān)系。
舊改背后
頤和地產(chǎn)身陷困局多年
2013年，頤和地產(chǎn)為房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營而成立了一家子公司，這家公司正是啟佑地產(chǎn)，注冊(cè)地就在番禺大石街的涌口村。
而萬科在2016年，通過深圳萬海啟佑投資有限公司，持有啟佑地產(chǎn)55%的股份。所以，市場(chǎng)稱啟佑地產(chǎn)是頤和地產(chǎn)與萬科的合資公司，并不難理解。就頤和地產(chǎn)的發(fā)展情況來說，這樣的股份轉(zhuǎn)讓，多少有些迫不得已的意味。
頤和地產(chǎn)是廣州的一家老牌房企。1992年，頤和地產(chǎn)在廣州創(chuàng)立，專注于特色豪宅產(chǎn)品的開發(fā)。
廣州第一個(gè)擁有業(yè)主私家山頂公園的住宅項(xiàng)目頤和山莊，就是頤和地產(chǎn)響譽(yù)地產(chǎn)圈的作品。這個(gè)樓盤被稱為“白云山山景樓盤”，湖泊、高爾夫球場(chǎng)、風(fēng)景應(yīng)有盡有。
這是頤和地產(chǎn)在廣州奠基的最重要的一個(gè)項(xiàng)目，也是頤和地產(chǎn)的高光時(shí)刻，市場(chǎng)還因此給頤和地產(chǎn)貼上了“豪宅專家”的標(biāo)簽。
嘗到了市場(chǎng)甜頭的頤和地產(chǎn)，在2002年之后，開始對(duì)外進(jìn)行激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略——據(jù)了解，頤和地產(chǎn)高峰時(shí)期在全國擁有30余個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目包括“頤和高爾夫莊園”、“頤和山水”、“頤和城府”等，涉及酒店、裝修、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育、住房租賃等眾多業(yè)務(wù)。
但這也為頤和地產(chǎn)此后債務(wù)纏身埋下了隱患。
據(jù)一位對(duì)頤和地產(chǎn)非常熟悉的知情人士稱，“資金緊張時(shí)，（頤和地產(chǎn)）對(duì)外借貸的最高年化利息，一度高達(dá)40%。實(shí)際上高利貸不少資金都是向小機(jī)構(gòu)借的，年化40%的利率，一年下來甚至可能會(huì)反噬本金?！?/p>
終于，2016年，頤和地產(chǎn)傳出了陷入債務(wù)危機(jī)的消息，并在此后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，債務(wù)情況都沒有得到緩解。
在巨大的債務(wù)壓力下，頤和地產(chǎn)選擇出售旗下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其中包括將番禺大石群賢路舊改項(xiàng)目60%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給萬科。
但由于自身的債務(wù)問題，頤和地產(chǎn)出售的很多項(xiàng)目都沒有太大進(jìn)展，頤和地產(chǎn)的經(jīng)營情況也非常不理想。
2019年6月，頤和地產(chǎn)營收大幅下滑93.33%，歸母凈利潤同比下滑203.28%，6月末貨幣資金只有2.92億元，總負(fù)債約135.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率約72%。
同年9月，頤和地產(chǎn)首次被爆債券違約。根據(jù)頤和地產(chǎn)相關(guān)公告顯示，由于流動(dòng)性惡化，公司未能按時(shí)償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。
而后的2019年12月，頤和地產(chǎn)在其官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于收到證監(jiān)局警示函及債務(wù)償還情況的說明》，稱截至目前警示函中大部份債務(wù)已解決——部分已償還，部分償還本金，部分已達(dá)成和解。
不過，自此之后，頤和地產(chǎn)在市場(chǎng)上如同消失了一般，消息甚少。
此次，番禺舊改地塊項(xiàng)目公開調(diào)整入庫，對(duì)頤和地產(chǎn)和萬科來說，都是一個(gè)考驗(yàn)。
市場(chǎng)稱，在萬科的強(qiáng)力支持下，頤和地產(chǎn)有希望與其一起盤活番禺舊改項(xiàng)目。
但不管如何，這是頤和地產(chǎn)沉寂2年后首次出現(xiàn)在大眾眼前，與萬科的聯(lián)合合作仍然是期待的。
臨近兩大核心地鐵線
項(xiàng)目位置優(yōu)越
此次規(guī)劃的迎賓路舊廠房舊改，不但是外界對(duì)頤和地產(chǎn)的新期待，也是番禺的重點(diǎn)改造項(xiàng)目之一。
根據(jù)番禺區(qū)城鄉(xiāng)更新總體規(guī)劃（2015-2035）指示，2035年之前番禺要完成40個(gè)舊廠改造。那么，可以想象，未來番禺舊廠房改造會(huì)迎來加速期。
從地理位置上看，迎賓路舊廠房舊改的位置相當(dāng)優(yōu)越，位于番禺大石迎賓路，臨近廣州最繁華的地鐵3號(hào)線和連通廣州南站的7號(hào)線。
3號(hào)線主要是連接天河與番禺的線路，途徑廣州多個(gè)核心區(qū)域，比如旅游圣地廣州塔、CBD珠江新城、商業(yè)中心體育西路和文旅大IP漢溪長隆。
此外，漢溪長隆地鐵站作為3號(hào)線和7號(hào)線的交匯點(diǎn)，去往番禺南村萬博CBD與廣州南站都較為方便。這也是萬科為什么重視番禺舊改項(xiàng)目的重要原因之一。
但就片區(qū)情況來看，目前的大石片區(qū)的面貌還是以城中村為主——密集的握手樓，臟亂差的環(huán)境，是外人對(duì)大石的印象。
這里分布著大量的居民自住樓，所以租賃市場(chǎng)挺巨大的，成千上萬廣漂的年輕人聚集在此暫時(shí)安家，而商品住宅則較少，缺乏成熟的居住配套。
總體來看，大石作為番禺通往廣州中心的重要通道，區(qū)域房產(chǎn)自然價(jià)值不菲，但需要考慮的是，目前大石主要還是以城與村的融合為主，短期來看，樓市較番禺整體板塊弱，但長期來說，隨著大石舊改加速，未來可能會(huì)迎來新的突破點(diǎn)。
目前，迎賓路舊廠房舊改項(xiàng)目周邊區(qū)域樓盤較少，廣地花園、藏瓏府一手住宅均價(jià)已達(dá)4萬/㎡。
二手房方面，藏瓏府暫無房源出售，而廣地花園的二手房均價(jià)大約2.6萬㎡，相比之下，價(jià)格較新房便宜。地鐵上蓋的新月明珠花園均價(jià)則達(dá)到3.6萬/㎡。
在住宅項(xiàng)目稀少的情況下，萬科與頤和地產(chǎn)聯(lián)合打造的迎賓路的舊改項(xiàng)目如果成功建成，那么未來的需求也將會(huì)得到釋放。