自然資源部近日下發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，通知重申小產(chǎn)權(quán)房等不能通過登記將違法用地合法化。
通知強(qiáng)調(diào)，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
自然資源部表示，2020年底基本完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。就全國而言，宅基地數(shù)量大、情況復(fù)雜，一些地方還存在農(nóng)村地籍調(diào)查基礎(chǔ)薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問題。
為確保2020年底完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記，自然資源部要求，各地要按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，對符合登記條件的辦理房地一體不動產(chǎn)登記。堅持不變不換原則，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)證書繼續(xù)有效，對有房地一體不動產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記。
自然資源部還要求，各地要加快地籍調(diào)查，全面查清宅基地和集體建設(shè)用地底數(shù)，對已調(diào)查登記、已調(diào)查未登記、應(yīng)登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。
事實上，對于“小產(chǎn)權(quán)房”的登記銷售等問題，國家早就表明了態(tài)度，明確禁止。
2018年，人民日報就在《國家明令禁止“小產(chǎn)權(quán)房”為何屢禁不止》一文中指出，近年來，國家相關(guān)部門就明確要求對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴(yán)肅查處。國家有關(guān)部門反復(fù)申明，建設(shè)、銷售、購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)，對違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題要堅決遏制。
此外，目前廣州市已經(jīng)開始施行小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記。
今年5月份，廣州市規(guī)劃和自然資源局下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作方案>的通知》，規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記、城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的一律不予確權(quán)登記、嚴(yán)禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地合法化。
什么是小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。
小產(chǎn)權(quán)房分為3種：
1. 在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購買。
2. 在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
3. 各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
而由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做大產(chǎn)權(quán)房，包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？
1. 大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護(hù)，有完整產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，沒有五證，不受法律保護(hù)，只有部分產(chǎn)權(quán)。通俗了說，就是大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)沒有房產(chǎn)證；
2. 大產(chǎn)權(quán)拆遷有補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主基本不會得到拆遷安置補(bǔ)償；
3. 小產(chǎn)權(quán)房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；
4. 小產(chǎn)權(quán)由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能作為抵押或上市轉(zhuǎn)賣。而且小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，也就是說，買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。
買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險？
一、沒辦法辦理房產(chǎn)證
1.雙方簽署的購房合同不屬于法律認(rèn)可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案；
2.開發(fā)商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房人不能取得房產(chǎn)證；
3.即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證，享有的權(quán)利完全不一樣。
二、難以規(guī)避“一房多賣”風(fēng)險
因為小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行不動產(chǎn)登記，所以買方很難確認(rèn)賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。
三、脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證
大多小產(chǎn)權(quán)房有嚴(yán)重的安全隱患，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的事情屢屢發(fā)生。
四、購房時無法進(jìn)行銀行貸款
不動產(chǎn)抵押以登記為生效要件，小產(chǎn)權(quán)房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設(shè)立抵押權(quán)。
五、套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓
小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權(quán)人還是賣方。
六、小產(chǎn)權(quán)房難分割
因為購房人對于小產(chǎn)權(quán)房沒有所有權(quán)，所以不管是離婚，還是繼承，法院很可能不對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處理。
七、有可能被無償征用或者征收
小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)土地行政管理部門批準(zhǔn)而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地；小產(chǎn)權(quán)房無建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，涉嫌違法建設(shè)。
八、隨時面臨業(yè)主“違約風(fēng)險”在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進(jìn)行毀約。
雖然小產(chǎn)權(quán)房有著以上所述的風(fēng)險，但是小產(chǎn)權(quán)房的交易一直都有進(jìn)行，其中最重要的因素就是因為小產(chǎn)權(quán)房價格低。
在南京，城南鐵心橋是號稱南京最大小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的板塊。
但由于種種原因，西善橋、鐵心橋一帶遺留下了主城最大一批小產(chǎn)權(quán)房。
這些小產(chǎn)權(quán)房相比區(qū)域內(nèi)的商品房小區(qū)，因不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證，二手房報價遠(yuǎn)低于一般二手房價格：
正常產(chǎn)權(quán)的商品房，如梅嶺小區(qū)、善水灣、禹洲映月溪山等，報價在2.7-3.3萬/㎡，可正常過戶、貸款、提供房本；
小產(chǎn)權(quán)房，如福潤雅居、東升山莊、龍鳳佳園、龍鳳園等，報價在1.4-1.7萬/㎡。
例如出貨量較大的福潤雅居，與其一街之隔、年份較新的善水灣小區(qū)，報價已然高達(dá)3萬/㎡，可是福潤雅居僅1.4萬/㎡左右。
所以大部分小產(chǎn)權(quán)房在交易時，都會標(biāo)明：一次性付清全款。
其實，如果需一次性付清全款，不能貸款不能落戶，就居住環(huán)境上也沒有一般商品房舒適，為何不去買新房呢？
估計沒有幾個能像隔壁的七彩星城那么幸運。
七彩星城位于油坊橋板塊，跟潤福雅居等相距一個地鐵站的距離，并且小區(qū)也臨近地鐵站，出行便利，二手房價卻已經(jīng)到2.55萬/㎡。
在最近的一次成交房源，單價甚至高達(dá)30231元/㎡。
據(jù)了解，七彩星城曾經(jīng)也是小產(chǎn)權(quán)房，2013年成為南京首個轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，一期改為了商品房，即業(yè)主可以辦理“兩證”(房產(chǎn)證和土地證)，隨后二手房價格一路飆升！
所以，小產(chǎn)權(quán)此類房源雖然價格便宜，但是購房者在購買的同時，要承擔(dān)各類隱性風(fēng)險，切勿貪圖一時的便宜，吃了大虧。
部分來源：央視新聞
