文|趣識(shí)財(cái)經(jīng) 馮超男
今年9月，聯(lián)合辦公空間巨頭Wework擱淺IPO。時(shí)隔逾兩月，Wework中國競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)客工場(chǎng)向美國證券交易委員會(huì)（SEC）公開遞交招股書。
優(yōu)客工場(chǎng)雄心勃勃謀劃上市，不過業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)，其是否重蹈Wework覆轍？雖說優(yōu)客工場(chǎng)營收處在正增長，但卻一直在燒錢、虧損。這一點(diǎn)與Wework如出一轍。
論及模式，若說優(yōu)客工場(chǎng)是在講盡“二房東”故事，其實(shí)不然。重資產(chǎn)不可持續(xù)性，促使優(yōu)客工場(chǎng)向業(yè)主輸出品牌、設(shè)計(jì)等，且營銷和品牌收入逐漸提高，可與二房東收入“分庭抗禮”。
這看似在幫優(yōu)客工場(chǎng)突破重資產(chǎn)模式難以盈利壁壘，但輕資產(chǎn)部分服務(wù)客戶高度集中化，對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)營收會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
01 蒙眼狂奔
歷數(shù)聯(lián)合辦公玩家們，Wework上市不成估值腰斬，賣身軟銀。潘石屹一次兜售11個(gè)SOHO3Q項(xiàng)目，筑夢(mèng)之星接盤。金地系ibase虧損清場(chǎng)。方糖小鎮(zhèn)被曝拖欠業(yè)主租金。
行業(yè)寒冬之下，美國時(shí)間12月11日，優(yōu)客工場(chǎng)選擇沖擊IPO，股票代碼“UK”，計(jì)劃籌資1億美元。因有Wework前車之鑒，業(yè)內(nèi)紛紛議論，優(yōu)客工場(chǎng)能否如愿成為“聯(lián)合辦公第一股”？
畢竟，聯(lián)合辦公模式難以擺脫掉“燒錢魔咒”。
自2015年4月天使輪至IPO前，優(yōu)客工場(chǎng)獲得20輪融資，A輪超2億元人民幣、B輪4億元人民幣、Pre-C輪12億元人民幣……投資方包括真格基金、歌斐資產(chǎn)、創(chuàng)新工場(chǎng)等。
不過，招股書顯示，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場(chǎng)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1.67億元人民幣，流動(dòng)性負(fù)債達(dá)15.4億元人民幣。
另外，優(yōu)客工場(chǎng)2017年、2018年及2019年前三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額-1.52億元人民幣、-5207.1萬元人民幣、-2.32億元人民幣。
現(xiàn)金流處在凈流出之下，到今年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)在國內(nèi)及新加坡的41個(gè)城市中擁有197個(gè)辦公空間，另有26個(gè)工作空間正在建設(shè)，預(yù)計(jì)2019年第四季度、2020年投入運(yùn)營。
由此可見，共享經(jīng)濟(jì)下，優(yōu)客工場(chǎng)不免落入到燒錢換規(guī)模的“俗套”之中。此外，由于涉及到房產(chǎn)，優(yōu)客工場(chǎng)相比其他共享垂直領(lǐng)域，資產(chǎn)變得更重，運(yùn)營成本居高不下。
一直融資之下，盈利問題也一直是優(yōu)客工場(chǎng)痛點(diǎn)，更讓投資方對(duì)于收益“望眼欲穿”。
02 虧損擴(kuò)大
事實(shí)上，無論是Wework還是優(yōu)客工場(chǎng)，都是“二房東”模式，即租房—裝修—出租，像“倒?fàn)敗币话阗嵢≈虚g差價(jià)。
而這一模式不禁讓人想起，頻頻暴雷的長租公寓，曾經(jīng)的百家爭(zhēng)鳴，最后因資金鏈斷裂，終落得一地雞毛。
報(bào)道顯示，至2018年6月，國內(nèi)聯(lián)合辦公平臺(tái)數(shù)量從上一年的數(shù)千家急劇下降到300家。
在行業(yè)驟縮期間，優(yōu)客工場(chǎng)先后并購洪泰空間、無界空間等6家公司，于2018年10月與方糖小鎮(zhèn)就并購簽署協(xié)議。但在今年7月，方糖小鎮(zhèn)卻對(duì)外宣布與優(yōu)客工場(chǎng)“分手”。
總的而言，優(yōu)客工場(chǎng)在這場(chǎng)廝殺中，存活下來，且并購很多競(jìng)品。不過于企業(yè)而言，良性發(fā)展至少要實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。但招股書顯示，直到如今，優(yōu)客工場(chǎng)一直未實(shí)現(xiàn)盈利。
2017年、2018年及2019年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)取得營收1.67億元人民幣、4.49億元人民幣、8.75億元人民幣，對(duì)應(yīng)分別虧損3.73億元人民幣、4.45億元人民幣、5.73億元人民幣。
從中可看出，今年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)虧損超過去年全年，較上年同期的-2.71億元人民幣擴(kuò)大111%。簡(jiǎn)而言之，優(yōu)客工場(chǎng)收入（包括租金差價(jià)）難以覆蓋運(yùn)營成本（租賃、裝修等）。
優(yōu)客工場(chǎng)表示，虧損主要來自為發(fā)展業(yè)務(wù)而進(jìn)行的投資，包括開辟更多空間、重建現(xiàn)有空間等?！皩?shí)際產(chǎn)生的成本可能超過預(yù)期，并且投資可能會(huì)失敗，無法足夠收入及現(xiàn)金流”。
今年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)營收成本達(dá)10.08億元人民幣，同比增長127.8%。其中，工作空間成員成本占比59%，包括租賃費(fèi)用和運(yùn)營費(fèi)用等。
值得注意的是，運(yùn)營空間的增加致使著租賃及運(yùn)營上漲。而在出租率上，《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》指出，國內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)要想達(dá)到盈虧平衡，出租率平均需達(dá)到85%。
截至今年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)自營運(yùn)營的171個(gè)聯(lián)合辦公空間中，65個(gè)屬于成熟空間，占比僅有38%，總體與成熟空間出租率分別為79%及83%。
03 營銷續(xù)命
事實(shí)上，優(yōu)客工場(chǎng)意識(shí)到“二房東”重資產(chǎn)模式存在病根，又提出輕資產(chǎn)模式，即提供空間設(shè)計(jì)、建造及管理服務(wù)，收取品牌、咨詢和運(yùn)營服務(wù)費(fèi)。
優(yōu)客工場(chǎng)表示，自2018年至今年前三季度，以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的子公司已產(chǎn)生利潤，未來也會(huì)發(fā)展這種共同工作空間業(yè)務(wù)，其成為主要增長動(dòng)力之一。
今年前三季度，在8.75億元的營收中，優(yōu)客工場(chǎng)重資產(chǎn)模式（即二房東，財(cái)報(bào)中“工作空間成員”）收入4.2億元，占比48%，輕資產(chǎn)模式（財(cái)報(bào)中“營銷和品牌服務(wù)”）收入4億元，占比45%。
相比在2018年，優(yōu)客工場(chǎng)重資產(chǎn)模式收入占總營收的88%，輕資產(chǎn)模式僅占5.6%。
趣識(shí)財(cái)經(jīng)注意到，優(yōu)客工場(chǎng)大部分營銷和品牌服務(wù)凈收入歸因于子公司圣光中碩。截至2019年前三季度，圣光中碩前四名客戶約占其總收入的93.2%，這樣的集中導(dǎo)致更高風(fēng)險(xiǎn)。
若廣告和品牌服務(wù)的客戶出現(xiàn)任何不利變化，就會(huì)導(dǎo)致優(yōu)客工場(chǎng)的營銷和品牌收入大幅度的較少，且這一份收入也受到主要客戶對(duì)于市場(chǎng)推廣及品牌服務(wù)需求波動(dòng)影響，存在充分不確定性。