文|趣識財經(jīng)  馮超男

今年9月，聯(lián)合辦公空間巨頭Wework擱淺IPO。時隔逾兩月，Wework中國競爭對手優(yōu)客工場向美國證券交易委員會（SEC）公開遞交招股書。

優(yōu)客工場雄心勃勃謀劃上市，不過業(yè)內(nèi)紛紛猜測，其是否重蹈Wework覆轍？雖說優(yōu)客工場營收處在正增長，但卻一直在燒錢、虧損。這一點與Wework如出一轍。

論及模式，若說優(yōu)客工場是在講盡“二房東”故事，其實不然。重資產(chǎn)不可持續(xù)性，促使優(yōu)客工場向業(yè)主輸出品牌、設(shè)計等，且營銷和品牌收入逐漸提高，可與二房東收入“分庭抗禮”。

這看似在幫優(yōu)客工場突破重資產(chǎn)模式難以盈利壁壘，但輕資產(chǎn)部分服務客戶高度集中化，對優(yōu)客工場營收會產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

01 蒙眼狂奔

歷數(shù)聯(lián)合辦公玩家們，Wework上市不成估值腰斬，賣身軟銀。潘石屹一次兜售11個SOHO3Q項目，筑夢之星接盤。金地系ibase虧損清場。方糖小鎮(zhèn)被曝拖欠業(yè)主租金。

行業(yè)寒冬之下，美國時間12月11日，優(yōu)客工場選擇沖擊IPO，股票代碼“UK”，計劃籌資1億美元。因有Wework前車之鑒，業(yè)內(nèi)紛紛議論，優(yōu)客工場能否如愿成為“聯(lián)合辦公第一股”？

畢竟，聯(lián)合辦公模式難以擺脫掉“燒錢魔咒”。

自2015年4月天使輪至IPO前，優(yōu)客工場獲得20輪融資，A輪超2億元人民幣、B輪4億元人民幣、Pre-C輪12億元人民幣……投資方包括真格基金、歌斐資產(chǎn)、創(chuàng)新工場等。

不過，招股書顯示，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物1.67億元人民幣，流動性負債達15.4億元人民幣。

另外，優(yōu)客工場2017年、2018年及2019年前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額-1.52億元人民幣、-5207.1萬元人民幣、-2.32億元人民幣。

現(xiàn)金流處在凈流出之下，到今年前三季度，優(yōu)客工場在國內(nèi)及新加坡的41個城市中擁有197個辦公空間，另有26個工作空間正在建設(shè)，預計2019年第四季度、2020年投入運營。

由此可見，共享經(jīng)濟下，優(yōu)客工場不免落入到燒錢換規(guī)模的“俗套”之中。此外，由于涉及到房產(chǎn)，優(yōu)客工場相比其他共享垂直領(lǐng)域，資產(chǎn)變得更重，運營成本居高不下。

一直融資之下，盈利問題也一直是優(yōu)客工場痛點，更讓投資方對于收益“望眼欲穿”。

02 虧損擴大

事實上，無論是Wework還是優(yōu)客工場，都是“二房東”模式，即租房—裝修—出租，像“倒爺”一般賺取中間差價。

而這一模式不禁讓人想起，頻頻暴雷的長租公寓，曾經(jīng)的百家爭鳴，最后因資金鏈斷裂，終落得一地雞毛。

報道顯示，至2018年6月，國內(nèi)聯(lián)合辦公平臺數(shù)量從上一年的數(shù)千家急劇下降到300家。

在行業(yè)驟縮期間，優(yōu)客工場先后并購洪泰空間、無界空間等6家公司，于2018年10月與方糖小鎮(zhèn)就并購簽署協(xié)議。但在今年7月，方糖小鎮(zhèn)卻對外宣布與優(yōu)客工場“分手”。

總的而言，優(yōu)客工場在這場廝殺中，存活下來，且并購很多競品。不過于企業(yè)而言，良性發(fā)展至少要實現(xiàn)盈虧平衡。但招股書顯示，直到如今，優(yōu)客工場一直未實現(xiàn)盈利。

2017年、2018年及2019年前三季度，優(yōu)客工場取得營收1.67億元人民幣、4.49億元人民幣、8.75億元人民幣，對應分別虧損3.73億元人民幣、4.45億元人民幣、5.73億元人民幣。

從中可看出，今年前三季度，優(yōu)客工場虧損超過去年全年，較上年同期的-2.71億元人民幣擴大111%。簡而言之，優(yōu)客工場收入（包括租金差價）難以覆蓋運營成本（租賃、裝修等）。

優(yōu)客工場表示，虧損主要來自為發(fā)展業(yè)務而進行的投資，包括開辟更多空間、重建現(xiàn)有空間等?！皩嶋H產(chǎn)生的成本可能超過預期，并且投資可能會失敗，無法足夠收入及現(xiàn)金流”。

今年前三季度，優(yōu)客工場營收成本達10.08億元人民幣，同比增長127.8%。其中，工作空間成員成本占比59%，包括租賃費用和運營費用等。

值得注意的是，運營空間的增加致使著租賃及運營上漲。而在出租率上，《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》指出，國內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)要想達到盈虧平衡，出租率平均需達到85%。

截至今年前三季度，優(yōu)客工場自營運營的171個聯(lián)合辦公空間中，65個屬于成熟空間，占比僅有38%，總體與成熟空間出租率分別為79%及83%。

03 營銷續(xù)命

事實上，優(yōu)客工場意識到“二房東”重資產(chǎn)模式存在病根，又提出輕資產(chǎn)模式，即提供空間設(shè)計、建造及管理服務，收取品牌、咨詢和運營服務費。

優(yōu)客工場表示，自2018年至今年前三季度，以輕資產(chǎn)模式運營的子公司已產(chǎn)生利潤，未來也會發(fā)展這種共同工作空間業(yè)務，其成為主要增長動力之一。

今年前三季度，在8.75億元的營收中，優(yōu)客工場重資產(chǎn)模式（即二房東，財報中“工作空間成員”）收入4.2億元，占比48%，輕資產(chǎn)模式（財報中“營銷和品牌服務”）收入4億元，占比45%。

相比在2018年，優(yōu)客工場重資產(chǎn)模式收入占總營收的88%，輕資產(chǎn)模式僅占5.6%。

趣識財經(jīng)注意到，優(yōu)客工場大部分營銷和品牌服務凈收入歸因于子公司圣光中碩。截至2019年前三季度，圣光中碩前四名客戶約占其總收入的93.2%，這樣的集中導致更高風險。

若廣告和品牌服務的客戶出現(xiàn)任何不利變化，就會導致優(yōu)客工場的營銷和品牌收入大幅度的較少，且這一份收入也受到主要客戶對于市場推廣及品牌服務需求波動影響，存在充分不確定性。