記者｜傅林林
中國(guó)的超高層建筑已經(jīng)再難現(xiàn)往日的輝煌。
近期，規(guī)劃高度曾達(dá)到636米的武漢綠地中心因?yàn)橥锨饭こ炭疃９?，這家以熱衷建造超高層的企業(yè)早年在全國(guó)走馬圈地，通過(guò)捆綁地方政府爭(zhēng)相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益，但現(xiàn)在，這樣的擴(kuò)張策略迎來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
而更為重要的是，這也讓超高層這一建筑形態(tài)以及背后的運(yùn)作方式再度引起廣泛的討論。
在中國(guó)，建立超高層曾經(jīng)成為各個(gè)城市競(jìng)相追逐的目標(biāo)，在大量的二三線城市，摩天大樓拔地而起，而隨之帶來(lái)的空置率問(wèn)題，超長(zhǎng)的周期，大量的資金投入使得摩天大樓在中國(guó)開(kāi)始面臨尷尬的境地。
另一方面，地方政府也已經(jīng)轉(zhuǎn)變了發(fā)展思路，轉(zhuǎn)而將重點(diǎn)放在文旅、特色小鎮(zhèn)等新興的產(chǎn)業(yè)上，而開(kāi)發(fā)商們也應(yīng)聲而動(dòng)，紛紛成立文旅集團(tuán)，投入重金打造相關(guān)業(yè)務(wù)，并通過(guò)新的業(yè)務(wù)獲取土地，而當(dāng)年如火如荼的超高層也難再獲得政府和開(kāi)發(fā)商的青睞了。
“中華第一樓”停工
近日，網(wǎng)上流傳出一則中建三局集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“中建三局”）向綠地控股集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“綠地集團(tuán)”）發(fā)出的“工程聯(lián)系函”，函件稱(chēng)武漢綠地中心因欠付巨額工程進(jìn)度款，已經(jīng)全面停工。
此次聯(lián)系函的題目為“關(guān)于項(xiàng)目因業(yè)主欠付工程款停工相關(guān)事宜”。具體內(nèi)容為：因業(yè)主欠付我司巨額工程進(jìn)度款，已造成我司資金無(wú)法正常周轉(zhuǎn)，被迫即日起對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全面停工，待業(yè)主解決工程款支付事宜后即進(jìn)行復(fù)工?？偘鼘⑻崆巴ㄖ鞣职鼏挝粡?fù)工日期，如對(duì)各分包單位造成不便，敬請(qǐng)諒解。
同時(shí)，聯(lián)系函被抄送給上海市建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司武漢綠地中心監(jiān)理項(xiàng)目部、總包商務(wù)合約部、計(jì)劃部以及各分包單位。
根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的記者走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)仍有吊機(jī)在工作，但其他方面則鮮有施工跡象。項(xiàng)目方面的多位工人或者保安人員表示，現(xiàn)在一個(gè)單位在收尾，其他都停了。
武漢綠地中心項(xiàng)目位于武昌濱江商務(wù)區(qū)，于2011年動(dòng)工。這是綠地在全國(guó)的第11個(gè)超高層項(xiàng)目，建成后總高度將達(dá)636米，將超過(guò)中國(guó)第一高樓上海中心大廈。
而這一超高層項(xiàng)目一直以來(lái)都命運(yùn)多舛，據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，早在2017年1月14日，武漢綠地中心就被責(zé)令停工。同年7月，武漢市城管委再次下發(fā)督辦函，要求暫停項(xiàng)目建設(shè)，按照航行評(píng)估結(jié)果要求對(duì)施工塔吊等相關(guān)設(shè)施進(jìn)行整改，務(wù)必使其高度不得超過(guò)500米。
11月13日，綠地集團(tuán)發(fā)布該工程的最新進(jìn)展，武漢綠地中心地下室6層已投入使用；1樓辦公大堂和46樓大堂、武漢綠地中心黨群活動(dòng)服務(wù)中心、武漢城市規(guī)劃展廳已投入使用；4樓-62樓辦公區(qū)段硬裝基本完成；65樓-85樓正在進(jìn)行裝修施工；86樓-99樓正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)外框施工。2020年底，大樓辦公區(qū)段交付；2021年6月，大樓酒店區(qū)段交付。
大樓外立面幕墻及燈具安裝施工已達(dá)82層（凈高395米），預(yù)計(jì)明年年中可完工。大屋面99層（凈高467米）鋼結(jié)構(gòu)封頂，樓頂停機(jī)坪施工正在快速推進(jìn)中。
綠地集團(tuán)在2004年開(kāi)始嘗試超高層，除了武漢，綠地還在南京、鄭州、大連、長(zhǎng)春、西安、濟(jì)南、南昌等地布局了超高層項(xiàng)目，截至2017年底，綠地有49棟超高層項(xiàng)目，包括200米以上45棟，400米以上8棟，基本上做到了“凡有二線城市，皆有綠地高層”。
然而超高層項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，投入的資金量大，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流考驗(yàn)非常大。
而綠地在這方面有著自身的優(yōu)勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示：“前期開(kāi)發(fā)成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項(xiàng)目的高效益。綠地建造超高層建筑將保留核心物業(yè)，并將其余物業(yè)出售，形成資金來(lái)源；另外綠地集團(tuán)通過(guò)將部分持有物業(yè)抵押再融資，保證現(xiàn)金流來(lái)源。”
另外，為了便于融資，綠地還打造了龐大的金融體系，包含了金融牌照、產(chǎn)業(yè)基金、并購(gòu)基金、探索資產(chǎn)證券化、基金管理等形式多樣的大宗資產(chǎn)定制和變現(xiàn)方式、第三方資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、并設(shè)立了綠地金融作為金控平臺(tái)。
競(jìng)速超高層
通過(guò)超高層拿地能夠行得通還是因?yàn)檎畬?duì)“超高層”概念的青睞。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良就曾公開(kāi)表示：“綠地集團(tuán)做的是當(dāng)?shù)卣胱龅模?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了，或者不容易做的事情，我們是最懂政府的開(kāi)發(fā)商?！?/p>
而前中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居委員會(huì)副主任開(kāi)彥早年在山東德州發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐墓芾碚邆冮_(kāi)始焦慮，其他城市都在建城市綜合體，德州也準(zhǔn)備建十幾個(gè)城市綜合體。
“德州怎么會(huì)需要這么多個(gè)城市綜合體呢？”開(kāi)彥曾反問(wèn)當(dāng)?shù)毓賳T。他同樣認(rèn)為，很多城市并不適合建設(shè)超高層建筑，既不節(jié)能，也會(huì)引發(fā)新的城市問(wèn)題。
在21世紀(jì)的前十多年中，中國(guó)掀起了一場(chǎng)建設(shè)超高層的“軍備競(jìng)賽”，各地也不斷刷新城市的天際線。
突破300米的大連國(guó)際貿(mào)易中心大廈、北京國(guó)貿(mào)三期；突破400米的有上海金茂大廈、上海環(huán)球金融中心；突破600米的有“上海中心”、廣州新電視塔、深圳平安金融中心、武漢綠地中心等。
而地方政府在政策上也給予超高層支持。
2010年，合肥市房產(chǎn)、規(guī)劃、國(guó)土、監(jiān)察四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，為推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)市建設(shè)，鼓勵(lì)建設(shè)超高層建筑，即單體建筑超過(guò)100米的建筑，100米及以上樓層的建筑面積可作為獎(jiǎng)勵(lì)，不視為違背原有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件規(guī)定。
南寧為了打造企業(yè)總部基地，鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)超高層樓宇，制定《南寧人民政府關(guān)于促進(jìn)超高層建設(shè)的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)興建超過(guò)200米以上的建筑。
戴德梁行中國(guó)區(qū)研究部主管魏東向界面新聞表示：“從不同來(lái)源的《世界十大高樓排行榜》中看到，全球前十大高樓中將近有一半都來(lái)自中國(guó)，究其原因，對(duì)于政府而言，超高層的興建不僅可以節(jié)約更多的土地資源，而且可以作為城市名片來(lái)提高城市影響力，促進(jìn)城市招商，也是城市發(fā)展的重要標(biāo)志。但超高層同樣也會(huì)帶來(lái)樓宇安全隱患、空氣污染等問(wèn)題。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，開(kāi)發(fā)商往往以很高的溢價(jià)率拿到地塊，所以開(kāi)發(fā)商更傾向于通過(guò)增加樓宇的高度來(lái)獲得更多的出租面積從而贏得更高的租金收入，最終確保更高的投資回報(bào)率?！?/p>
另外，開(kāi)發(fā)商通過(guò)建設(shè)超高層能夠拿到價(jià)格相對(duì)較低的土地，也是開(kāi)發(fā)商熱衷建超高層的原因之一。
張玉良曾對(duì)外表示：“綠地有些項(xiàng)目的土地成本較低，因?yàn)橛械胤秸墓膭?lì)政策”。
二三線城市的摩天大樓需要更長(zhǎng)的周期去消化，造成了較高的空置，像西安這樣的城市，目前建成與在建的超高層項(xiàng)目超過(guò)了30個(gè)，而武漢市場(chǎng)人士向界面新聞表示：“為了建設(shè)新一線，國(guó)家中心城市，武漢未來(lái)300到400米的超高層還有一批。”
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止2019年三季度，中國(guó)寫(xiě)字樓總建筑面積已高達(dá)5800萬(wàn)平方米，平均空置率為20%，部分二線城市如長(zhǎng)沙、重慶、蘇州、天津、無(wú)錫和廈門(mén)等空置率已高達(dá)30%以上，直至2022年，中國(guó)仍將有4200萬(wàn)平方米以上的寫(xiě)字樓供應(yīng)投放市場(chǎng)。
魏東表示：“在空置率較高的城市，超高層項(xiàng)目將面臨著建成后較重銷(xiāo)售或出租壓力，一旦發(fā)生招商困難引發(fā)財(cái)政緊縮、前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)申請(qǐng)的大額貸款無(wú)法償還等現(xiàn)象，投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)愈發(fā)加大。雖然這些城市的高空置率未必都是由超高層建筑造成的，但不可否認(rèn)的是，超高層建筑的總體體量巨大，動(dòng)輒幾十萬(wàn)平米的項(xiàng)目投放市場(chǎng)需要更長(zhǎng)時(shí)間的消化周期，如開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力難以支撐長(zhǎng)期持有，則大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇將項(xiàng)目散售，而一旦項(xiàng)目散售則項(xiàng)目品質(zhì)將會(huì)在短期內(nèi)迅速下降?！?/p>
退燒與轉(zhuǎn)型
供應(yīng)量巨大的超高層也讓地方政府對(duì)這一建筑形態(tài)進(jìn)行了限制。
除了武漢綠地中心遭遇限高外，南京江北綠地金融中心和河西金茂項(xiàng)目也傳出限高消息，而去年安徽第一高樓588米的寶能超高層也因?yàn)榄h(huán)保問(wèn)題宣布停建了。蘇州規(guī)劃729米的中南中心也處于停工狀態(tài)，中南建設(shè)之后以4.41億元向公司控股股東中南控股集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓蘇州中南中心項(xiàng)目的蘇州中南中心投資建設(shè)有限公司100%股權(quán)。
“超高層概念已經(jīng)不火了，隨便建棟樓都能是超高層，現(xiàn)在流行‘smart building’”,世邦魏理仕一位研究人員向界面新聞表示。
而隨著房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)的變化，地方對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路也發(fā)生了變化。
在“租售并舉”的政策下，近兩年，各地的長(zhǎng)租公寓紛紛崛起，而在“美好生活”的背景下，文旅產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)又成了各地政府發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域。不過(guò)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域頻頻暴雷之后，文旅成為地方政府與開(kāi)發(fā)商的關(guān)注重點(diǎn)。
在政策和資本的推動(dòng)下，全國(guó)文旅建設(shè)也掀起了一股熱潮。
2018年年初政府工作報(bào)告把出境旅游增長(zhǎng)作為民生改善的巨大成就，釋放鼓勵(lì)消費(fèi)積極信號(hào)，部署推進(jìn)廁所革命、創(chuàng)建全域旅游示范區(qū)、降低國(guó)有重點(diǎn)景區(qū)門(mén)票價(jià)格等重點(diǎn)工作，國(guó)家、地方文化和旅游部門(mén)機(jī)構(gòu)改革順利推進(jìn)，多部門(mén)聯(lián)合推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展的格局已經(jīng)形成。
根據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)55.39億人次，同比增長(zhǎng)10.8%。我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)呈連年上漲趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)旅游需求增大。2018年旅游總收入5.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%；2018年國(guó)內(nèi)旅游收入為5.13萬(wàn)億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率14.38%。2018年全年全國(guó)旅游業(yè)對(duì)GDP的綜合貢獻(xiàn)為9.94萬(wàn)億元，占GDP總量的11.04%。
在地方，今年5月，湖北省副省長(zhǎng)陳安麗在湖北省文化和旅游重大項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)上指出，要把加快項(xiàng)目建設(shè)作為重要抓手，促進(jìn)文化和旅游融合發(fā)展，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作格局，迅速掀起文化旅游項(xiàng)目建設(shè)熱潮。
政策的支持也吸引了大量民間資本的進(jìn)入，2018山西省旅游發(fā)展大會(huì)期間，全省共簽約35個(gè)旅游項(xiàng)目，總金額達(dá)1090.93億元，2018年僅11月，全國(guó)多個(gè)省市陸續(xù)簽約文旅項(xiàng)目，包括特色小鎮(zhèn)、主題公園、田園綜合體、營(yíng)地、康養(yǎng)等多種業(yè)態(tài)，數(shù)量高達(dá)24起，總簽約金額超5700億。
地方政府已經(jīng)從當(dāng)年對(duì)超高層的執(zhí)著轉(zhuǎn)變?yōu)槲穆卯a(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)。
而作為開(kāi)發(fā)商也嗅到了其中的機(jī)遇，除了華僑城等以文旅著稱(chēng)的企業(yè)，包括融創(chuàng)，恒大，碧桂園等龍頭房企也紛紛布局文旅產(chǎn)業(yè)，將13個(gè)項(xiàng)目賣(mài)給融創(chuàng)的萬(wàn)達(dá)也沒(méi)有放棄文旅產(chǎn)業(yè)，而是轉(zhuǎn)變思路建設(shè)紅色旅游，在蘭州、延安、廣州、甘肅、大連以及潮州沈陽(yáng)和天津，以文旅項(xiàng)目為主，計(jì)劃投入1600億之多。
不過(guò)，文旅依舊是投資量大，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商在獲取政策支持，拿地賣(mài)樓之后，能否將自身的產(chǎn)業(yè)打造起來(lái)，目前看還沒(méi)有真正的標(biāo)桿，至少叫板迪士尼的企業(yè)都沒(méi)有超過(guò)它。