以下為莊諾先生演講實錄,已經(jīng)審閱。
謝謝,大家下午好,感謝界面•財聯(lián)社提供了機會一起來探討新經(jīng)濟,界面•財聯(lián)社是一個新型的媒體,只有幾年時間,但是影響非常大,作為一個新經(jīng)濟人和一個行業(yè)從業(yè)者,我們也向這樣的優(yōu)秀媒體表示致敬。
下面我跟大家一起來分享一下,中民投在社區(qū)領(lǐng)域的一些新的做法,特別是社區(qū)跟物業(yè),物業(yè)經(jīng)濟的做法。我的演講主題是《新經(jīng)濟時代,社區(qū)新商業(yè)探索》,中國的社區(qū)物業(yè)其實已經(jīng)有將近四十年的歷史了,但是這個發(fā)展又非常的曲折,我們?nèi)绻麖娜蛭飿I(yè)行業(yè)發(fā)展來看,所謂的物業(yè)管理是形成于19世紀(jì)60年代的英國,那個時候大部分的英國農(nóng)民涌向了倫敦,住在一些所謂公寓,管理非常的混亂,有位名叫奧克維婭•希爾(Octavia Hill)女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法,要求承租人嚴(yán)格遵守,出人意料地取得了成功,不僅有效地改善了居住環(huán)境,而且還使業(yè)主與承租人的關(guān)系由原來的對立變得友善起來,首開物業(yè)管理模式之先河,這是一個全球物業(yè)管理發(fā)展的雛形。
而中國,在改革開放之前是沒有專業(yè)物業(yè)管理的,當(dāng)時只有居委會,既是中國的行政末端,又行使了物業(yè)管理職能,在改革開放初期,1981年3月,深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了內(nèi)地第一家物業(yè)管理企業(yè)對東湖麗苑小區(qū)進行專業(yè)化管理和提供全方位服務(wù),包括保安、保潔、綠化、維修等,東湖麗苑也成為中國內(nèi)地第一個實行市場化物業(yè)管理的小區(qū)。這時候物業(yè)管理這個詞才慢慢開始進入人們生活,但是這個過程非常漫長,而現(xiàn)在中國已經(jīng)有了30萬在管物業(yè)小區(qū),這是我們講物業(yè)社區(qū)回顧的歷史。
1981年有了這個物業(yè)管理的概念,一直到了2003年,國務(wù)院頒布了第一個《物業(yè)管理條例》,在這20多年的時間里,中國物業(yè)行業(yè)是在無照經(jīng)營、無序經(jīng)營、無證經(jīng)營,或者說無法經(jīng)營,因為沒有一部法律,因此物業(yè)給中國老百姓留下的印象并不太好。然后再經(jīng)過了將近11年的時間,也就是2014年,開始有物業(yè)公司上市了,并且市場反映還不錯。
現(xiàn)在香港證券市場在不到兩年的時間形成了物業(yè)板塊,在香港上市的物業(yè)公司已經(jīng)有十幾家了,板塊的估值還是比較高的,這幾年發(fā)展的非???,到了2014年以后,已經(jīng)有了一大批的物業(yè)公司上市,而且基本上母公司都是開發(fā)商,像碧桂園、綠城、中海等等,這些物業(yè)公司上市后市值會很高,為什么?因為它是輕資產(chǎn),假設(shè)中國的房地產(chǎn)是70年的有效使用權(quán),開發(fā)商大概只占了3到5年,從拿到土地到開發(fā)再到房子交出去,把房子賣了,3到5年的時間,平均是3年半。開發(fā)商一平方米賺了5000塊、10000塊也好就走了,最后錢誰賺了,其實大家都知道最后都是銷售處的總監(jiān)賺了,所以很多人說為什么我搬到新房還沒住下來電話就來,要不要裝修、要不要二手房、要不要出租,就是這么流出去的。
后面的65年誰賺了,其實后面的六十幾年都是物業(yè)管理在細水長流地賺著這個錢,早期叫物業(yè)管理費,現(xiàn)在有增值服務(wù),當(dāng)然我們會講,說近幾年,又開始很多增值管理了,因為當(dāng)時2003年提出一個叫“四保”的服務(wù),所謂傳統(tǒng)的基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域里又加了“四保”,即:保修、保綠、保潔、保安,那么從四保引申到了社區(qū)增值服務(wù),接下來這幾年又開始提到我們所說的物業(yè)3.0版,即:物業(yè)管理+社區(qū)服務(wù)+智慧社區(qū),這里面有社區(qū)+電商以及門禁等等,我想這些大家都感同身受。而現(xiàn)在物業(yè)管理4.0馬上就要來了,4.0是什么,我們現(xiàn)在已經(jīng)在實踐中,包括社區(qū)電商、社區(qū)智能、社區(qū)服務(wù)。目前,社區(qū)電商如火如荼,2018年是社區(qū)電商的一個風(fēng)口年,據(jù)不完全統(tǒng)計,從8月17日到10月7日的這50天里,有將近20億融資涌入這個賽道。而引爆社區(qū)電商的導(dǎo)火索就是去年在美國上市的拼多多。因為大家從拼多多這個案例發(fā)現(xiàn)了如果以社區(qū)為場景進行團購、拼購可能會做得更好。
我經(jīng)常在不同的場合上說的,社區(qū)是一個聚寶盆,瑞銀報告數(shù)據(jù)顯示,2018年中國家庭財富超過52萬億美元,約300多萬億元人民幣,其中62%是非金融資產(chǎn),所謂的非金融資產(chǎn)就是不動產(chǎn),那就是有將近180萬億的不動產(chǎn)沉淀在我們的社區(qū)里面,一個多月前有條新聞報道中國的房產(chǎn)總值已經(jīng)到了450萬億元,超過了美國、日本、歐盟三大經(jīng)濟體加起來的總值,是中國國民經(jīng)濟GDP的5倍,這么大的一個量,當(dāng)然數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確我們不知道,因為我算了下其實并不算多,為什么,因為如果你把450萬億元除以14億人口大概只有32萬左右,如果按一家三口來算,中國家庭的房產(chǎn)總值平均加權(quán)不到一百萬元,但是這個數(shù)字到底準(zhǔn)不準(zhǔn),不管它,可以深深了解中國家庭財富不動產(chǎn)量很大,幾百萬億,而未來成長就在社區(qū),坦率講,去年開始公認中國房地產(chǎn)市場進入存量房的市場,未來是一個存量房的市場。圍繞存量房的資產(chǎn)做社區(qū)金融,以及人工智能化,包括人臉識別系統(tǒng)、AI系統(tǒng)在社區(qū)將很快實現(xiàn),這些高科技也慢慢改變社區(qū)的管理。
回過來講社區(qū)商業(yè)的屬性是什么?社會與社區(qū)是兩個概念,今天這兒在座很多人穿著正裝,離開社區(qū)我們是社會人。到了晚上八九點鐘回到小區(qū)里面脫了西裝,穿著睡衣我們成為社區(qū)人。從社區(qū)的意義上來講,我們更多是過客,我們留在社區(qū)的時間晚上睡覺或者周末的時候在社區(qū)里面喝茶打球。在社區(qū)里面是什么人?老中少,包括:退休的老人、大叔大媽;少,就是孩子兒童,他們一放學(xué)在社區(qū)時間比較多。還有一個群體就是全職媽媽,在社區(qū)當(dāng)寶媽,這幾類人是比較多的,需求也是多樣化的。老人需求喜歡廣場舞,小孩喜歡安靜做作業(yè),有家庭老師,寶媽喜歡在家里網(wǎng)購。還有地域的差異化,朝陽大媽是一個很偉大的人群,到了上海不一樣,上海的大媽和廣州的大媽講的喝茶的事,區(qū)域不一樣。社交性很特別的,社區(qū)大媽之間的傳播,大媽之間的口口相傳,中國有一句名言“遠親不如近鄰”,近鄰傳播會更好,這是社區(qū)里面的特性。
這里面剛好有幾點,圍繞著社區(qū)里面的人、圍繞著線上的平臺、圍繞商品和服務(wù),這里面提出一個服務(wù)。是要跟大家分享中民投正在嘗試做的,大家以前把社區(qū)的團購看作商品,包括團購生鮮、牛肉、三文魚、蘋果等,這已經(jīng)做得很好。有一樣是大家不知道的,就是中民未來做社區(qū)商業(yè)的探索,一個是線上線下。線上做了社區(qū)的普惠拼購,這個拼購不是拼蘋果,不是拼鮮花,拼的是社區(qū)服務(wù),這是一個空白點。在社區(qū),服務(wù)是一個剛需的要求,大家都需要,現(xiàn)在很忙,保潔、保姆、家教,家里有老人身體不好有康養(yǎng)等需求。今年開始你的住房貸款、贍養(yǎng)老人、子女教育都可以抵稅,在座各位都非常懂,社區(qū)大媽不一定懂,拼購一個稅務(wù)師,一棟樓大家合起來每個人出點錢,就可以體驗到抵扣稅相關(guān)的服務(wù)。
很多人跟我講,互聯(lián)網(wǎng)要求標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化商品。像肉、水果很標(biāo)準(zhǔn)的,但是服務(wù)是非標(biāo)準(zhǔn)化的,你不能做互聯(lián)網(wǎng)化。我們認為服務(wù)也可以進行標(biāo)準(zhǔn)化的。把時間跟價格合起來,就是一個相對標(biāo)準(zhǔn),一個小時50塊錢、40塊錢都是一個標(biāo)準(zhǔn)。我們正在做的拼購平臺社惠拼,做得非常好。目前在上海幾個小區(qū)試點,每天幾千單。為什么效果那么好?因為我們是共享經(jīng)濟。一個保潔員每天在社區(qū)隨時等候派單,她的時間成本節(jié)約了,本來她在這個小區(qū)做兩個小時,再騎車去另外一個地方一個小時,像一線城市時間成本非常高的,一個小時浪費了。比如說去按摩店做一個足底按摩,120塊錢一小時,按摩師只賺到38塊錢?,F(xiàn)在為小區(qū)家庭服務(wù),一小時60塊錢,他挺開心的,本來賺38塊錢,現(xiàn)在賺60塊錢。社惠拼的拼購邏輯很簡單,讓消費者更省錢,讓服務(wù)者更賺錢,打破中間商差價,這就是社區(qū)的土壤延伸出來社區(qū)的服務(wù)。
第二個,共享客廳。中民未來管理的社區(qū)大概在全國155個城市里面覆蓋4500個小區(qū),我們每天要服務(wù)3000萬社區(qū)人口。我們發(fā)現(xiàn),我們很多物業(yè),有很多原來會所或者叫做管理中心,有很多房子在那邊。坦率的講會所沒有用的,那個游泳池沒有人去游泳。我們把會所利用起來,因為本來是一個公共的空間,做什么?做微商業(yè)、微零售,我們根據(jù)這個小區(qū)最需要是什么?比如說蔬菜、水果、肉等等生活的必需品、急需品,將這個空間改造為共享客廳大概一兩百平方米,對小區(qū)進行一個調(diào)查,最需要是什么,讓他足不出戶享受生活的便利。把社區(qū)的物業(yè)充分利用起來。
所以,我們線上做的是社惠拼,線下做的是共享客廳。這是我們中民未來正在社區(qū)中做的服務(wù)。
這些創(chuàng)新的實踐大概圍繞“人房車錢老幼游”,老幼是社區(qū)沉淀的人中最多的,車也是社區(qū)沉淀最多的,老人比較寂寞,我們可以做兩個產(chǎn)品,把小區(qū)電影院包下來,70、80歲老人家喜歡看以前的電影,現(xiàn)在電影看不懂,以前的電影《地道戰(zhàn)》,現(xiàn)在網(wǎng)上沒有人看的。到電影院把早上9-11點包起來的,老人家早晨起來送完孫子上學(xué),看到11點回到家里去做飯。包括游樂以及金融服務(wù)也可以這樣子。
現(xiàn)在電視里面經(jīng)常曝光的電信詐騙,就是把電話打到小區(qū)里面騙小區(qū)老人家的錢,相較而言他們不懂網(wǎng)上理財。社區(qū)家庭里是銀行最后一公里達不到的,詐騙者用溫情的電話打過來,讓我們社區(qū)老人們中招了。央行出臺了類似65歲以上的老人網(wǎng)上轉(zhuǎn)帳24小時到賬的規(guī)定,電視上還是有老人被騙,對老人的金融關(guān)懷不夠,金融教育非常不夠。目前,中民未來旗下中民普惠,這幾年已經(jīng)在社區(qū)里面幫助居民做了很多投資者風(fēng)險教育的工作。
我想說社區(qū)是一個聚寶盆,社區(qū)是一個很大的空間。在這里面可以有很多想象空間,很多的創(chuàng)新、商業(yè)、金融、服務(wù)都可以做,特別是社區(qū)服務(wù),非常重要,馬上春節(jié)來了,上海、北京會出現(xiàn)保姆荒,我們也可以解決保姆荒的問題。
這是我們目前在做的一些工作,還有“四點半課堂”等等,因為時間關(guān)系,不展開說了。謝謝各位!