以下為莊諾先生演講實錄，已經(jīng)審閱。
謝謝，大家下午好，感謝界面•財聯(lián)社提供了機會一起來探討新經(jīng)濟，界面•財聯(lián)社是一個新型的媒體，只有幾年時間，但是影響非常大，作為一個新經(jīng)濟人和一個行業(yè)從業(yè)者，我們也向這樣的優(yōu)秀媒體表示致敬。
下面我跟大家一起來分享一下，中民投在社區(qū)領(lǐng)域的一些新的做法，特別是社區(qū)跟物業(yè)，物業(yè)經(jīng)濟的做法。我的演講主題是《新經(jīng)濟時代，社區(qū)新商業(yè)探索》，中國的社區(qū)物業(yè)其實已經(jīng)有將近四十年的歷史了，但是這個發(fā)展又非常的曲折，我們?nèi)绻麖娜蛭飿I(yè)行業(yè)發(fā)展來看，所謂的物業(yè)管理是形成于19世紀(jì)60年代的英國，那個時候大部分的英國農(nóng)民涌向了倫敦，住在一些所謂公寓，管理非常的混亂，有位名叫奧克維婭•希爾（Octavia Hill）女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴(yán)格遵守，出人意料地取得了成功，不僅有效地改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主與承租人的關(guān)系由原來的對立變得友善起來，首開物業(yè)管理模式之先河，這是一個全球物業(yè)管理發(fā)展的雛形。
而中國，在改革開放之前是沒有專業(yè)物業(yè)管理的，當(dāng)時只有居委會，既是中國的行政末端，又行使了物業(yè)管理職能，在改革開放初期，1981年３月，深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了內(nèi)地第一家物業(yè)管理企業(yè)對東湖麗苑小區(qū)進行專業(yè)化管理和提供全方位服務(wù)，包括保安、保潔、綠化、維修等，東湖麗苑也成為中國內(nèi)地第一個實行市場化物業(yè)管理的小區(qū)。這時候物業(yè)管理這個詞才慢慢開始進入人們生活，但是這個過程非常漫長，而現(xiàn)在中國已經(jīng)有了30萬在管物業(yè)小區(qū)，這是我們講物業(yè)社區(qū)回顧的歷史。
1981年有了這個物業(yè)管理的概念，一直到了2003年，國務(wù)院頒布了第一個《物業(yè)管理條例》，在這20多年的時間里，中國物業(yè)行業(yè)是在無照經(jīng)營、無序經(jīng)營、無證經(jīng)營，或者說無法經(jīng)營，因為沒有一部法律，因此物業(yè)給中國老百姓留下的印象并不太好。然后再經(jīng)過了將近11年的時間，也就是2014年，開始有物業(yè)公司上市了，并且市場反映還不錯。
現(xiàn)在香港證券市場在不到兩年的時間形成了物業(yè)板塊，在香港上市的物業(yè)公司已經(jīng)有十幾家了，板塊的估值還是比較高的，這幾年發(fā)展的非?？?，到了2014年以后，已經(jīng)有了一大批的物業(yè)公司上市，而且基本上母公司都是開發(fā)商，像碧桂園、綠城、中海等等，這些物業(yè)公司上市后市值會很高，為什么？因為它是輕資產(chǎn)，假設(shè)中國的房地產(chǎn)是70年的有效使用權(quán)，開發(fā)商大概只占了3到5年，從拿到土地到開發(fā)再到房子交出去，把房子賣了，3到5年的時間，平均是3年半。開發(fā)商一平方米賺了5000塊、10000塊也好就走了，最后錢誰賺了，其實大家都知道最后都是銷售處的總監(jiān)賺了，所以很多人說為什么我搬到新房還沒住下來電話就來，要不要裝修、要不要二手房、要不要出租，就是這么流出去的。
后面的65年誰賺了，其實后面的六十幾年都是物業(yè)管理在細水長流地賺著這個錢，早期叫物業(yè)管理費，現(xiàn)在有增值服務(wù)，當(dāng)然我們會講，說近幾年，又開始很多增值管理了，因為當(dāng)時2003年提出一個叫“四保”的服務(wù)，所謂傳統(tǒng)的基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域里又加了“四保”，即：保修、保綠、保潔、保安，那么從四保引申到了社區(qū)增值服務(wù)，接下來這幾年又開始提到我們所說的物業(yè)3.0版，即：物業(yè)管理+社區(qū)服務(wù)+智慧社區(qū)，這里面有社區(qū)+電商以及門禁等等，我想這些大家都感同身受。而現(xiàn)在物業(yè)管理4.0馬上就要來了，4.0是什么，我們現(xiàn)在已經(jīng)在實踐中，包括社區(qū)電商、社區(qū)智能、社區(qū)服務(wù)。目前，社區(qū)電商如火如荼，2018年是社區(qū)電商的一個風(fēng)口年，據(jù)不完全統(tǒng)計，從8月17日到10月7日的這50天里，有將近20億融資涌入這個賽道。而引爆社區(qū)電商的導(dǎo)火索就是去年在美國上市的拼多多。因為大家從拼多多這個案例發(fā)現(xiàn)了如果以社區(qū)為場景進行團購、拼購可能會做得更好。
我經(jīng)常在不同的場合上說的，社區(qū)是一個聚寶盆，瑞銀報告數(shù)據(jù)顯示，2018年中國家庭財富超過52萬億美元，約300多萬億元人民幣，其中62%是非金融資產(chǎn)，所謂的非金融資產(chǎn)就是不動產(chǎn)，那就是有將近180萬億的不動產(chǎn)沉淀在我們的社區(qū)里面，一個多月前有條新聞報道中國的房產(chǎn)總值已經(jīng)到了450萬億元，超過了美國、日本、歐盟三大經(jīng)濟體加起來的總值，是中國國民經(jīng)濟GDP的5倍，這么大的一個量，當(dāng)然數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確我們不知道，因為我算了下其實并不算多，為什么，因為如果你把450萬億元除以14億人口大概只有32萬左右，如果按一家三口來算，中國家庭的房產(chǎn)總值平均加權(quán)不到一百萬元，但是這個數(shù)字到底準(zhǔn)不準(zhǔn)，不管它，可以深深了解中國家庭財富不動產(chǎn)量很大，幾百萬億，而未來成長就在社區(qū)，坦率講，去年開始公認中國房地產(chǎn)市場進入存量房的市場，未來是一個存量房的市場。圍繞存量房的資產(chǎn)做社區(qū)金融，以及人工智能化，包括人臉識別系統(tǒng)、AI系統(tǒng)在社區(qū)將很快實現(xiàn)，這些高科技也慢慢改變社區(qū)的管理。
回過來講社區(qū)商業(yè)的屬性是什么？社會與社區(qū)是兩個概念，今天這兒在座很多人穿著正裝，離開社區(qū)我們是社會人。到了晚上八九點鐘回到小區(qū)里面脫了西裝，穿著睡衣我們成為社區(qū)人。從社區(qū)的意義上來講，我們更多是過客，我們留在社區(qū)的時間晚上睡覺或者周末的時候在社區(qū)里面喝茶打球。在社區(qū)里面是什么人？老中少，包括：退休的老人、大叔大媽；少，就是孩子兒童，他們一放學(xué)在社區(qū)時間比較多。還有一個群體就是全職媽媽，在社區(qū)當(dāng)寶媽，這幾類人是比較多的，需求也是多樣化的。老人需求喜歡廣場舞，小孩喜歡安靜做作業(yè)，有家庭老師，寶媽喜歡在家里網(wǎng)購。還有地域的差異化，朝陽大媽是一個很偉大的人群，到了上海不一樣，上海的大媽和廣州的大媽講的喝茶的事，區(qū)域不一樣。社交性很特別的，社區(qū)大媽之間的傳播，大媽之間的口口相傳，中國有一句名言“遠親不如近鄰”，近鄰傳播會更好，這是社區(qū)里面的特性。
這里面剛好有幾點，圍繞著社區(qū)里面的人、圍繞著線上的平臺、圍繞商品和服務(wù)，這里面提出一個服務(wù)。是要跟大家分享中民投正在嘗試做的，大家以前把社區(qū)的團購看作商品，包括團購生鮮、牛肉、三文魚、蘋果等，這已經(jīng)做得很好。有一樣是大家不知道的，就是中民未來做社區(qū)商業(yè)的探索，一個是線上線下。線上做了社區(qū)的普惠拼購，這個拼購不是拼蘋果，不是拼鮮花，拼的是社區(qū)服務(wù)，這是一個空白點。在社區(qū)，服務(wù)是一個剛需的要求，大家都需要，現(xiàn)在很忙，保潔、保姆、家教，家里有老人身體不好有康養(yǎng)等需求。今年開始你的住房貸款、贍養(yǎng)老人、子女教育都可以抵稅，在座各位都非常懂，社區(qū)大媽不一定懂，拼購一個稅務(wù)師，一棟樓大家合起來每個人出點錢，就可以體驗到抵扣稅相關(guān)的服務(wù)。
很多人跟我講，互聯(lián)網(wǎng)要求標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化商品。像肉、水果很標(biāo)準(zhǔn)的，但是服務(wù)是非標(biāo)準(zhǔn)化的，你不能做互聯(lián)網(wǎng)化。我們認為服務(wù)也可以進行標(biāo)準(zhǔn)化的。把時間跟價格合起來，就是一個相對標(biāo)準(zhǔn)，一個小時50塊錢、40塊錢都是一個標(biāo)準(zhǔn)。我們正在做的拼購平臺社惠拼，做得非常好。目前在上海幾個小區(qū)試點，每天幾千單。為什么效果那么好？因為我們是共享經(jīng)濟。一個保潔員每天在社區(qū)隨時等候派單，她的時間成本節(jié)約了，本來她在這個小區(qū)做兩個小時，再騎車去另外一個地方一個小時，像一線城市時間成本非常高的，一個小時浪費了。比如說去按摩店做一個足底按摩，120塊錢一小時，按摩師只賺到38塊錢?，F(xiàn)在為小區(qū)家庭服務(wù)，一小時60塊錢，他挺開心的，本來賺38塊錢，現(xiàn)在賺60塊錢。社惠拼的拼購邏輯很簡單，讓消費者更省錢，讓服務(wù)者更賺錢，打破中間商差價，這就是社區(qū)的土壤延伸出來社區(qū)的服務(wù)。
第二個，共享客廳。中民未來管理的社區(qū)大概在全國155個城市里面覆蓋4500個小區(qū)，我們每天要服務(wù)3000萬社區(qū)人口。我們發(fā)現(xiàn)，我們很多物業(yè)，有很多原來會所或者叫做管理中心，有很多房子在那邊。坦率的講會所沒有用的，那個游泳池沒有人去游泳。我們把會所利用起來，因為本來是一個公共的空間，做什么？做微商業(yè)、微零售，我們根據(jù)這個小區(qū)最需要是什么？比如說蔬菜、水果、肉等等生活的必需品、急需品，將這個空間改造為共享客廳大概一兩百平方米，對小區(qū)進行一個調(diào)查，最需要是什么，讓他足不出戶享受生活的便利。把社區(qū)的物業(yè)充分利用起來。
所以，我們線上做的是社惠拼，線下做的是共享客廳。這是我們中民未來正在社區(qū)中做的服務(wù)。
這些創(chuàng)新的實踐大概圍繞“人房車錢老幼游”，老幼是社區(qū)沉淀的人中最多的，車也是社區(qū)沉淀最多的，老人比較寂寞，我們可以做兩個產(chǎn)品，把小區(qū)電影院包下來，70、80歲老人家喜歡看以前的電影，現(xiàn)在電影看不懂，以前的電影《地道戰(zhàn)》，現(xiàn)在網(wǎng)上沒有人看的。到電影院把早上9-11點包起來的，老人家早晨起來送完孫子上學(xué)，看到11點回到家里去做飯。包括游樂以及金融服務(wù)也可以這樣子。
現(xiàn)在電視里面經(jīng)常曝光的電信詐騙，就是把電話打到小區(qū)里面騙小區(qū)老人家的錢，相較而言他們不懂網(wǎng)上理財。社區(qū)家庭里是銀行最后一公里達不到的，詐騙者用溫情的電話打過來，讓我們社區(qū)老人們中招了。央行出臺了類似65歲以上的老人網(wǎng)上轉(zhuǎn)帳24小時到賬的規(guī)定，電視上還是有老人被騙，對老人的金融關(guān)懷不夠，金融教育非常不夠。目前，中民未來旗下中民普惠，這幾年已經(jīng)在社區(qū)里面幫助居民做了很多投資者風(fēng)險教育的工作。
我想說社區(qū)是一個聚寶盆，社區(qū)是一個很大的空間。在這里面可以有很多想象空間，很多的創(chuàng)新、商業(yè)、金融、服務(wù)都可以做，特別是社區(qū)服務(wù)，非常重要，馬上春節(jié)來了，上海、北京會出現(xiàn)保姆荒，我們也可以解決保姆荒的問題。
這是我們目前在做的一些工作，還有“四點半課堂”等等，因為時間關(guān)系，不展開說了。謝謝各位！