“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者對(duì)于二手房、新房的選擇傾向存在顯著差異，前者數(shù)值約為90%，遠(yuǎn)高于后者的10%。通常業(yè)主們?cè)?-6次的連環(huán)交易后才開(kāi)始停止換房。獨(dú)特的交易結(jié)構(gòu)致使北京房?jī)r(jià)始終居高不下。”在1月8日舉辦的界面•財(cái)聯(lián)社財(cái)經(jīng)年會(huì)上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，過(guò)去一輪周期里換房需求是一線和二線房?jī)r(jià)上漲的主要驅(qū)動(dòng)力，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入全流通時(shí)代，租賃、新房、二手房三個(gè)市場(chǎng)之間交互的方式、時(shí)機(jī)與動(dòng)能決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體效果。
本屆界面•財(cái)聯(lián)社財(cái)經(jīng)年會(huì)以“回望與展望”為主題，貝殼找房受邀出席，楊現(xiàn)領(lǐng)博士在會(huì)上用歷史的眼光梳理了房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的整體現(xiàn)象進(jìn)行了由表及里的分析。此外，基于深度研究，圍繞全流通時(shí)代背后的市場(chǎng)機(jī)制，以及2019年樓市預(yù)測(cè)做了分享。
人均住房套數(shù)1.1，中國(guó)房地產(chǎn)正形成全流通格局
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局跟歷史有很大關(guān)系，某種程度上歷史不僅決定了今天市場(chǎng)現(xiàn)狀，也將決定行業(yè)的未來(lái)。會(huì)上，楊現(xiàn)領(lǐng)簡(jiǎn)明扼要地介紹了1978年至今多次房改對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響。他重點(diǎn)提及：1980年之后住房投資開(kāi)始大規(guī)模增長(zhǎng)，十年里整個(gè)中國(guó)成為當(dāng)時(shí)全世界住房開(kāi)發(fā)最快的國(guó)家；1998年國(guó)家全面取消福利分房，掀起新一輪的住房浪潮；2008年后，中國(guó)整個(gè)住房短缺問(wèn)題得到初步緩解。經(jīng)歷了40年住房開(kāi)發(fā)和發(fā)展，今天整個(gè)戶均住房套數(shù)在1.1左右，中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代。
從另一維度觀察，楊現(xiàn)領(lǐng)提出當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)正在形成全流通格局，租賃市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)間聯(lián)動(dòng)越來(lái)越強(qiáng)。他表示，存量時(shí)代租客進(jìn)入二手房市場(chǎng)會(huì)有進(jìn)一步買(mǎi)房子的打算，三個(gè)市場(chǎng)被打通，用戶產(chǎn)生連環(huán)交易將極大地促進(jìn)市場(chǎng)繁榮。楊現(xiàn)領(lǐng)用“交易乘數(shù)”對(duì)這個(gè)理論做了詳細(xì)解釋?zhuān)偃缫话賯€(gè)租客買(mǎi)房子，50個(gè)買(mǎi)新房子，50個(gè)買(mǎi)二手房，賣(mài)掉二手房的業(yè)主重新去買(mǎi)房，如此循環(huán)三次就會(huì)有175個(gè)交易量，也就是說(shuō)初始條件下，一個(gè)租客進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)房子，會(huì)帶來(lái)1.75次連環(huán)交易。
在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，目前中國(guó)住房自有率為85%，也就是說(shuō)大多數(shù)人買(mǎi)房，會(huì)以手中的房子換房子，以舊換新，換房需求占據(jù)主導(dǎo)地位，拉動(dòng)整個(gè)房屋的交易量。這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力不是杠桿，也不是用戶現(xiàn)金支付能力，而是整個(gè)換房周期的啟動(dòng)。
2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大預(yù)測(cè)
年會(huì)上，楊現(xiàn)領(lǐng)以全流通視角，為2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)送上了4個(gè)關(guān)鍵詞，包括對(duì)市場(chǎng)的整體預(yù)測(cè)以及政策走向預(yù)期。
第一個(gè)關(guān)鍵詞為自然下行。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落，不是因?yàn)檎{(diào)控因素，僅是因?yàn)槭袌?chǎng)動(dòng)力衰竭。今天房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的城市非常多，年輕人購(gòu)買(mǎi)力不足，無(wú)法啟動(dòng)換房，就會(huì)觸發(fā)連環(huán)交易負(fù)反饋。有個(gè)核心數(shù)據(jù)表明，以前帶看20個(gè)客戶就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)成交，今天帶看40個(gè)成交一個(gè)，成交周期在延長(zhǎng)，市場(chǎng)處于下行狀態(tài)。
第二個(gè)關(guān)鍵詞為巨量拐點(diǎn)。18年房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行，新房交易額超過(guò)10萬(wàn)億，二手房超過(guò)6萬(wàn)億。市場(chǎng)后續(xù)壓力非常大，很多城市量?jī)r(jià)開(kāi)始回落。漲的城市在減少，跌的城市在增多。
第三個(gè)關(guān)鍵詞為庫(kù)存再起?？梢钥吹剑欢€城市商品房施工、開(kāi)工面積還在漲，三四線的土地成交，相對(duì)來(lái)說(shuō)占比也比較高，這就意味著明年或以后庫(kù)存會(huì)比較多。像北京整個(gè)2019年全年預(yù)計(jì)供應(yīng)90平米以下的限價(jià)就有兩萬(wàn)套。
第四個(gè)關(guān)鍵詞為中溫放松。意思是說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行邊際放松。在杠桿率與地方政府債務(wù)都很高的情況下，市場(chǎng)不具備靠刺激大規(guī)模維護(hù)房地產(chǎn)的條件，總體上明年房地產(chǎn)政策會(huì)維持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。