文 | 時代周報
隨著近幾年房價深度調(diào)整，如何能快速地以理想的價格房子將賣掉，成為業(yè)主們心頭的一大難題。
不少業(yè)主將目光瞄準(zhǔn)了近年來興起的二手房美化代售公司，據(jù)了解，這類公司大多是以重新裝修、縮短成交周期為賣點。
宋女士一家便是其中一員。過去兩年間，她家位于寶山區(qū)的一套118.8平方米的房子掛牌價從870萬降至735萬，至今仍未能成交。
今年8月，眼看著房價可能進一步走低，宋女士兒子與塑房(上海)商務(wù)咨詢有限公司（下稱“塑房公司”）簽訂了一份合同，打算將房子交由塑房公司改造裝修及代理營銷。
具體來說，就是由塑房公司重新將房子裝修好，再由塑房公司把房子賣出去，其中宋女士需要支付裝修費42萬元（合同簽訂當(dāng)日交2萬首付款），代理營銷費5萬元。
然而，讓宋女士沒有想到的是，兒子簽訂的這份合同，竟困擾了她大半年，2萬塊錢裝修首付款打了水漂。
焦急的業(yè)主
自2021年下半年起，上海二手房市場逐步進入下行周期，宋女士一家打算將位于寶山區(qū)淞塘路的一套房屋（下稱“寶山房屋”）進行出售。
“2022年下半年，房子在就在中介掛牌了，沒想到之后房價一降再降，掛牌價從最早的870萬降到850萬，再到830萬 ......最后一路降至735萬?！彼闻扛嬖V時代周報記者。
然而，即便是降價135萬元，房子依然沒能賣掉。進一步下行的房價，讓宋女士一家愈發(fā)焦急。
今年8月，宋女士兒子為了出售寶山房屋，與塑房公司簽訂了《塑裝暨代理營銷服務(wù)合同》（下稱“塑裝合同”）。根據(jù)塑裝合同，乙方（塑房公司）將為甲方（宋女士）的房屋提供改造設(shè)計、代理裝修、管理、推廣等服務(wù)。與此同時，房屋的代理營銷服務(wù)也由該公司負(fù)責(zé)。塑裝合同規(guī)定，寶山房屋初步擬定價格為 735萬元，房屋塑裝費為42萬元，代理營銷服務(wù)費為5萬。
宋女士稱，寶山房屋一直登記在她名下，但她大部分時間都住在山東老家，房子的事情一直是兒子在打理。至于兒子為什么選擇塑房公司，宋女士告訴時代周報記者，一方面是因為房子一直賣不出去，另一方面（塑房公司）銷售比較熱情，頻繁通過電話、微信等方式分享成功案例。
而在宋女士看來，促成兒子最終選擇塑房公司最關(guān)鍵的一點是，（塑房公司）的銷售曾私下承諾，房子一定能以高于782萬的價格（扣除售房中介費）賣出。
據(jù)宋女士透露，在與塑房公司簽訂合同前，也曾有其他家裝公司聯(lián)系過她兒子，并給出了報價。“（某家裝公司）設(shè)計師上門量房后，給出的報價僅為20多萬。相比之下，塑房公司并未上門量房，僅僅根據(jù)網(wǎng)上找的戶型圖套公式，算出來42萬的報價。”
不過，時代周報記者注意到，塑裝合同中并未有類似承諾。根據(jù)塑裝合同，其中特別指出，初步擬定價735萬元由甲方擬定，此擬定價乙方不承諾為最終成交的甲方到手價。若售房價格（扣除售房中介費）超過782萬元整，超出部分50%作為乙方增值服務(wù)費。
此外，塑裝合同中還約定，截止2025年4月 29 日前（即約定交房日期10月30日的六個月后），標(biāo)的房屋未售出，則甲方在當(dāng)日支付乙方剩余塑裝費，乙方在三日內(nèi)將房屋（乙方前期投入的硬裝軟裝)交付給甲方，隨即合同終止。
“兒子也是病急亂投醫(yī)，他們簽合同的時候，我才知道這事情。因為兒子完全不懂裝修，而且房子在我名下，我就沒讓交房”雖然銷售表示，最好能提前交房，裝修后正好趕上“金九銀十”行情，但宋女士仍堅持親自來上?？催^塑房公司的樣板間后才能交房。
宋女士表示，“房子賣不出去已經(jīng)夠慘了，萬一最后裝修砸在自己手里，自住又住不了，這就又?jǐn)U大了損失了。”
拿不回的2萬元首付
今年10月中旬，看完樣板間后，宋女士向塑房公司提出終止合同，并要求退回此前在簽約時支付的2萬塊錢首筆塑裝費。
根據(jù)塑裝合同，簽約當(dāng)日，甲方支付乙方首筆塑裝費用2萬元；待甲方交房當(dāng)日再支付乙方塑裝費用9.75萬元；裝修好后，甲方在裝修好后三日內(nèi)支付乙方剩余塑裝費用11.75萬元；
此后，若2025年4 月 29日前，乙方幫甲方找到合適買家并簽約，則甲方在收到該房屋首付款后24小時內(nèi)支付乙方剩余塑裝暨代理營銷服務(wù)費23.5萬元；若在2025年4月 29 日前，房屋未售出，甲方則在當(dāng)日在支付乙方剩余塑裝費18.5萬元。
對于終止合同的理由，宋女士稱，在參觀塑房公司樣板間期間，她發(fā)現(xiàn)雖然房間的裝修風(fēng)格較為上檔次，但是實際所用裝修建材價格與高昂的裝修費明顯不符。
宋女士指出，塑房公司在銷售時承諾將為業(yè)主安裝中央空調(diào)，并允許業(yè)主在格力、小米和美的三個品牌中進行選擇，宋女士兒子選擇了格力品牌。然而，在塑裝合同中，所承諾的中央空調(diào)則顯示為“格力中央空調(diào)(風(fēng)管機)系列”。
“沒搞過裝修的人，一般都不懂兩者的區(qū)別。中央空調(diào)和風(fēng)管機完全是兩個概念?！彼闻繉r代周報記者表示。
時代周報記者咨詢格力天貓旗艦店客服獲悉，中央空調(diào)是一拖多的形式，而風(fēng)管機是一拖一的形式。相比于風(fēng)管機，中央空調(diào)價格高出不少，且舒適度、節(jié)能、穩(wěn)定性方面更優(yōu)。
對于宋女士的訴求，塑房公司方面并不認(rèn)可。塑房公司表示，合同中寫明“在正式拆除原裝修前，若甲方不繼續(xù)履行合同，需支付乙方違約金2萬元”，故塑裝費不予退款。
而宋女士則表示，“我們沒有交房，塑房什么都沒干，就要收2萬塊違約金，這不是霸王條款嘛，我不能接受。索性是沒有交房，不然后面無論裝的什么樣、賣成什么樣，我都得買單?！?/p>
12月19日，就宋女士所提及的塑裝合同以及霸王條款，時代周報記者撥打了塑房公司官網(wǎng)所留電話，在記者表明身份后，電話立即被掛斷。此后，記者多次撥打該電話，均無人接聽。
記者還撥打了塑房公司在合同中所留電話，對方表示，對相關(guān)情況并不知情，目前已經(jīng)不在塑房公司工作。此外，時代周報記者還向塑房公司官網(wǎng)郵箱發(fā)送了采訪函，但截至發(fā)稿，暫未有任何回應(yīng)。
就塑裝合同中條款是否合理，時代周記者咨詢了上海市浩信律師事務(wù)所高級合伙人王俊偉律師。
王俊偉對時代周報記者表示：“業(yè)主的訴求其實是賣房，不是為了裝修，塑房公司在于業(yè)主簽訂合同時將賣不掉房子的風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，這一項有點違背常理。從交易習(xí)慣來講，這種交易模式應(yīng)該是美化公司來投入裝修款項、而不是客戶來支付?！?/p>
王俊偉指出，塑裝合同條款設(shè)計中明顯帶有誘導(dǎo)性字眼，比如在第四條第（3）項中注明：乙方（塑房公司）前期投入的硬裝軟裝，明顯與費用支付相互矛盾，給業(yè)主造成了費用都是美化公司最終承擔(dān)的錯覺，對客戶明顯不公平、不合理；其次，從雙方對合同條款產(chǎn)生爭議的解釋角度，也應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方（塑房公司）的解釋。
王俊偉建議，業(yè)主可根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十七條，來主張合同條款無效?！吨腥A人民共和國民法典》第四百九十七條相關(guān)規(guī)定， 有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。
此外，王俊偉還指出，“合同中雖然有2萬元違約金的約定，但業(yè)主也可以提出違約金過高、要求按實際損失進行調(diào)低，法院或仲裁機構(gòu)也會根據(jù)實際損失情況酌情調(diào)整?！?/p>
市場下行期興起的二手房美化代售公司
天眼查顯示，塑房公司成立于2020年9月，注冊資本為1000萬元，法定代表人是朱濟波，公司由上海塑房設(shè)計工程咨詢集團有限公司全資持股，通過股權(quán)穿透可以發(fā)現(xiàn)，朱濟波是受益所有人。
官網(wǎng)顯示，塑房公司是“Home Staging”模式在國內(nèi)的領(lǐng)航者與改良者，該公司在二手房售賣過程中運用“塑裝”單邊代理模式的營銷服務(wù)，為業(yè)主提供全方位服務(wù)，幫助業(yè)主更好更快地賣房。
塑房公司合作中介門店超3000家，合作房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人超3萬人，擁有超20萬私域流量池，并與上海各大區(qū)域動遷辦合作。自2020年成立至今，塑房公司已累計幫助1000+上海業(yè)主解決賣房難題。
在官網(wǎng)上，塑房公司還展示了許多成交案例。可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過該公司改造和營銷后，部分房屋的成交周期低于1個月，甚至還有成交周期僅5個小時的案例出現(xiàn)。此外，亦有部分房屋的成交價格超出市場同期成交價位，又或是極大提升了買方的預(yù)算。
值得注意的是，塑房公司在官網(wǎng)中講述自身單邊營銷關(guān)于渠道維護時，所用的是太平洋房屋的照片。時代周報記者聯(lián)系太平洋房屋相關(guān)人士，得到的回應(yīng)是“太平洋房屋和二手房美化代售的公司沒有合作?！?/p>
事實上，市場上的二手房美化代售公司并不在少數(shù)。據(jù)記者查詢獲悉，以上海為例，除塑房外，亦存在不少二手房美化代售品牌，例如享友家、中城煥新家、煥新居等。
有從業(yè)超10年的家裝人士表示，二手房美化代售公司的興起與近兩年上海房價下行有關(guān)?！皹I(yè)主們急于變現(xiàn)，房子又有價無市。在這樣的情況下，這種模式確實會吸引不少人嘗試。”
另有業(yè)內(nèi)資深人士指出，自2021年底至今，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了不少賣房宣傳視頻，聲稱“采用國外流行的Home Staging模式“、“業(yè)主掛了一年都沒有賣掉，一個月就賣掉了”、“賣房全托管，房子我們負(fù)責(zé)裝修，裝修好了我們負(fù)責(zé)賣”等等。
該人士表示，其實在2021年之前，也有干二手房美化代售的機構(gòu)，但大都是為炒房公司。通常炒房公司自身會承擔(dān)裝修成本，如果限定時間內(nèi)未賣出房屋，裝修投入就送給業(yè)主，又或是公司直接把房子以約定的底價買下。隨著2021年年底房價下行，二手房美化代售模式出現(xiàn)了迭代升級。
“如今的二手房美化代售的模式，投入的所有裝修成本，普遍都需要業(yè)主自己來承擔(dān)，且約定高于某個價格之上成交的金額，還需要和公司五五分成?！?/p>
據(jù)該人士研究，雖然國內(nèi)的二手房美化代售和國外的Home Staging有相似性，但是國外Home Staging服務(wù)商普遍采用局部修繕，和更低成本、更靈活的家具租賃模式，而非拆掉原裝修重新裝修。