文｜時代周報
今年以來，一線城市豪宅成交活躍，成為聚光燈下的焦點。而在大眾視線的邊緣，那些被貼上“老破小”標簽的剛需小房子，卻在另一片暗流中涌動著熱潮。
易居研究院今年年初發(fā)布的一份報告稱，一線城市“老破小”類型的二手房價格泡沫已基本消除，從2016年初開始的拉升，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，價格已基本回歸到健康狀態(tài)。
二手房泡沫擠出，疊加限購政策優(yōu)化、首付比例降低等利好，“老破小”順勢成為尋求穩(wěn)定回報的投資客和價格敏感的剛需客的心頭好，尤其是在房價絕對值依然相對較高的一線城市。
根據(jù)各機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年11月，四大一線城市二手房成交量均實現(xiàn)同比或環(huán)比的正向增長，創(chuàng)下近年新高?！袄掀菩 痹谶@份成績單中扮演了關鍵角色。
10-11月，北京90平方米以下的二手房成交占比約66.3%，剛需仍然占據(jù)主導；上海總價300萬元以內(nèi)的二手房成交占比約60%，50-90平方米二手房成交占比超5成；在廣州市場，市中心老城區(qū)60平方米以下小戶型持續(xù)呈現(xiàn)增長勢頭，低總價“上車盤”成交占比上升；深圳總價150萬元以下的二手房成交占比約6.9%，環(huán)比增長4.1個百分點，增幅居首。
“老破小”成交量走高，甚至催生了新的流量賽道——“老破小”博主。不少年輕人在小紅書分享自己抄底、魔改“老破小”的經(jīng)驗，引起大量討論。剛剛?cè)胱 袄掀菩 钡膮庆o，發(fā)布的相關帖子，留言量多達數(shù)百條，同好們在評論區(qū)交流購房、裝修心得。
到底是誰在買入“老破小”？曾經(jīng)的“垃圾資產(chǎn)”何以攪動一池春水？
投資客“撿漏”筍盤
平靜的水面之下，張文康耐心地等待目標出現(xiàn)，“這幾年我一直在關注市場上的筍盤，碰到合適的就可以出手。”對于是否合適，張文康有兩個判斷標準：夠得著、價格便宜。
作為一名從業(yè)十多年的房產(chǎn)中介，他更有機會第一時間淘到筍盤。
上個月，合適的標的出現(xiàn)了。深圳羅湖一套小房子有意出售，正好符合張文康的要求——總價低，業(yè)主報價相比市場價便宜將近40萬元。
“原業(yè)主5年前買的，4.95萬元/平方米買入，現(xiàn)在3.8萬元/平方米賣給我，為什么不買？”張文康認為，“現(xiàn)在的行情，往上求利潤很難，但別人讓出來的就是我省下來的?！?/p>
這還是一套帶穩(wěn)定租約的房子，因為臨近地鐵和商場，戶型方正，帶廚房、衛(wèi)生間和生活陽臺，租金能到4000元/月，租金回報率超過3%。
“有錢就是要買房買地，將來樓市回暖的時候也是有房有地的人‘翻身’機會更大?！币娺^太多造富神話，張文康比普通人更明白，“土地就是生產(chǎn)資料?！?/p>
話雖如此，張文康也做好了與經(jīng)濟周期周旋的準備。他申請了貸款，按照等額本金的方式還款，房租剛好可以覆蓋月供利息，“租客幫我還利息，我還本金，以后賣掉不至于虧掉利息，相當于存了幾年錢。我的期望是不要跌穿底價?！?/p>
像張文康一樣的投資客，不在少數(shù)。他們就像嗅覺靈敏的獵手，穿梭在磚墻斑駁的城市中心，在超低總價與潛在回報的誘惑下，果斷出手。每一次簽約，都是一場關于眼光與膽識的博弈。
張文康告訴時代周報記者，他有三四個朋友今年“上車”了“老破小”，“有朋友入手了更便宜的，每平方米兩三萬元，但位置沒有我的好?！?/p>
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進的觀察，上海市場同樣有投資客站在租售比的角度抄底“老破小”，“現(xiàn)在房價比較低，市中心老房子的投資回報率還可以。”
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海曹楊等典型“老破小”板塊租金回報率普遍在2%左右，個別板塊如世博、彭浦、普陀區(qū)甘泉宜川等超過2%，甚至接近3%，而市場平均水平在1.5%-1.7%之間。
整體來看，中房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2024上半年重點50城租金回報率同比上升0.07個百分點至2.03%，結(jié)束了自2019年以來的連續(xù)下跌趨勢，并跑贏當前五大行5年期存款利率。其中，一線城市租金回報率為1.79%。
隨著二手房價格體系的調(diào)整以及按揭利率的下調(diào)，“老破小”的性價比越發(fā)凸顯，因此吸引“張文康們”進場。
總價百萬“上車”一線城市
抄底“老破小”的不止是投資客。當通勤距離、對口學區(qū)、生活配套構(gòu)成“不可能三角”時，“老破小”猶如一把鑰匙，解開這道復雜命題，平衡理想與現(xiàn)實的沖突。
去年年底，吳靜在深圳著名的“房價洼地”布吉購置一套“老破小”——樓齡27年、建筑面積約55平方米、總價146萬元。“賣家是一手業(yè)主，成本比較低，想要置換所以價格比較有誠意?！?/p>
“普通人的生活就是圍繞著吃住行，這個房子各方面我都比較滿意，菜市場就在樓下，下班回家就能順手把菜帶上，走路到地鐵口、公交站8分鐘足夠了，周圍商超能滿足日常需求?！眳庆o說，“誰都知道要買新房子，要買地段好的，要買戶型好的，我這點預算能買到60分的房子就很不錯了?！?/p>
今年11月底，吳靜喬遷新居，開始新生活。城市的萬家燈火，也有了完全屬于她的一盞。
和吳靜一樣的價格敏感人群，是“老破小”市場的購買主力。
葛晏就職于上海一頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)，長駐在知名“老破小”板塊甘泉宜川——這里以房價低、地段好著稱，一百多萬就能“上車”，因此吸引了很多剛需群體。
來自貝殼找房APP的數(shù)據(jù)顯示，最近一年，甘泉宜川二手房掛牌均價約5.69萬元/平方米，同比下降8.4%，成交周期從5月最高的187天震蕩下探至11月的83天。
以板塊內(nèi)典型樓盤趙家花園為例。趙家花園處于內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間，地鐵、學校、商超、醫(yī)院、公園等配套完善。這個“老破小”建設于1973年-1987年，總戶數(shù)超過800戶，戶型以28-46平方米一房、46-65平方米兩房、63平方米三房為主。
最近一年，趙家花園累計吸引404人看房，超過區(qū)域76%小區(qū)，今年已成交8套二手房，其中總價約120萬元的一房6套?？晒Ρ鹊氖?，2023年趙家花園成交量只有3套，2022年成交1套，2021年成交2套。
“因為政策的加持，甘泉宜川今年‘老破小’的成交量持續(xù)上漲?！备痍探榻B，買“老破小”的大多都是剛需，“現(xiàn)在政策放開了很多，上車門檻降低，單身人士也可以購買外環(huán)內(nèi)的二手房，推高了成交量。”
嚴躍進表示，上海優(yōu)化限購政策后，單身人士購房門檻降低、購房范圍擴大，部分人群看上了“老破小”，“市中心很多‘老破小’200萬元之內(nèi)就能搞定，單身人士對小戶型需求比較旺盛，也負擔得起。還有一類群體，因為租金和月供差不多，索性‘租轉(zhuǎn)購’了。”
“之前一房的成交量偏多，現(xiàn)在首付比例降了，大家的預算會再提升，有的可能一步到位直接買兩房，所以近期兩房成交會更多一點。”葛晏說。
“老破小”走出獨立行情
“老破小”的每一次成交都在講述市場的另一種可能性，這也讓二手交易高潮迭起。
機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，四大一線城市二手房成交量持續(xù)走高，11月的成交量更是刷新近年成交紀錄。北京二手房成交突破1.8萬套，同比增長49%，創(chuàng)下20個月以來的新高；上海成交2.4萬套，環(huán)比增長10%；廣州突破1.1萬套，同比增長12.1%，創(chuàng)下近年新高；深圳的過戶套數(shù)為7125套，環(huán)比增長16.5%，創(chuàng)下近4年新高。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測，以一線城市為代表的典型城市，二手成交集中在市場兩頭，一頭是中高端，另一頭是“老破小”。低總價、高性價比是低端市場的核心特征，其中很大一部分因為限制性政策優(yōu)化，如上海、北京等限購調(diào)整后，部分人群擁有了購房資格，因此“上車”戶型成為其首選。
北京發(fā)布“430新政”之后，剛需客群入市的積極性和活躍度有所提升，總價300萬元以下的客戶成交占比提高3個百分點，選擇60平方米以下房源的客戶成交占比提高2個百分點。
從上海“527新政”后二手房帶看量和總價段交叉分析來看，200萬-600萬元總價段客戶活躍度相對較高，帶看量占比高達57%，而這部分客群5成左右關注外環(huán)外，剛需屬性顯著。
廣州在9月底全域解除限購后，在大部分區(qū)域成交量沖高回落之際，中心城區(qū)荔灣走出獨立行情。合富研究院稱，荔灣二手市場逆勢上升，離不開上下九、中山八、陳家祠等老城區(qū)熱門板塊的貢獻?！斑@些以‘老破小’二手房居多的區(qū)域，在價格回調(diào)到位的行情下，性價比優(yōu)勢更為突出，吸引買家出手抄底。”
“廣州一些‘老破小’從放賣到成交，能在一周甚至幾天內(nèi)完成?！焙细淮髷?shù)據(jù)顯示，目前廣州二手房市場放盤當中，總價100萬元以內(nèi)的二手房，大部分都是“老破小”。目前，廣州首付比例降到15%，總價100萬元以內(nèi)的二手房，首付成本從幾萬元到十幾萬元，門檻相當?shù)汀?/p>
深圳的低價二手房成交占比同樣上升。深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月總價150萬元以下的二手房成交占比6.9%，環(huán)比增長4.1個百分點，增幅最大，總價250萬-350萬元的成交占比約17.7%，位列第二；從單價來看，4萬-6萬元/平方米價段成交占比約32.1%，位居首位，4萬元/平方米以下成交占比為28.8%，位列第二；從樓齡來看，20年及以上的成交占比約36%。
克而瑞分析認為，以一線城市為代表的典型城市二手房成交上升，主要有兩個原因。一方面，剛需客群價格敏感度較高，在當前市場環(huán)境下，二手房業(yè)主調(diào)整預期，降價掛牌；另一方面，二手房價遠低于新房，14個核心城市一二手房價差至2024年6月末已擴大至超1萬元/平方米，二手房價格跌幅顯著高于新房，更受剛需客群青睞。
合富研究院補充認為，超大特大城市房地產(chǎn)發(fā)展方略當中，城中村和舊城改造將成主角。市中心“老破小”在舊城改造中將占據(jù)越來越重要的地位，這也是選擇“老破小”中長線投入的價值所在。
葛晏告訴時代周報記者，買“老破小”的客戶，最關心的除了房價還會不會跌，就是未來房子原拆原建后能否順利置換。
對于大多數(shù)人而言，房子不僅是扎在這座城市的根，也可能是新一輪財富積累的起點。
（應受訪者要求，吳靜、張文康、葛晏為化名。）