文｜酒管財(cái)經(jīng)
當(dāng)我們習(xí)慣了“煤老板”抄底高奢酒店時(shí)，一家旅游企業(yè)冷不丁地給了酒店行業(yè)一個(gè)驚喜。
日前，黃山旅游宣布，擬參與司法拍賣競買位于黃山市的酒店在建工程。該在建工程原規(guī)劃用途為酒店，若競買成功，公司需按原規(guī)劃使用。
該資產(chǎn)評估價(jià)接近3億元，起拍價(jià)只有1.65億元。截至目前，只有1人報(bào)名。不出意外的話，黃山旅游大概率要將其攬入懷中。
《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，上述酒店資產(chǎn)尚未完全竣工。即便拍賣成功，距離正式開門迎客可能還需一些時(shí)日。
作為一家老牌旅企，黃山旅游正在進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”，嘗試通過“走下山”來打破業(yè)績瓶頸。而很多新的“山下業(yè)務(wù)”尚處培育期，充滿諸多不確定性。相對來講，確定性更強(qiáng)的酒店業(yè)務(wù)成為破局的重點(diǎn)之一。目前，酒店業(yè)務(wù)已經(jīng)是黃山旅游創(chuàng)收的第三大業(yè)務(wù)板塊，僅次于旅游服務(wù)業(yè)務(wù)和索道業(yè)務(wù)。
而回到酒店資產(chǎn)拍賣維度來看，酒店市場大宗交易頻繁，資產(chǎn)流拍也很頻繁。歸根到底一句話，沒有賣不出的酒店，只有不合適的價(jià)格。
01、競拍“準(zhǔn)高星酒店”物業(yè)
按照官方表述，黃山旅游要競買的資產(chǎn)是安徽省黃山市中級人民法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)司法拍賣的黃山港榮酒店投資管理有限公司位于安徽省黃山市屯溪區(qū)濱江東路 12 號利港尚公館 1 幢 29 套在建工程（含配套對應(yīng)的地下室），總建筑面積 79178.15 平方米，評估總價(jià)為 2.95億元，起拍價(jià)為1.65億元。
按照黃山旅游公告顯示，該在建工程原規(guī)劃用途為酒店，競買人競買成功后，需按原規(guī)劃使用。阿里拍賣官網(wǎng)在展示該資產(chǎn)信息時(shí)，貼出了一張露有“黃山屯溪利港喜來登”門頭的照片。
早在2012年7月，黃山利港喜來登酒店就已經(jīng)簽約，原計(jì)劃在2016年正式開業(yè)。但因?yàn)槎喾矫嬖颍@座近30層的物業(yè)一直孤守多年。
黃山旅游如此描述這個(gè)物業(yè)資產(chǎn)：地處黃山市中心政務(wù)區(qū)及商務(wù)區(qū)范圍核心，位于新安江畔，毗鄰湖邊古村落、花山世界主題園區(qū)等旅游景點(diǎn)；資產(chǎn)價(jià)值處于相對低位，保值增值空間較大。
這也透露出，資產(chǎn)保值——是該公司參與競拍的重要原因之一。
根據(jù)阿里拍賣官網(wǎng)顯示，上述資產(chǎn)為二拍，今日（12月17日）9點(diǎn)半結(jié)束競拍。截至2024年12月16日18時(shí)許，平臺(tái)已有1401次圍觀，22人設(shè)置提醒，但僅有一人報(bào)名。目前，競買號“S5949”的買家僅以起拍價(jià)出手一次。
如果該買家為黃山旅游，其大概率以起拍價(jià)將其資產(chǎn)攬入懷中。
需要注意的是，此次競拍的起拍價(jià)盡管只有五折有余，但其與過往很多高星酒店的競拍有所不同。
目前掛牌出售、參與競拍的很多高星酒店，大多處于正常營業(yè)中。并且，很多高星酒店資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流和經(jīng)營情況良好。只是囿于業(yè)主經(jīng)營情況無奈拋售。
這也意味著，黃山旅游競拍上述資產(chǎn)，未來經(jīng)營具有很多不確定性。一方面是物業(yè)經(jīng)營年限問題，另一方面是建設(shè)完畢的資金投入，以及后續(xù)的酒店經(jīng)營問題。
畢竟，一個(gè)全新入市的酒店，同一家經(jīng)營成熟的高星酒店相比，在投資回報(bào)上有著明顯的不同。
看來，資產(chǎn)打折拍賣，背后總有一些難以讓人十分滿意的原因。
《酒管財(cái)經(jīng)》了解到，作為一家老牌自然景區(qū)類上市公司，黃山旅游在2016年左右提出“走下山、走出去”的發(fā)展戰(zhàn)略。
也正因?yàn)榇?，很多人將黃山旅游的業(yè)務(wù)分為山上旅游業(yè)務(wù)和山下業(yè)務(wù)。其中，山下業(yè)務(wù)包括景區(qū)、酒店、徽菜、旅行社、電商及商貿(mào)等板塊。
不難看出，上述新的物業(yè)資產(chǎn)屬于“山下業(yè)務(wù)”范疇?？墒牵枰⒁獾氖?，黃山旅游的山下業(yè)務(wù)的經(jīng)營狀況不容樂觀。
國信證券在研報(bào)中指出，公司山下項(xiàng)目短期仍有拖累尚需觀察?；ㄉ街i窟、太平湖、徽商故里上半年共虧損約 4700萬元，預(yù)計(jì)后續(xù)盈利釋放需要配合更市場化的打法，尚需觀察。
11月份，就有投資者質(zhì)疑黃山旅游，“公司投資的山下旅游業(yè)務(wù)處于虧損狀態(tài)，希望公司把精力放在山上旅游業(yè)務(wù)里”。
后者在回應(yīng)時(shí)坦陳，“近年受整體宏觀經(jīng)濟(jì)影響，山下業(yè)務(wù)競爭加劇，部分新業(yè)務(wù)需要一定的培育期?！?/p>
而回到公司經(jīng)營層面，前三季度，黃山旅游營收14.1億元，同比下滑1.6%；歸母凈利潤為2.8億元，同比下降30.2%；毛利率為 53.4%，同比下降 4.0 個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為 22.2%，同比下降 8.7 個(gè)百分點(diǎn)。
相對于其他尚未成熟的“山下業(yè)務(wù)”，投資酒店或許才是相對穩(wěn)妥的破局道路。盡管上述資產(chǎn)算不上最為完美的標(biāo)的。
02、酒店業(yè)務(wù)做的怎么樣？
僅從酒店業(yè)務(wù)來說，黃山旅游擁有十多家酒店，位于黃山景區(qū)的主要有北海賓館、獅林大酒店、西海飯店、白云賓館、玉屏樓賓館、雲(yún)野排云型旅酒店、雲(yún)亼·曙光里和雲(yún)亼·獅林崖舍。
景區(qū)之外的酒店包括湯泉大酒店、軒轅國際大酒店、黃山昱城皇冠假日酒店和黃山國際大酒店等。
值得肯定的是，黃山旅游雖然屬于旅游企業(yè)之列，但對于酒店業(yè)務(wù)一直都非常重視。
在今年上半年，黃山旅游的酒店業(yè)務(wù)營收規(guī)模，僅次于旅游服務(wù)業(yè)務(wù)和索道業(yè)務(wù)，領(lǐng)先于景區(qū)業(yè)務(wù)和徽菜業(yè)務(wù)。
目前，黃山旅游推出了自有酒店品牌矩陣。該業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體是黃山旅游雲(yún)麓酒店管理有限公司，涵蓋雲(yún)亼、雲(yún)麓、雲(yún)野、雲(yún)頤等品牌，涉獵景區(qū)度假、文化主題、康養(yǎng)等酒店細(xì)分產(chǎn)品。
同時(shí)，黃山旅游還斥巨資對旗下酒店進(jìn)行升級改造。
在今年初，黃山旅游計(jì)劃投資1.5億元，投資建設(shè)黃山國際大酒店升級改造工程項(xiàng)目，資金來源為自有資金，目前正推進(jìn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作。
在今年上半年，黃山旅游還延續(xù)實(shí)行了北海賓館環(huán)境整治改造項(xiàng)目、平湖假日酒店改造項(xiàng)目、湯泉大酒店改造項(xiàng)目等。
其中，北海賓館環(huán)境整治改造項(xiàng)目是黃山旅游在2015年非公開發(fā)行募集資金投資項(xiàng)目。
根據(jù)財(cái)報(bào)信息顯示，該項(xiàng)目預(yù)算3.01億元，目前還在推進(jìn)中。黃山旅游計(jì)劃將其打造成國內(nèi)山岳型景區(qū)一流精品度假酒店，設(shè)有宴會(huì)廳、會(huì)議室、高山書吧等多種服務(wù)設(shè)施和項(xiàng)目。
平湖假日酒店改造項(xiàng)目是黃山酒店在2022年執(zhí)行的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額為3500萬元。該項(xiàng)目完成升級改造，并于 2024 年 3 月正式對外營業(yè)。目前該酒店已更名為太平湖漫心府。
湯泉大酒店改造項(xiàng)目也是2022年的項(xiàng)目，投資金額為3420萬元。截至今年上半年，該項(xiàng)目已經(jīng)完成酒店主體裝飾拆除，按計(jì)劃推進(jìn)屋面防水、外墻保溫粉刷、室內(nèi)土建及水電安裝等施工，推進(jìn)酒店各功能區(qū)深化設(shè)計(jì)、設(shè)備招標(biāo)等工作。
粗略計(jì)算，上述4個(gè)酒店項(xiàng)目的改造投入資金已經(jīng)超過5.3億元。
在今年上半年，黃山旅游的酒店業(yè)務(wù)營收為1.92億元，毛利率為31.78%。營收同步下滑3.09%，毛利率也下滑了近3個(gè)百分點(diǎn)。在營的8家山上酒店，在今年前三季度的出租率為57.56%。
這也意味著，即便上述酒店均投入使用，黃山旅游還需很長一段時(shí)間才能收回改造成本。這也難怪有股民在貼吧中調(diào)侃，“從黃山旅游一貫的工作方針分析，買完建成后，三年一大修，5年大拆重建?！?/p>
顯然，黃山旅游要想實(shí)現(xiàn)真正的“二次創(chuàng)業(yè)”，可能真的還有很長的一段路來走。
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