界面新聞記者 | 紀瑤

12月9日以來，公募REITs二級市場表現開始反彈。

Wind數據顯示，12月9日至12月16日，中證REITs指數（932009.CSI）累計上漲2.48%。此前中證REITs（收盤）指數持續(xù)下跌，8月15日至12月8日累計下跌6.54%。

12月9日至12月16日，全市場已上市的54只公募REITs中，50只價格上漲，20只REITs漲幅累計超過5%，底層資產涉及能源基礎設施、保障性租賃房、水利設施、消費基礎設施、倉儲物流等。其中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏特變電工新能源REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT、華夏基金華潤有巢REIT漲幅超過10%，10月底剛成立的銀華紹興原水水利REIT累計漲幅達到了9.25%。

公募REITs市場情緒也有所回升，Wind數據顯示，12月9日至12月13日這周，全市場公募REITs的周成交額合計為29.88億元，相較前一周成交額19.17億元，增幅超過了50%。

有業(yè)內人士認為，近期REITs二級市場回暖主要受益于重磅會議釋放的利好信號、國內利率快速下行、產品分紅預期等因素。在利率下行周期中，REITs兼具股性與債性，投資價值日益受到投資者認可，REITs類資產利率敏感屬性和紅利屬性日益凸顯，長期配置價值也隨之顯現。市場預期在適度寬松的貨幣政策下，利率和流動性寬松將會明年得到更明顯的體現。

招商基金基礎設施投資管理部專業(yè)副總監(jiān)萬億表示，具體結構來看，直接受利率下行利好，分派穩(wěn)定的保租房REITs表現居前，其次是分派率高，行業(yè)整體表現具有較強韌性的新能源、水利設施、消費等行業(yè)，行業(yè)和風格輪動效應明顯。本次上漲的背后，折射出當前REITs估值合理，基本面韌性十足，受益于利率水平下行和機構資產荒延續(xù)，其利率敏感屬性和紅利屬性正在逐步被市場發(fā)掘。

截至12月16日，全市場共有59只公募REITs成立，發(fā)行規(guī)模合計約1600億元（不包含擴募）。2024年，有27只公募REITs成立，發(fā)行規(guī)模合計超600億元。從發(fā)售情況看，不僅是機構機構投資者，公眾對公募REITs的認購也熱情十足。年內上市的公募REITs中，多只產品公眾發(fā)售部分一日售罄并進行比例配售。

Wind顯示，有5只公募REITs已募集結束，等待成立或上市交易，還有7只公募REITs等待獲批。

展望2025年，廣譜利率下行疊加資產荒環(huán)境，公募REITs能否在大類資產配置中發(fā)揮積極作用？后市投資機會是什么？

有公募人士認為，REITs市場在供需端同步發(fā)力的基準情形下，或維持結構市特征，板塊表現依循基本面差異分化，若宏觀政策進一步加碼，強周期REITs項目的經營基本面或有望改善，消費、一線城市產業(yè)園以及貨運占比較高的高速項目或率先受益；而弱周期板塊則或更多圍繞均衡利差進行交易，需要關注資產稀缺性與長端利率波動影響。

從投資機會看，當前REITs投資，一級市場估值審慎，對于二級溢價較高且具備抗周期屬性的業(yè)態(tài)，如市政環(huán)保、保租、能源、廠房等值得重點關注；二級市場首推消費業(yè)態(tài)，保租房及廠房可擇機逢低布局，并建議優(yōu)選板塊內高股息的標的。

中長期來看，監(jiān)管有望從專項立法、引入增量資金、加強主動管理等方面著手推動REITs市場高質量發(fā)展。

招商基金萬億預計，（在上述內容邏輯不發(fā)生變化的）未來一段時間，REITs市場的階段性、結構性行情或將延續(xù)，REITs的長期配置價值或將進一步凸顯。行業(yè)來看，繼續(xù)看好消費、公用事業(yè)、部分新能源、經營業(yè)績回升的產業(yè)園區(qū)和高速公路可能獲得超額收益，此外，直接受利率下行利好，分派穩(wěn)定的保租房預計繼續(xù)有不錯的表現。