記者 辛圓
中國(guó)金融四十人論壇（CF40）認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)接近其實(shí)際底部，已經(jīng)具備了止跌回穩(wěn)的前提條件，如果宏觀政策和行業(yè)政策可以更具支持性，有理由認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)可以實(shí)現(xiàn)自發(fā)的止跌回穩(wěn)。
CF40在最新發(fā)布的研究報(bào)告中指出，自2021年下半年至今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了三年的收縮性調(diào)整。無(wú)論從調(diào)整的深度還是持續(xù)時(shí)間上，都大大超出最初的市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)前看，無(wú)論是從供需層面還是國(guó)際比較方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已具備止跌回穩(wěn)的前提條件。
首先，從宏觀供需來(lái)看，2024年1-8月我國(guó)新房住宅銷售面積為5.1億平方米，年化銷售面積約為7.5億平方米?！靶路啃枨罅恳呀?jīng)非常接近最低的潛在需求水平?！盋F40指出。
據(jù)其研究測(cè)算，我國(guó)新房需求的“物理底部”約為6億平方米。該測(cè)算結(jié)果基于的假設(shè)條件之一是，未來(lái)一個(gè)時(shí)期城鎮(zhèn)化率每年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，而這與我國(guó)實(shí)際城鎮(zhèn)化速度相比是非常保守的。2018年-2023年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率平均每年增長(zhǎng)0.99個(gè)百分點(diǎn)。因此，如果假設(shè)條件稍微放寬，新房需求量的中長(zhǎng)期均衡水平實(shí)際上要遠(yuǎn)高于6億平方米。
其次，CF40提到，對(duì)比國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我國(guó)本輪房地產(chǎn)調(diào)整的深度已經(jīng)足夠深，時(shí)間也已足夠長(zhǎng)。上述測(cè)算還顯示，我國(guó)新房銷售量較2021年的峰值水平下跌了51.9%，新房銷售量已經(jīng)回調(diào)至2007年的水平，從國(guó)際上橫向比較來(lái)看，已經(jīng)超過國(guó)際上房地產(chǎn)危機(jī)后新房銷售量35.1%的平均降幅。
CF40表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已具備止跌回穩(wěn)條件的情況下，如果宏觀政策和行業(yè)政策可以更具支持性，至少不再對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到抑制作用，有理由認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)可以實(shí)現(xiàn)自發(fā)的止跌回穩(wěn)。
不過，報(bào)告提到，現(xiàn)實(shí)中仍有多重因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)產(chǎn)生著抑制作用，可能最終導(dǎo)致市場(chǎng)難以實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。
一是房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨來(lái)自現(xiàn)金流和債務(wù)償付的雙重壓力，居民部門仍未恢復(fù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信心；二是名義利率的調(diào)整不足導(dǎo)致實(shí)際利率偏高，影響居民真實(shí)購(gòu)房需求和相關(guān)信貸需求的釋放；三是住房供給存在明顯空間錯(cuò)配。
另外，CF40強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)周期性的企穩(wěn)和長(zhǎng)期的穩(wěn)健回穩(wěn)存在顯著區(qū)別，把握未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，仍然需要高度重視房地產(chǎn)周期的長(zhǎng)尾效應(yīng)。房地產(chǎn)周期企穩(wěn)后的金融風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)會(huì)長(zhǎng)期存在。超過40%的房地產(chǎn)泡沫破裂最終引發(fā)了系統(tǒng)性銀行危機(jī)，公共債務(wù)占GDP的比重在房地產(chǎn)危機(jī)后平均上升25個(gè)百分點(diǎn)，而且不會(huì)回到危機(jī)前的水平。
為有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，助力經(jīng)濟(jì)景氣回升，CF40在報(bào)告中提出三點(diǎn)建議。
一是借鑒銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置的經(jīng)驗(yàn)，從“按項(xiàng)目處置”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)處置”風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。首先從房企總部層面入手，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行整體性處置，把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和全部負(fù)債留在“好房企”中，將不良資產(chǎn)剝離至“壞房企”，同時(shí)對(duì)“好房企”進(jìn)行整體性債務(wù)重整和注資。
二是進(jìn)一步落實(shí)中央提出的“更有力度的降息”，同時(shí)推動(dòng)住房抵押貸款利率市場(chǎng)化。根據(jù)CF40的測(cè)算，實(shí)際利率每降低1個(gè)百分點(diǎn)，就可以帶來(lái)約2萬(wàn)億元的非政府部門信貸增量。要想明顯改善名義增速預(yù)期，需要在半年左右的時(shí)間內(nèi)，分兩到三次降低政策利率至少100個(gè)基點(diǎn)，并通過降低政策利率帶動(dòng)LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）至少下降100個(gè)基點(diǎn)。
三是持續(xù)推進(jìn)都市圈同城化建設(shè)，遵循“地隨人走”的原則，把更多土地資源向人口流入的核心城市和大都市圈配置，同時(shí)將分類處置房企的思路與城市特征結(jié)合起來(lái)，更好實(shí)現(xiàn)短期債務(wù)處置和長(zhǎng)期發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。