界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
界面新聞編輯 | 李慎
杭州放開新房限價(jià)后，央企中海地產(chǎn)重啟捂盤近6年的一線江景房樓盤。雖然因裝修風(fēng)格“過時(shí)”遭吐槽，但因位置地段頗佳“自信滿滿”，中海能成功彌補(bǔ)在杭州的遺憾嗎？
近期，中海杭州錢江灣項(xiàng)目啟動(dòng)開盤，銷售發(fā)布消息稱，截止11月27日晚，錢江灣報(bào)名家庭數(shù)超過400組。
11月22日晚，中海美好生活研究社的官方微信公眾號(hào)，發(fā)了5條關(guān)于“御道江河匯流公寓三區(qū)5#”的公示信息，內(nèi)容包括“線上登記答客問”、社保證明、無房證明、征信報(bào)告查詢及銀行凍資的指引。
中海御道此次推出的房源共76套，位于5號(hào)樓，可售樓層為8-26層，東邊套為208平方米，西邊套為178平方米，精裝均價(jià)9萬元/平方米，總價(jià)為1500-2000萬元。一房一價(jià)表顯示，最貴的一套房位于5號(hào)樓1單元26樓，單價(jià)約10.3萬元/平方米，總價(jià)超2160萬元。
根據(jù)“線上登記答客問”，本次登記首套及二套貸款客戶凍結(jié)金額為220萬元，其他客戶及一次性付款客戶，凍結(jié)金額為650萬元。
御道江河匯流公寓三區(qū)是中海御道項(xiàng)目其中的一個(gè)組團(tuán)，該項(xiàng)目共4個(gè)組團(tuán)，三區(qū)由于一線沿江、是整個(gè)項(xiàng)目最貴的一部分。
2012年，中海斥資56億，以49%的溢價(jià)率和1.9萬左右的樓面價(jià)競(jìng)獲中海御道腳下的其中三宗地塊，創(chuàng)下了單家房企單場(chǎng)土地出讓會(huì)的拿地金額最高值。
2013年6月，中海又以11.7億總價(jià)、17106元/平米的樓面價(jià)和0.07%的溢價(jià)率競(jìng)獲其中另一宗地塊。
根據(jù)住浙網(wǎng)，中海御道由四宗地塊組成總建筑面積達(dá)50萬方，累計(jì)土地總價(jià)高達(dá)67.6億元，計(jì)算保障房后的綜合樓面價(jià)接近2.6萬/平米。
錢江晚報(bào)曾報(bào)道稱，中海內(nèi)部公開的測(cè)算，高企的地價(jià)，加上基本的財(cái)務(wù)費(fèi)用和6000元/平方米的建安成本，成本價(jià)至少在38000元/平方米左右。
御道拿地時(shí)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)“失去的五年”，去化并不容易。
項(xiàng)目直到2015年10月8日才首開，首開推出的是一期組團(tuán)沿江產(chǎn)品6號(hào)樓，面積為185和235方，均價(jià)44000元/平米，按照中海的測(cè)算，項(xiàng)目很難盈利，但即便這樣，項(xiàng)目還是很難賣。
這年11月29日，中海御道又以“起價(jià)28000元/平米，均價(jià)28000-30000元/平米”的價(jià)格加推西北區(qū)的高層4號(hào)樓和3號(hào)樓138方房源，主力戶型為112、128和138平米，這個(gè)售價(jià)與把保障房包含在內(nèi)的成本價(jià)幾乎相當(dāng)，項(xiàng)目銷售這才動(dòng)了起來。
中海2006年首入杭州，2012年，中海在杭達(dá)到鼎盛時(shí)期，當(dāng)年銷售額以44.70億元排名第四，僅次于綠城、濱江以及萬科。
但御道項(xiàng)目成了中海杭州的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2013年拿下組團(tuán)最后一宗地塊后，中海在杭州近5年時(shí)間都未曾拿地。直到2018年初，中海才再次回到杭州土地市場(chǎng)上。
在中海重新拿地的前半年，中海地產(chǎn)深圳公司副總孫文治被調(diào)至杭州公司當(dāng)總經(jīng)理，而之前的杭州公司總經(jīng)理許文龍被調(diào)至華北區(qū)任設(shè)計(jì)副總監(jiān)。
也是在2018年初，1、3#高層領(lǐng)取預(yù)售證，備案價(jià)約4.6-5.9萬元/平米。彼時(shí)，中海御道所在地江河匯板塊新房限價(jià)6.98萬/平米，板塊內(nèi)留香園二手房?jī)r(jià)約7.5萬元/平米。
因?yàn)轭A(yù)售價(jià)格與二手房?jī)r(jià)差高達(dá)千萬以上，中海這批房子一直被市場(chǎng)高度關(guān)注。
但領(lǐng)出預(yù)售證的房子遲遲沒有入市，直到這次中海將剩下的這批房源全部推出，房?jī)r(jià)已經(jīng)翻番，與周邊二手房失去了倒掛。
中海錢江灣目前均價(jià)約 9 萬/平米，但據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，上個(gè)月中海錢江灣的掛牌均價(jià)為10萬元/平米，成交均價(jià)為7.9萬元/平米。此前，錢江灣也有一套法拍房源，法拍成交總價(jià)2100萬元，折合單價(jià)約11.7萬/平米。
中海杭州公司總經(jīng)理孫文治曾公開表示，中海御道的投資節(jié)點(diǎn)可能存在一些偏差，留下了遺憾。
現(xiàn)在有機(jī)會(huì)把這遺憾填滿，中海當(dāng)然不愿錯(cuò)過。根據(jù)杭州一位市場(chǎng)人士的觀察，截止昨天晚上，中海錢江灣報(bào)名家庭數(shù)已經(jīng)超過100組，杭州富人們對(duì)地段的追求超過了其它。
在孫文治執(zhí)掌杭州中海的這幾年，中海有過亮眼的突破，比如中海黃龍?jiān)破痦?xiàng)目塑造出的產(chǎn)品力一改中海極減成本，一心為利潤(rùn)的刻板印象，讓杭州市場(chǎng)看到原來中海是可以做好產(chǎn)品的。
但在杭州樓市搖號(hào)規(guī)則之下，拿好地是可遇不可求的事情，同時(shí)，在中海對(duì)利潤(rùn)要求的嚴(yán)苛管控下，中海在杭州的表現(xiàn)一直鮮有突破。
不過，孫文治也曾對(duì)外表示，杭州是中海不可能放棄的重點(diǎn)城市。
目前，中海在杭州主要在售項(xiàng)目有中海璞翠云集、中海月隴云嵐、中海錢江灣。中海月隴云嵐項(xiàng)目去化不易，雙十一時(shí)，孫文治親自坐鎮(zhèn)項(xiàng)目可與購房者面對(duì)面解答問題。
杭州土地限價(jià)放開，中海的機(jī)會(huì)來了。但從目前幾次土拍來看，中海還在等待。