文｜時(shí)代周報(bào)

縱橫江湖20年的“豪宅稅”成為過去式。

11月22日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等三部門發(fā)布《關(guān)于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的通知》。至此，普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)正式在一線城市宣告終結(jié)。

這一標(biāo)準(zhǔn)可以追溯到20年前。

2005年4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》（以下簡稱“《意見》”）。

《意見》提出，自2005年6月1日起，對個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。由于這一征稅對象僅限于非普通住宅，因此又被稱為“豪宅稅”。

同時(shí)滿足以下條件的則可免征“豪宅稅”：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下——這是普通住宅的初始定義。

20年時(shí)間里，各地普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過多次調(diào)整。深圳的最新標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下。

取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，意味著“豪宅稅”也將隨之退出江湖。這將節(jié)省一大筆交易稅費(fèi)。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心測算，假定一套建筑面積約148平方米的二手住宅，原登記價(jià)格為800萬元，業(yè)主持有三年后賣出，買家以2000萬元買入作為家庭第二套住宅，“豪宅稅”取消前買賣雙方需繳納契稅、增值稅及其附加、個(gè)人所得稅合計(jì)151萬元，取消后交易稅費(fèi)降至60萬元，立省91萬元。

“一線城市先后取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，大戶型、中高端產(chǎn)品的銷售情況變得活躍起來，很多膠著的買賣磋商正在加速簽約。”美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮認(rèn)為，本次交易稅費(fèi)優(yōu)化后，改善型產(chǎn)品、高端產(chǎn)品的交易量將會(huì)明顯增加。

事實(shí)上，“豪宅稅”取消前，受益于政策持續(xù)優(yōu)化，改善性需求有效釋放，北上廣深豪宅市場已經(jīng)走出獨(dú)立行情。業(yè)內(nèi)判斷，此次“豪宅稅”取消，將有力夯實(shí)豪宅市場行情，成交繼續(xù)企穩(wěn)。

富豪出手掃貨，頂豪頻現(xiàn)“日光盤”

四個(gè)一線城市中，上海豪宅市場今年以來持續(xù)高熱，一枝獨(dú)秀。

11月15日，上海徐匯中海領(lǐng)邸·玖章選房，均價(jià)約13.25萬元/平方米的552套房源開盤售罄，收金85億元——這是項(xiàng)目第四次實(shí)現(xiàn)開盤售罄。中海領(lǐng)邸·玖章是年內(nèi)上海第四個(gè)“千人搖”項(xiàng)目，累計(jì)吸引1556組購房者認(rèn)購，刷新今年上海新盤認(rèn)購紀(jì)錄，觸發(fā)積分制。

玖章售罄后，中海徐匯濱江項(xiàng)目累計(jì)銷售額達(dá)233億元，創(chuàng)下全國單盤高層住宅銷售金額新高，因此也被稱為“最牛豪宅”。

緊隨其后的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院，在10月27日迎來第三次開盤，158套房源實(shí)現(xiàn)58.82億元銷售金額。根據(jù)融創(chuàng)中國披露數(shù)據(jù)，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院年內(nèi)三次開盤三次售罄，總銷售套數(shù)472套，全年總成交金額約215億元。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，上海共計(jì)產(chǎn)生30個(gè)“日光”盤。其中，單價(jià)10萬元/平方米的豪宅盤17個(gè)，單價(jià)15萬元/平方米以上的豪宅盤有8個(gè)；總價(jià)3000萬元以上的高端住宅成交1817套，較2023年全年增長93%。

上海豪宅走出獨(dú)立行情，地段的稀缺性是其“流量密碼”。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦的觀察，上海豪宅持續(xù)熱銷的原因在于，地段的不可復(fù)制性?！吧虾ｉ_埠一百多年，底蘊(yùn)深厚，梧桐區(qū)的地段、人文、產(chǎn)品都是頂尖的，沒有辦法復(fù)制，很受‘老錢’青睞。上海也有很多金融新貴，喜歡住在黃浦江邊上，好的地段也就浦東一段、浦西一段，現(xiàn)在也建設(shè)得七七八八了。”

“由于優(yōu)質(zhì)土地稀缺、開發(fā)節(jié)奏放緩，市場提供的產(chǎn)品遠(yuǎn)不能滿足需求，再加上今后的市場不再是普漲行情，錢只會(huì)流向好地段、好產(chǎn)品。所以，至少在最近一兩年里，在自住需求釋放疊加資產(chǎn)配置需要的驅(qū)動(dòng)下，豪宅盤會(huì)開一個(gè)火一個(gè)?！北R文曦表示。 

有別于上海豪宅市場的普遍升溫，北京、廣州、深圳呈現(xiàn)點(diǎn)狀高溫狀態(tài)。

在“9·30新政”的助攻下，北京東四環(huán)豪宅北京宸園于10月13日開盤，現(xiàn)場約800個(gè)座位座無虛席。開發(fā)商中建智地宣布北京宸園首開收金61.5億元，隨后緊急加推。二環(huán)內(nèi)西城區(qū)豪宅中海京華玖序，以91.53億元的成交金額排名今年1-10月北京項(xiàng)目銷售金額榜第一，成交均價(jià)約17.45萬元/平方米。

廣州頂豪市場出現(xiàn)多宗過億成交。

星河灣·半島在今年“黃金周”假期首日成交2套總價(jià)超2億元、面積超1000平方米的復(fù)式單位。鵬瑞1號(hào)成交2套望江“樓王”單位，一套總價(jià)2.08億元，一套總價(jià)2.02億元。二手頂豪僑鑫·匯悅臺(tái)成交一套總價(jià)高達(dá)4.61億元的大平層，單價(jià)約37萬元/平方米，一舉刷新全國單套住宅售價(jià)紀(jì)錄。

深圳的豪宅市場信心亦有所修復(fù)。

于11月22日結(jié)束選房的招商蛇口四海臻邸二期，參觀樣板間需驗(yàn)資100萬元。至開盤結(jié)束，均價(jià)約11.23萬元/平方米的206套預(yù)售房源去化96%，收金23.3億元。深鐵懿府近期推出最后4套“樓王”單位，2套大平層總價(jià)約3400萬元，2套頂層復(fù)式總價(jià)約5800萬元，開盤半小時(shí)售罄。

沉寂已久的法拍房市場也有異動(dòng)，11月出現(xiàn)多套溢價(jià)成交豪宅。

深圳灣悅府一期一套建筑面積約364平方米單位以8119萬元成交，溢價(jià)率14.21%；深圳灣三湘海尚一套建筑面積約287平方米單位以8452萬元成交，溢價(jià)率18.17%；香蜜湖瑧山府一套建筑面積約240平方米單位以4599萬元成交，溢價(jià)率36.12%。

市場極度分化，普豪仍在降價(jià)

豪宅市場雖然高熱，但內(nèi)部也出現(xiàn)分化趨勢。當(dāng)頂豪頻傳捷報(bào)時(shí)，“普豪”正在打折降價(jià)。

10月底，李嘉誠家族旗下企業(yè)長江實(shí)業(yè)在北京朝陽東四環(huán)的豪宅項(xiàng)目御翠園開盤，推出50套特價(jià)房，產(chǎn)品包括建筑面積約140平方米、約180平方米的大平層和建筑面積約345平方米的聯(lián)排別墅，售價(jià)低至7.6萬元/平方米。

可供對比的是，御翠園備案價(jià)在9.07萬-9.97萬元/平方米之間，特價(jià)房售價(jià)較備案價(jià)打了76折，同樣地處東四環(huán)沿線的豪宅項(xiàng)目融創(chuàng)壹號(hào)院、縵和北京，銷售單價(jià)均超過10萬元/平方米。

深圳市場的境況相似，一手豪宅讓利開盤，二手房價(jià)“明升暗降”。

招商蛇口四海臻邸二期推出206套房，吸引370批客戶認(rèn)籌，房客比約為1:1.8。開盤期間，招商蛇口依然給到誠意滿滿的折扣，按揭付款折扣為93折、一次性付款折扣為92折。

二手市場標(biāo)桿盤華潤城潤府一期是一個(gè)典型樣本。

深圳“9·26新政”發(fā)布后，潤府一期成交度顯著提升。來自貝殼找房的成交記錄顯示，9月30日-10月23日期間，該平臺(tái)累計(jì)成交潤府一期10套二手房，整個(gè)8月的成交量只有2套。

建筑面積約89平方米3室2廳是成交主力，最新成交價(jià)在1200萬元左右。“9·26新政”出臺(tái)前，同戶型的成交價(jià)在1150萬元上下，低樓層單位跌破1000萬元。

“成交價(jià)看似上漲了，但其實(shí)只是回到當(dāng)初正常的市場價(jià)，甚至還不能說‘回到’?！遍L期關(guān)注華潤城的資深經(jīng)紀(jì)人陳晏航（化名）表示，今年4月，潤府一期有同戶型房源以1250萬元成交，在市場高峰期，成交價(jià)曾去到1300萬元。 

次新盤招商臻府也出現(xiàn)類似情況。一套建筑面積約120平方米的4室2廳房源以1168萬元掛牌出售。在放盤的一個(gè)多月時(shí)間里，業(yè)主曾調(diào)價(jià)三次，最近一次是在11月13日，上調(diào)報(bào)價(jià)169萬元至1168萬元，這一價(jià)格與初始掛牌價(jià)1200萬元相比，仍然便宜了32萬元。

熟悉招商臻府的經(jīng)紀(jì)人張馨（化名）透露，限售解禁后，該小區(qū)短時(shí)間內(nèi)大量房源掛牌出售，價(jià)格內(nèi)卷嚴(yán)重，“120平方米的3室2廳，最便宜的一套業(yè)主只賣936萬元，比當(dāng)初的開盤價(jià)便宜了一百多萬，真心想買價(jià)格還有談判空間。還有業(yè)主為了方便買家看房，提前結(jié)束租約，報(bào)價(jià)1020萬元，也比開盤價(jià)低?！?/p>

廣州市場雖然頂豪成交活躍，但整體成交量有所回落。廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，廣州千萬豪宅成交不及2023年同期，預(yù)計(jì)全年成交量在4500套左右，將是廣州最近5年豪宅成交首次出現(xiàn)同比下跌的一年。

止跌企穩(wěn)可期，機(jī)構(gòu)釋放看好信號(hào)

財(cái)政部等三部委發(fā)布房地產(chǎn)稅收政策后，上海是首個(gè)落地取消普宅標(biāo)準(zhǔn)的一線城市，隨后北京跟進(jìn)取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，深圳和廣州也加速跟進(jìn)，一線城市進(jìn)入政策寬松期。

在9月底的一攬子樓市政策邊際效應(yīng)減弱之際，“減稅”大招的出臺(tái)將繼續(xù)鞏固政策效果。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“豪宅稅”取消后，豪宅市場將獲得一波新的有力托舉，促進(jìn)成交，并傳導(dǎo)至剛需市場，最終帶動(dòng)市場整體繼續(xù)企穩(wěn)。

“在寬松的政策帶動(dòng)下，樓市信心正在逐漸恢復(fù)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)，以上海為代表的核心城市房地產(chǎn)市場將逐步復(fù)蘇，整體樓市也將趨于穩(wěn)定?！笨硕鸨硎尽?/p>

穆迪認(rèn)為，全國合約銷售額再度急劇大幅下滑的可能性不大。“新房的長期基本需求依然顯著，尤其是在高能級(jí)城市。雖然購房者的擔(dān)憂仍是阻礙因素，但由于政策環(huán)境的持續(xù)支持，市場信心不太可能大幅趨弱?！?/p>

穆迪同時(shí)指出，高能級(jí)城市的表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于低能級(jí)城市，因?yàn)槠浣?jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)，人口流入更多并且從政策刺激措施中受益更大。隨著居民更加富裕和對更大居住空間的追求，改善型購房者的需求也會(huì)較為旺盛，尤其是在高能級(jí)城市。

“高能級(jí)城市的合約銷售額占全國合約銷售額的比例已從2020年的45%升至2023年的51%，我們預(yù)計(jì)到2025年將進(jìn)一步攀升至55%-60%?！蹦碌媳硎?。

中信建投發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，參考止跌回穩(wěn)的國際經(jīng)驗(yàn)，海外5國房價(jià)下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右，參照此，中國房價(jià)有望在2026年前后止跌回穩(wěn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，減稅政策發(fā)布以后，后續(xù)政策空間有限。但既有的政策還在落地的路上，包括100萬套的城中村改造貨幣化安置，用專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款來收儲(chǔ)存量土地和房屋等。

“這些政策落地取決于對底部價(jià)格的判斷、對交易價(jià)格的認(rèn)可。反過來，這些政策若能落地，也有助于夯實(shí)底部價(jià)格，使得各方對交易對價(jià)形成共識(shí)，縮短止跌回穩(wěn)的周期?！?李宇嘉表示。