文 | 張馨儀
根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)，截至10月底，青島新房住宅市場(chǎng)的可售庫(kù)存量已攀升至約26.38個(gè)月的水平，這一數(shù)據(jù)不僅為連續(xù)五個(gè)月的庫(kù)存下滑趨勢(shì)畫(huà)上了句號(hào)，更向市場(chǎng)釋放出了別樣的信息。
這一變化，首先可以被視為開(kāi)發(fā)商在去庫(kù)存戰(zhàn)役中取得階段性勝利的明證。長(zhǎng)時(shí)間的努力下，市場(chǎng)供需的天平似乎正逐步趨向于平衡，這無(wú)疑是業(yè)界所樂(lè)見(jiàn)的積極信號(hào)。然而，另一方面，這也可能預(yù)示著市場(chǎng)正面臨新的挑戰(zhàn)，如購(gòu)房者的觀望情緒加重、購(gòu)房需求不足等，導(dǎo)致庫(kù)存無(wú)法繼續(xù)有效消化。
那么，這是否只是市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中的一次短暫波動(dòng)，還是預(yù)示著更大趨勢(shì)的開(kāi)端？答案或許并不簡(jiǎn)單。但無(wú)論如何，這一變化都促使我們更加深入地審視青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái)。
回顧全年，11月的新房住宅可售庫(kù)存雖然處于全年中等水平，與2-7月份的庫(kù)存高峰相比，仍顯得較為溫和。然而，這卻并不意味著市場(chǎng)已經(jīng)完全擺脫了壓力。事實(shí)上，從區(qū)域分布來(lái)看，黃島、膠州、即墨等區(qū)域的可售面積仍然居高不下。相比之下，市南等區(qū)域的可售面積則相對(duì)較低，但這是否意味著這些區(qū)域的市場(chǎng)前景就更為樂(lè)觀呢？答案是否定的。
因?yàn)?，從去化周期?lái)看，全市長(zhǎng)達(dá)兩年多的去化周期壓力明顯，而其中市南去化速率過(guò)慢，周期最長(zhǎng)達(dá)58.7個(gè)月；膠州去化周期也高達(dá)45.03個(gè)月，創(chuàng)今年新高；嶗山區(qū)約35.64個(gè)月的可售周期同樣壓力滿滿；高新區(qū)庫(kù)存數(shù)量雖不高，但速率降低后去化周期也達(dá)到33個(gè)月。與之相對(duì)，城陽(yáng)區(qū)、李滄區(qū)去化周期則相對(duì)較低。
根據(jù)中指研究院等權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，截至2024年11月，市南區(qū)的去化周期在近期有所延長(zhǎng)，為58.7個(gè)月，這一數(shù)字遠(yuǎn)高于全市平均水平，也明顯高于其他區(qū)域。
作為城市核心與高端象征，土地資源的稀缺性本應(yīng)是稀缺價(jià)值的體現(xiàn)，但也成為了這里去化的掣肘，如萊陽(yáng)路 8 號(hào)商業(yè)價(jià)格達(dá) 120,000 元/平方米，錦繡華城·世家價(jià)格也達(dá) 54,000 元/平方米，這使得購(gòu)房門(mén)檻極高，將大部分潛在購(gòu)房者拒之門(mén)外，市場(chǎng)需求受限。
市南區(qū)的高端住宅市場(chǎng)主要面向的是高凈值人群，這一客戶群體雖然擁有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，但數(shù)量相對(duì)有限，且對(duì)房產(chǎn)的品質(zhì)、配套以及個(gè)性化需求有著極高的要求。因此，即便如海信天璽、天悅等位于優(yōu)質(zhì)地段的樓盤(pán)，也因其高端定位而面臨受眾狹窄的問(wèn)題。此外，市南區(qū)的高端項(xiàng)目和豪宅數(shù)量眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出。從戶型設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格到會(huì)所設(shè)施等方面，許多樓盤(pán)都呈現(xiàn)出相似的特點(diǎn)，缺乏足夠的差異化優(yōu)勢(shì)，這使得購(gòu)房者在選擇時(shí)面臨較大困難，決策周期相應(yīng)延長(zhǎng)。未來(lái)，市南區(qū)若要突破這一困境，就必須進(jìn)一步探索差異化發(fā)展路徑，以平衡市場(chǎng)供需，適應(yīng)市場(chǎng)變化。
與市南區(qū)遙相呼應(yīng)的嶗山區(qū)，同樣面臨著去化周期的挑戰(zhàn)。截至2024年10月，嶗山區(qū)的去化周期約為35.64個(gè)月，庫(kù)存壓力不容忽視。盡管11月的最新數(shù)據(jù)顯示，全市除市南、嶗山和膠州市外，其他區(qū)市的去化周期都在延長(zhǎng)，但嶗山的去化周期依然保持在高位?；仡櫄v史數(shù)據(jù)，從2023年9月底的30.34個(gè)月，到2024年4月的27個(gè)月，嶗山的去化周期一直相對(duì)較長(zhǎng)。
與市南區(qū)困境存在相似之處，豪宅項(xiàng)目眾多是嶗山區(qū)的顯著特點(diǎn)之一。例如銀豐玖璽城、海信君瀾等都是區(qū)域內(nèi)具有代表性的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)處于較高水平。11 月嶗山新房?jī)r(jià)格為 46,737 元/平方米，而像海信君瀾這樣的高端項(xiàng)目住宅均價(jià)更是高達(dá) 100,000 元/平方米。從產(chǎn)品業(yè)態(tài)來(lái)看，嶗山區(qū)十分豐富，在售新房涵蓋洋房、別墅、高層、小高層等多種類(lèi)型。如海信松山居有建面約 160 - 180㎡的山景洋房，為購(gòu)房者提供了獨(dú)特的居住體驗(yàn)；大云谷嶗山金茂府有建面約 143 - 165㎡的高層，滿足了不同客戶群體的需求。
然而，這些優(yōu)勢(shì)在一定程度上卻成為了去化難題的根源。高總價(jià)產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的受眾群體本身就較為小眾，極大地限制了市場(chǎng)的廣度。以魯信停云山莊、恩馬墅院為例，魯信停云山莊于2020年建成并開(kāi)始售賣(mài)，恩馬墅院于2017年建成、2019年開(kāi)始售賣(mài)，據(jù)上游媒體發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2024年，兩個(gè)項(xiàng)目在這幾年間銷(xiāo)售進(jìn)度均未過(guò)半，可見(jiàn)高端項(xiàng)目的去化速度之慢。加之，2024年下半年嶗山張村河等區(qū)域仍有不少項(xiàng)目在推進(jìn)中，預(yù)計(jì)會(huì)在后續(xù)幾個(gè)月陸續(xù)入市，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
膠州，去化周期高達(dá)45.03個(gè)月，創(chuàng)下新高，凸顯出市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡。過(guò)去大量開(kāi)發(fā)企業(yè)的涌入，使得房地產(chǎn)供應(yīng)如洪水般泛濫，市場(chǎng)上產(chǎn)品琳瑯滿目卻難尋買(mǎi)家。從需求端來(lái)看，膠州與主城區(qū)的距離成為了其發(fā)展的硬傷，交通成本高昂，在“職住平衡”的購(gòu)房趨勢(shì)下，膠州的地理位置劣勢(shì)使得其難以承接主城區(qū)的外溢購(gòu)房需求，只能依賴本地及周邊有限的購(gòu)房群體。在“房住不炒”政策的大環(huán)境下，投資性需求的退場(chǎng)更是讓膠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。
高新區(qū)，這一昔日庫(kù)存壓力最小的區(qū)域，如今33個(gè)月的去化周期也顯示出去化速度的放緩。曾經(jīng)，區(qū)域發(fā)展前景的光環(huán)吸引了眾多購(gòu)房者，完善的配套設(shè)施建設(shè)和相對(duì)謹(jǐn)慎的供應(yīng)策略，使其成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒。
然而，隨著市場(chǎng)大環(huán)境的變化和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，其他新興區(qū)域和改造升級(jí)的老城區(qū)對(duì)其形成挑戰(zhàn)，購(gòu)房者被大量分流。而且，據(jù)青島市教育局的相關(guān)通報(bào)，高新區(qū)部分規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)展未達(dá)預(yù)期，特別是學(xué)校建設(shè)和商業(yè)配套的情況受到較多關(guān)注，動(dòng)搖了購(gòu)房者的信心。此外，高新區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了前期的上漲后，目前維持在相對(duì)較高的水平。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于平穩(wěn)的當(dāng)下，這一高價(jià)態(tài)勢(shì)成為了許多購(gòu)房者做出購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)的一大障礙。
相比之下，城陽(yáng)區(qū)和李滄區(qū)在去化周期上則表現(xiàn)出色，其背后隱藏著深刻的市場(chǎng)邏輯。
城陽(yáng)區(qū)曾因共有產(chǎn)權(quán)政策而掀起購(gòu)房熱潮，這一政策如同一把鑰匙，打開(kāi)了購(gòu)房者的需求之門(mén)。雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這一政策在一定程度上提前消耗了部分潛在需求。不過(guò)，城陽(yáng)區(qū)憑借房?jī)r(jià)相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，宛如一塊磁石，吸引著剛需和預(yù)算有限的改善型購(gòu)房者。這種價(jià)格優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)了市場(chǎng)的性價(jià)比選擇，更是區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。同時(shí)，區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，進(jìn)一步增強(qiáng)了居住吸引力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了活力。
李滄區(qū)則憑借其作為老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，成熟的生活配套和便利的交通網(wǎng)絡(luò)成為吸引購(gòu)房者的關(guān)鍵因素。商業(yè)、教育、醫(yī)療資源的豐富，滿足了居民對(duì)生活品質(zhì)的基本需求，而交通的便利性則打破了區(qū)域限制，擴(kuò)大了購(gòu)房需求的輻射范圍。此外，相對(duì)較少的新樓盤(pán)供應(yīng)在市場(chǎng)需求存在的情況下，營(yíng)造了供求相對(duì)緊張的局面，使得去化周期得以縮短。
城陽(yáng)區(qū)和李滄區(qū)的實(shí)踐，揭示了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和加快去化速度的關(guān)鍵要素：合理的政策引導(dǎo)、精準(zhǔn)的價(jià)格策略、科學(xué)的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及平衡的供求關(guān)系。這些因素相互交織、環(huán)環(huán)相扣，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健前行的基石。
在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境中，唯有精準(zhǔn)把握時(shí)代脈搏，勇于創(chuàng)新政策設(shè)計(jì)，科學(xué)規(guī)劃區(qū)域發(fā)展，才能有效激發(fā)市場(chǎng)活力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期繁榮與穩(wěn)定。